（2017）沪02民终1824号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-02
案件名称
上海众缘投资咨询有限公司与上海特诺达酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海众缘投资咨询有限公司,上海特诺达酒店管理有限公司,上海熙凯实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1824号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海众缘投资咨询有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈学富，执行董事。委托诉讼代理人：汤英峰，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海特诺达酒店管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：蒋开治，总经理。委托诉讼代理人：张伟萍，公司员工。委托诉讼代理人：范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。原审第三人：上海熙凯实业有限公司，住所地上海市静安区灵石路741、745、747号5楼509室。法定代表人：周雄波。上诉人上海众缘投资咨询有限公司(以下简称“众缘公司”)因与被上诉人上海特诺达酒店管理有限公司(以下简称“特诺达公司”)及原审第三人上海熙凯实业有限公司(以下简称“熙凯公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初10111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众缘公司上诉请求：撤销一审判决第一至第六项、第十项，依法改判或发回重审。事实和理由：1.特诺达公司与上海东方国贸有限公司(以下简称“东方国贸公司”)是委托关系，众缘公司是与东方国贸公司建立房屋租赁关系，特诺达公司不是适格主体。2.上海市宝山区沪太路XXX号(以下简称“系争房屋”)部分产权人已解除与东方国贸之间的《公寓办公房委托经营合同》，东方国贸公司及特诺达公司丧失出租房屋的权利，众缘公司不应向其支付该部分房屋在《公寓办公房委托经营合同》解除后的租金、使用费、逾期付款违约金，返还房屋。3.系争房屋存在严重瑕疵，严重影响了房屋的正常使用，房屋第二层未投入使用，不应支付租金；且东方国贸公司违约在先，众缘公司的行为不构成根本违约。4.系争房屋存在严重瑕疵，导致熙凯公司无法正常使用房屋，众缘公司与熙凯公司达成的赔偿协议真实有效，众缘公司遭受了实际损失，该损失系预期利益损失，应予支持。5.一审判决解除众缘公司与熙凯公司的两份租赁合同并要求返还房屋超出了特诺达公司的诉讼请求，应予撤销。6.一审程序违法，系争房屋的多名实际产权人已起诉到一审法院要求与东方国贸公司解除合同，该案的处理结果与本案有利害关系，曾向一审法院申请中止审理本案，但一审法院驳回该申请，不合法。特诺达公司曾向一审法院申请调查令，查清系争房屋实际产权人已出租房屋给案外人上海瓒珑实业有限公司的情况，但一审法院予以拒绝，不合法。特诺达公司辩称，不同意众缘公司的上诉请求，坚持一审时的辩论意见，要求维持原判。熙凯公司未作述称。特诺达公司向一审法院起诉请求：要求解除两份《租赁合同》，众缘公司返还系争房屋，并支付2015年6月1日至2016年8月20日的租金人民币(以下币种均为人民币)10,510,575元、逾期付款违约金896,720.78元，按每季度2,541,507元的标准支付2016年8月20日至返还房屋之日的使用费。众缘公司向一审法院反诉请求：要求特诺达公司支付迟延交房违约金5,309,294元，赔偿因系争房屋产权人多次闹事、物业公司无理阻碍房屋装修、迟延交房、房屋排水证过期、房屋漏水等违约行为造成的租金损失5,083,014元，赔偿预期利益损失2,940,000元。