（2017）粤01民终1045号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2018-07-12

案件名称

广州永和盛资产经营管理有限公司与广州帝玛装饰工程有限公司租赁合同纠纷2017民终1045二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州帝玛装饰工程有限公司,广州永和盛资产经营管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2017）粤01民终1045号上诉人（原审被告）：广州帝玛装饰工程有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：黄玉惠，该司经理。委托代理人：阮宁，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州永和盛资产经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：张少珊，该司总经理。委托代理人：柯逸恩、张飚，广东国道律师事务所律师。上诉人广州帝玛装饰工程有限公司（以下简称帝玛公司）因与被上诉人广州永和盛资产经营管理有限公司（以下简称永和盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第1940号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人帝玛公司上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判驳回永和盛公司的诉讼请求。事实与理由：一、在涉案合同无效，永和盛公司未变更诉讼请求的情况下，原审法院直接判决腾空并交还涉案房屋并支付占有使用费属于无请求裁判，程序违法。1、永和盛公司关于交还涉案房屋的请求是基于涉案合同有效，可以解除才成立。现涉案合同无效，已不存在解除问题，因此，永和盛公司主张解除涉案合同并交还涉案房屋就没有法律依据。另外，原审法院判决帝玛公司在搬迁时不得拆除涉案房屋内的固定镶嵌物，也属于超出诉讼请求进行裁判。2、租金和占有使用费都是基于使用房屋而支付的对价，但两者的法律性质是不同的。租金是基于租赁合同关系发生的费用，而占有使用费所涉各方并无合同关系。现永和盛公司坚持原诉讼请求，则相当于永和盛公司并未向帝玛公司主张涉案房屋的占有使用费，在此情况下原审法院对此作出裁判，属于无诉讼请求而进行裁判，程序违法。二、以涉案合同约定的租金标准来计算涉案房屋的占有使用费，是对司法解释的机械理解，有违合同无效的法律意义和处理原则。本案中，现有证据已经表明永和盛公司在签订涉案合同时隐瞒了涉案房屋未取得建设工程规划许可证的事实，己构成欺诈。在此情况下，就不应再参照涉案合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，因为在欺诈情形下签订的合同，并非帝玛公司真实意思表示，如果参照适用则显失公平。帝玛公司签订涉案合同时是预期取得合法建筑的使用权，并以此去确定取得使用权的对价。涉案房屋既然是违法建筑，其使用权的实际价值则应远低于涉案合同约定的租金标准。因此，以涉案合同约定的租金标准计算涉案房屋的占有使用费，既不合情也不合理。三、原审法院不准许帝玛公司在原审期间提出反诉，违反了民事诉讼法的相关规定。帝玛公司在第一次庭审后才知悉涉案房屋是违法建筑，因此，在第二次庭审提出反诉请求，不但合法，而且合理。被上诉人永和盛公司答辩称：请求驳回帝玛公司的上诉请求。永和盛公司向原审法院起诉请求：1.解除永和盛公司与帝玛公司于2014年6月25日签订的《租赁补充协议》，帝玛公司向永和盛公司交还承租的广州市海珠区南石路28号大院南石28创意园第一期A15栋（现为自编A区自编19栋01）；2、帝玛公司立即向永和盛公司支付2015年1月1日至帝玛公司交还涉案物业之日止的租金及违约金（违约金按照每日千分之一的标准，从2015年1月1日起计至实际交还物业之日止）；3、案件诉讼费由帝玛公司承担。原审法院查明的事实：2014年4月18日，永和盛公司（乙方、承租人）与广州摩托集团有限公司（甲方、出租人）签订了《房屋租赁合同》，订明甲方同意将座落在广州市海珠区南石路28号大院内原车圈厂区域（自编A区：包括自编12#、13#、14#、16#、21#、14-1#、66#、67#、69#等）建筑面积共8965.9平方米的房屋按现状出租给乙方使用，租赁期限自2014年4月18日至2020年2月17日止；未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该物业转租或者与他人互换房屋和场地使用，否则，视为乙方违约；等。2015年1月28日，广州摩托集团有限公司出具《授权委托书》，表示同意永和盛公司将广州市海珠区南石路28号自编15栋、19栋对外出租。2014年6月25日，永和盛公司（甲方、出租方）与帝玛公司（乙方、承租方）签订了《租赁补充协议》，约定租赁单元为第一期A15栋，租赁面积为574平方米，办公用途，租赁期限为5年10个月，自2014年7月1日至2020年5月1日；等。帝玛公司于2014年7月2日支付押金及水电周转金91800元给永和盛公司。永和盛公司于2014年8月13日将南石28创意园A15交付给帝玛公司。后永和盛公司（甲方、出租方）与帝玛公司（乙方、承租方）又签订了一份《租赁补充协议》，约定租赁单元为第一期A15栋，租赁面积为517平方米，办公用途，租赁期限为5年7个月，自2014年10月1日至2020年4月30日，租金年升幅为5%；2014年10月1日至2014年12月31日为装修免租期，2015年1月1日至2015年9月30日月租为25850元，2015年10月1日至2016年9月30日月租为27143元，2016年10月1日至2017年9月30日月租为28500元，2017年10月1日至2018年9月30日月租为29925元，2018年10月1日至2019年9月30日月租为31421元，2019年10月1日至2020年4月30日月租为32992元；乙方缴交租金为当月5号前（遇法定节假日顺延到期后第一个工作日）；乙方须按时缴交租金及水电费，如逾期交付，每逾期一天应按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；等。2015年1月10日，永和盛公司与广州贸福企业管理服务有限公司（以下简称贸福公司）签订了《授权委托书》，永和盛公司委托贸福公司以贸福公司自己的名义，对永和盛公司与广州摩托集团有限公司签订的《房屋租赁合同》项下承租房屋进行招租（包括转租、分租）、收取租金等商贸活动，委托期限自本授权委托书出具之日起至2020年3月31日终止；等。2015年3月1日，贸福公司（甲方、出租人）与帝玛公司（乙方、承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区南石路28号自编19栋自编01房号的房地产（房地产权证号码085××××7863）出租给乙方作办公用途使用；等。庭审中，帝玛公司表示该份合同是为了办理备案而签订的合同，不是永和盛公司、帝玛公司实际履行的合同。广州摩托集团有限公司于2015年2月2日出具的《的补充说明》载明，南石路28号自编19栋的产权证号为粤房地产权证穗字第××号，自编地址为自编A区12号，建筑面积为578.99平方米。帝玛公司认为，涉案房屋地址为南石路28号自编19栋自编01，对应的园区自编地址为自编A区15号（A15），并提交了以下证据：1、2016年6月12日，广州市国土资源和规划委员会向阮宁出具的《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》，主要内容：您提出的公开政府信息的申请，因查无相关资料，您申请的政府信息海珠区南石路28号地段有关的《建设工程规划许可证》，本局无法公开；等。2、2016年6月30日，广州市国土资源和规划委员会向阮宁出具的《依申请公开政府信息告知书》，内容：经查，根据您提供的建设工程地址信息，无海珠区南石路28号（自编A区15号）房屋的《建筑工程规划许可证》相关档案资料，您要求获取的政府信息不存在；等。本案庭审中，原审法院多次限期永和盛公司提交证明涉案房屋产权及合法性的相关证据，永和盛公司均未提交，并表示愿意承担举证不能的法律责任。诉讼中，永和盛公司表示永和盛公司、帝玛公司前后共签订了两份《租赁补充协议》，第一份租赁面积为574平方米，第二份租赁面积为517平方米，双方实际履行的是第二份《租赁补充协议》（租赁面积为517平方米）；南石路28号自编19栋与南石路28号自编19栋自编01房为同一地址，但没有证据证明。帝玛公司表示南石路28号自编19栋与南石路28号自编19栋自编01房不是同一地址。永和盛公司、帝玛公司双方均确认以下事实：双方实际履行的是第二份《租赁补充协议》（租赁面积为517平方米）；南石路28号创意园第一期A15栋与南石路28号自编19栋自编01房是同一地址；帝玛公司已缴纳了2015年1月至3月的租金及管理费，2015年6月缴纳了12000元租金。永和盛公司表示同意帝玛公司于2015年6月缴纳的部分月租12000元用于抵扣2015年4月的部分租金。故永和盛公司明确其诉讼请求为：1.解除永和盛公司与帝玛公司签订的租赁补充协议（即约定内容为租赁面积为517平方米、租赁期限自2014年10月1日至2020年4月30日），帝玛公司向永和盛公司交还承租的广州市海珠区南石路28号大院南石28创意园第一期A15栋（现为自编A区自编19栋01）；2、帝玛公司立即向永和盛公司支付2015年4月至帝玛公司交还涉案物业之日止的租金（2015年4月的租金为13850元，2015年5月至2015年9月30日按25850元/月计，2015年10月1日至2016年9月30日按27143元/月计，即每年月租金在上一年租金基础上递增5%）及违约金（违约金按照每日千分之一的标准，从2015年4月6日起计至实际清付之日止）；3、本案诉讼费由帝玛公司承担。经原审法院释明相关法律和合同效力，永和盛公司表示坚持诉讼请求；帝玛公司表示不要求在本案中处理装修赔偿问题，其会另案主张。