一审法院认定事实：2015年1月1日，东方国贸公司(甲方)与特诺达公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋3－5层北面(包括一楼电梯大堂)建筑面积7,586.81平方米的营业场所出租给乙方，三楼屋顶花园免费给乙方作为酒店公寓活动及配套商业使用；租赁期限八年，自2015年6月1日起至2023年5月31日，甲方于2015年1月10日前交付等。2015年1月20日，双方又签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋1－2层商场(部分)建筑面积8,760平方米的营业场所出租给乙方，租赁期限八年，自2015年9月1日起至2023年1月31日，甲方于2015年2月1日前交付等。2015年1月4日，特诺达公司(甲方)与众缘公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋3－5层北面(包括一楼电梯大堂)建筑面积7,586.81平方米的营业场所出租给乙方，三楼屋顶花园免费给乙方作为酒店公寓活动及配套商业使用；租赁期限八年，自2015年6月1日起至2023年5月31日，甲方于2015年1月10日前交付，免租装潢期至2015年5月31日止；第1－2年的每年租金为2,492,268元，每年物业费为276,920元，乙方向上海朗悦酒店物业管理有限公司(以下简称“朗悦物业公司”)交付押金615,936元；乙方于2015年5月20日前支付第一期租金623,067元、物业费69,230元，以后乙方提前10天支付下季度租金与物业费，逾期一日，乙方每日须按该年度月租金的5%支付滞纳金，逾期15日视作违约；乙方逾期不支付租金及物业管理费，经催缴后仍不履行义务超过15日的，守约方有权解除本合同；甲方未按时交付，按该年度月租金的日百分之五支付违约金等。2015年1月26日，双方又签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋1－2层商场(部分)建筑面积8,760平方米的营业场所出租给乙方，租赁期限八年，自2015年9月1日起至2023年1月31日，甲方于2015年2月1日前交付，免租装潢期至2015年8月31日止；第1－2年的每年租金为7,673,760元，每年物业费为639,480元，乙方向朗悦物业公司交付押金1,918,440元；乙方于2015年8月20日前支付第一期租金1,918,440元、物业费159,870元，以后乙方提前10天支付下季度租金与物业费，逾期一日，乙方每日须按该年度月租金的5%支付滞纳金，逾期15日视作违约；乙方逾期不支付租金及物业管理费，经催缴后仍不履行义务超过15日的，守约方有权解除本合同；甲方未按时交付，按该年度月租金的日百分之五支付违约金等。东方国贸公司作为担保方在上述合同落款处盖章确认。合同签订后，众缘公司除支付押金2,534,376元以外，未向特诺达公司支付租金。特诺达公司向一审法院提供电费确认单，证明向众缘公司交付房屋的事实。特诺达公司表示，2015年3月10日交付3、5层，2015年4月中上旬交付4层，2015年6月11日交付1－2层；1－2层逾期交付4个月零11天，延至2016年1月11日起算租金；3、5层逾期交付2个月，延至2015年8月1日起算租金；4层逾期交付3个月左右，延至2015年9月1日起算租金。另外，押金在合同解除后由特诺达公司进行结算。众缘公司对电费确认单不予确认，并表示，2015年5月1日交付3－5层，逾期交房111天，按合同约定的该年度月租金的日百分之五计算，违约金1,152,674元；2015年6月11日交付1－2层，逾期交房130天，违约金4,156,620元；逾期交房违约金总计5,309,294元；对顺延起算租金没有异议。众缘公司向一审法院提供以下证据：1、2013年东方国贸公司出具的委托租赁合同，证明东方国贸公司与特诺达公司之间的委托关系；2、2015年2月3日东方国贸公司出具的委托租赁证明，证明系争房屋的出租方是东方国贸公司；3、众缘公司与熙凯公司签订的两份《租赁合同》，证明众缘公司已将系争房屋转租给熙凯公司，其中1－2层合同约定熙凯公司每年支付众缘公司30万元、3－5层合同约定熙凯公司每年支付众缘公司12万元管理费；4、案外人姜某的招商银行户口历史交易明细，证明熙凯公司向东方国贸公司支付250万元，付至东方国贸公司法定代表人任伟民帐户；5、人民网等网络信息、照片、视频，证明东方国贸公司断付业主租金，业主围堵、闹事等事实；6、房屋漏水照片、视频，证明房屋存在严重漏水等情况；7、行政许可决定书、排水证许可证书，证明系争房屋排水证过期；8、开业照片，证明商场推迟到2016年1月1日才开业的事实；9、众缘公司与熙凯公司于2016年4月18日签订的《赔偿协议》，证明众缘公司向熙凯公司赔偿5,083,014元的事实；10、部分房屋产权人与案外人上海瓒珑实业有限公司签订的房屋租赁合同等资料，证明众多房屋产权人与上海瓒珑实业有限公司签订房屋租赁合同的事实；11、部分房屋产权人委托律师向东方国贸公司发解除《公寓办公房委托经营合同》的函，证明众多房屋产权人已解除与东方国贸公司的委托经营合同。特诺达公司表示，证据1形成日期2013年，与本案无关；证据2真实性没有异议，当时只能零星转租，用于给众缘公司的次承租人办理营业执照；证据3真实性不予认可，与特诺达公司无关，众缘公司违反合同约定整体转租，对于合同解除后熙凯公司及熙凯公司招商的次承租人的问题在执行程序中解决；证据4真实性不予认可，与本案无关；证据5业主主张租金回报属实，但并没有对众缘公司的经营行为构成阻碍；证据6、7的意见与答辩意见一致；证据8与特诺达公司无关；证据9真实性不予认可，没有支付事实，且不合情理，与特诺达公司无关；证据10、11与本案无关，不影响本案中众缘公司应付租金的义务。一审法院认为，根据东方国贸公司与特诺达公司签订的《租赁合同》，双方成立租赁合同关系，众缘公司关于东方国贸公司与特诺达公司系委托关系的抗辩意见，法院不予采纳。特诺达公司经东方国贸公司同意，将系争房屋转租给众缘公司，双方签订的两份《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应恪守并履行。众缘公司为证明支付租金的事实，提供证据证明姜某向任伟民支付250万元，但无法证明该笔款项与本案有关，法院难以采信。除此之外，众缘公司使用系争房屋至今，未支付任何租金，已构成根本违约。特诺达公司要求解除租赁合同的请求，符合合同约定，法院予以支持。该租赁合同解除，众缘公司与熙凯公司签订的租赁合同丧失履行基础，应同时解除。合同解除后，众缘公司、熙凯公司应将系争房屋返还给特诺达公司，众缘公司还应向特诺达公司支付房屋使用期间的租金。因特诺达公司交房存在逾期，租金起算日期应根据交房的实际时间顺延。1－2层延至2015年6月11日交付，租金应顺延至2016年1月11日起算。特诺达公司应整体交付3－5层，其陈述分别交付3、5层与4层，不符合合同约定，且特诺达公司提供的证据不足以证明3－5层的具体交付时间，法院以众缘公司自认的事实为准，确认3－5层延至2015年5月1日交付，租金应顺延至2015年9月20日起算。众缘公司关于房屋瑕疵提供的证据关联性并不充分，且并不影响房屋的正常使用，其要求减少租金的意见，法院不予采纳。综上，众缘公司应支付2016年1月11日至2016年8月20日的1－2层租金4,667,328元、2015年9月20日至2016年8月20日的3－5层租金2,287,424元，共计6,954,752元。特诺达公司要求众缘公司按每季度2,541,507元的标准支付2016年8月21日后的使用费，符合合同约定，法院予以支持。众缘公司未按期支付租金，已构成违约，特诺达公司主张违约金，符合合同约定，法院予以支持。特诺达公司自行下调违约金标准，法院予以确认。特诺达公司计算违约金金额有误，法院予以调整。特诺达公司同意在本案中结算押金，法院予以确认。特诺达公司逾期交房，已构成违约，众缘公司主张违约金，符合合同约定，法院予以支持。关于违约金的标准，合同约定明显过高，法院根据众缘公司未支付租金、特诺达公司顺延租金起算日期等事实，兼顾公平原则，酌情确定特诺达公司支付迟延交房违约金642,198元。众缘公司与熙凯公司签订的《赔偿协议》中关于赔偿5,083,014元的约定，缺乏事实和法律依据，属于两家单位自行达成的协议，众缘公司以该协议作为依据向特诺达公司主张赔偿损失的请求，法院不予支持。