原审法院认为：永和盛公司、帝玛公司均确认广州市海珠区南石路28号大院南石28创意园第一期A15栋与南石路28号自编19栋自编01房为同一地址，双方实际履行的是第二份《租赁补充协议》（租赁面积为517平方米），故原审法院对此予以认定。永和盛公司主张南石路28号自编19栋与南石路28号自编19栋自编01房为同一地址，但未提交证据证明，帝玛公司对此亦予以否认，故原审法院对此不予认定。关于涉案房屋是否为合法建筑问题，原审法院多次要求永和盛公司提交相关证据，但永和盛公司均未提交，并表示愿意承担举证不能的法律责任。帝玛公司辩称涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，并提交了《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》和《依申请公开政府信息告知书》予以证明，故涉案房屋应为未经批准建设的临时建筑，永和盛公司与帝玛公司签订的《租赁补充协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故永和盛公司要求帝玛公司交还涉案房屋有理，原审法院予以支持。帝玛公司搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。同时，因帝玛公司占有使用了涉案房屋，故帝玛公司应当向永和盛公司支付占有使用涉案房屋期间的占有使用费，永和盛公司主张帝玛公司按租金标准支付符合法律规定，原审法院予以支持。永和盛公司要求帝玛公司支付逾期支付租金的违约金缺乏依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年11月30日作出判决：一、广州永和盛资产经营管理有限公司与广州帝玛装饰工程有限公司就广州市海珠区南石路28号大院南石28创意园第一期A15栋（即自编19栋自编01）签订的《租赁补充协议》（约定租赁面积为517平方米）无效；二、广州帝玛装饰工程有限公司在判决生效之日起15日内腾空并搬出广州市海珠区南石路28号大院南石28创意园第一期A15栋（即自编19栋自编01），并将该房屋交还给广州永和盛资产经营管理有限公司；广州帝玛装饰工程有限公司搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、广州帝玛装饰工程有限公司在判决生效之日起15日内向广州永和盛资产经营管理有限公司支付从2015年4月起至广州帝玛装饰工程有限公司交还房屋之日止的房屋使用费（2015年4月的房屋使用费为13850元，2015年5月至2015年9月30日按25850元/月计，2015年10月1日至2016年9月30日按27143元/月计，即每年月租金在上一年租金基础上递增5%）；四、驳回广州永和盛资产经营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费18748元，由广州永和盛资产经营管理有限公司负担9374元，广州帝玛装饰工程有限公司负担9374元。经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。另查明，帝玛公司在原审法院2016年3月1日第一次开庭时明确表示不在本案中主张装修损失，2016年9月27日原审法院第二次开庭法庭辩论结束后，帝玛公司就装修损失等提起反诉，原审法院当庭告知不予准许。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于是否超越诉讼请求的问题。原审法院对永和盛公司、帝玛公司双方签订的《租赁补充协议》（租赁面积为517平方米）的无效己作论述，本院予以认可，不再赘述。合同无效，因该合同取得的财产应当返还，原审法院支持永和盛公司要求帝玛公司交还涉案房屋的诉讼请求并无不当，且帝玛公司不得破坏房屋主体结构及不得拆除屋内的固定镶嵌物亦属交还涉案房屋的应有之义，原审处理并无不妥。无论租金还是使用费，都是使用涉案房屋的对价。现合同无效，永和盛公司主张帝玛公司支付租金实质就是向帝玛公司主张涉案房屋的占有使用费，帝玛公司认为原审判决超越诉讼请求判决依据不足，本院不予采纳，且从避免诉累的角度来看，原审判决帝玛公司向永和盛公司支付占有使用费亦无不妥。关于可否按租金标准来计算涉案房屋的使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原审法院支持参照租金标准来计算涉案房屋的使用费并无不当。关于帝玛公司的反诉问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”，帝玛公司明确表示不在本案中主张装修损失，也未在辩论结束前就装修损失等提起反诉，原审法院对帝玛公司就装修损失提起的反诉不予接纳并无不当。综上所述，帝玛公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9374元，由广州帝玛装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　蔡粤海审判员　　曹佑平审判员　　闫　娜二〇一七年四月六日书记员　　吴　桐来源：百度搜索“”