众缘公司与熙凯公司签订的《租赁合同》中关于每年缴纳管理费的约定，同样属于两家单位自行达成的协议，对特诺达公司不发生效力，众缘公司据此向特诺达公司主张赔偿预期利益损失的请求，法院不予支持。一审法院判决：一、解除上海特诺达酒店管理有限公司与上海众缘投资咨询有限公司就上海市宝山区沪太路XXX号3－5层北面(包括一楼电梯大堂)7,586.81平方米房屋、1－2层商场(部分)8,760平方米房屋签订的两份《租赁合同》；二、解除上海众缘投资咨询有限公司与上海熙凯实业有限公司就上述房屋签订的两份《租赁合同》；三、上海众缘投资咨询有限公司、上海熙凯实业有限公司于判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给上海特诺达酒店管理有限公司；四、上海众缘投资咨询有限公司于判决生效之日起十日内，向上海特诺达酒店管理有限公司支付截至2016年8月20日的租金6,954,752元；五、上海众缘投资咨询有限公司于判决生效之日起十日内，按每季度2,541,507元的标准，向上海特诺达酒店管理有限公司支付2016年8月21日至房屋返还之日的使用费；六、上海众缘投资咨询有限公司于判决生效之日起十日内，向上海特诺达酒店管理有限公司支付逾期付款违约金647,922元；七、上海特诺达酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内，向上海众缘投资咨询有限公司返还押金2,534,376元；八、上海特诺达酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内，向上海众缘投资咨询有限公司支付迟延交房违约金642,198元；九、上海特诺达酒店管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持；十、上海众缘投资咨询有限公司的其余反诉请求，不予支持。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实中有笔误部分，本院已予以纠正。一审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，东方国贸公司与特诺达公司签订的《租赁合同》，可以认定双方成立租赁合同关系。特诺达公司经东方国贸公司同意，将系争房屋转租给众缘公司，在特诺达公司与众缘公司签订的两份《租赁合同》中，东方国贸公司仅作为担保方盖章确认，故众缘公司主张特诺达公司主体不适格，本院不予采纳。一审法院认定，因众缘公司使用系争房屋至今未支付任何租金的根本违约行为，支持特诺达公司要求解除租赁合同的请求，另一并解除众缘公司与熙凯公司签订的租赁合同，本院予以认可。合同解除后，众缘公司、熙凯公司应将系争房屋返还给特诺达公司，众缘公司还应向特诺达公司支付房屋使用期间的租金。本案的诉讼标的为特诺达公司与众缘公司之间的房屋租赁合同纠纷，系争房屋实际产权人与东方国贸公司之间的纠纷与本案无关，众缘公司以此为由主张不应支付该部分系争房屋的租金、使用费、逾期付款违约金及返还房屋，本院不予支持。众缘公司主张因系争房屋存在严重瑕疵且影响正常使用并造成实际损失，不应支付租金并要求特诺达公司依据其与熙凯公司达成的赔偿协议赔偿该损失，一审法院认定该主张无事实和法律依据，不予支持并阐述理由，本院予以认同。一审法院认定，以特诺达公司实际交付系争房屋的日期顺延计算租金起算日期，并确认众缘公司应实际支付的租金及租赁合同解除后的房屋使用费，符合合同约定和法律规定，本院予以认可。一审法院依据众缘公司逾期支付系争房屋租金及特诺达公司逾期交付系争房屋的违约行为，分别确认各自承担的违约责任，亦无不当，本院予以认可。综上所述，众缘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币141,141元，由上诉人上海众缘投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理杨洁审 判 长 王 珍审 判 员 成 皿代理审判员 马忆蔺二〇一七年四月六日书 记 员 黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”