（2017）津02民终1604号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-07
案件名称
刘学青、高馨房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘学青,高馨,天津中原物业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终1604号上诉人（原审被告）：刘学青。委托诉讼代理人：石国才（刘学青之夫）。被上诉人（原审原告）：高馨。委托诉讼代理人：李清（高馨之妻）。原审第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：孙国亮，男，该公司法务。上诉人刘学青因与被上诉人高馨、原审第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2016）津0102民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月6日公开开庭进行审理。上诉人刘学青及其委托诉讼代理人石国才，被上诉人高馨及其委托诉讼代理人李清，原审第三人中原公司之委托诉讼代理人孙国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘学青上诉请求：维持一审判决第一、三项，撤销一审判决第二项，改判刘学青退还高馨定金20000元，一、二审诉讼费由高馨负担。事实和理由：刘学青未收到高馨的解除合同通知书，双方均表示解除合同的意思表示是在开庭之后，刘学青始终用实际行动表明愿意继续履行合同，相反高馨以实际行为表明拒绝履行合同，合同无法继续履行的原因是高馨取走首付款，在别处购房，无法继续办理银行贷款手续，后高馨于2016年2月18日诉至法院要求解除合同，其违约在先，依照法律规定，即便刘学青也存在违约，也应各自承担违约责任；违约金约定过高，应予调整；判令刘学青赔偿中介服务费及评估费没有依据。一审认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。高馨辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中原公司述称，同意一审判决结果。高馨向一审法院起诉请求：1、解除刘学青、高馨签订的《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》；2、刘学青返还高馨定金20000元；3、刘学青给付高馨违约金160000元；4、刘学青赔偿高馨经纪服务费24000元、房屋评估费1000元；5、本案诉讼费用由刘学青负担。一审法院认定事实：刘学青、高馨及中原公司于2015年10月11日签订《房屋交易合同》，约定刘学青将坐落天津市河东区秀丽园20-4-202及地下室7号以1600000元出售高馨，其中定金20000元，余款于2016年1月22日前办理贷款申请手续,“甲方（刘学青）同意乙方（高馨）以银行贷款方式支付房款的，可由丙方（中原公司）协助乙方寻找银行办理贷款手续”。同日，高馨与中原公司签订《贷款委托代办协议》，约定高馨自愿委托中原公司向建设银行申请办理贷款。上述合同签订当日，高馨交付刘学青定金20000元，交付中原公司中介费24000元，评估费1000元。2016年1月5日，刘学青、高馨在房管局签署《天津市房产买卖协议》，约定余款以公积金贷款形式支付。刘学青20**年1月5日办理建设银行资金监管账户存折，高馨亦向该账户支付首付款。后由于刘学青之夫未协助完成高馨申请贷款银行的签字确认要求，高馨退回首付款。2016年1月16日，高馨之妻李清向刘学青邮寄送达《请求履行房产交易合同的通知书》，要求刘学青及夫配合贷款义务，否则追究违约责任，但高馨将上述书面材料中的时间全部书写为2015年，刘学青接到后未明确回应。2016年1月19日，在中原公司处，高馨之妻李清与刘学青签署中原公司出具制式《补充协议》，约定“……2、甲方（刘学青）承诺绝不违约，若违约双倍返还乙方（高馨）定金，外加贰万元赔偿。”同时约定《补充协议》是原签合同的一部分，具有同等法律效力，如有冲突，以本补充协议中的约定为准。一审法院认为，刘学青、高馨及中原公司对《房屋交易合同》、《天津市房产买卖协议》均无异议，一审法院予以认定，同时，刘学青、高馨及第三人均同意解除两份合同，因当事人没有违背法律规定之处，一审法院照准。关于《补充协议》的效力。刘学青、高馨及其配偶不仅买卖房屋之初看房、签署合同过程都有参与，而且作为委托诉讼代理人参加诉讼，特别是高馨，合同形成当日，高馨签署《房屋交易合同》，其妻李清于定金、中介费及评估费收据中签名确认、以自己名义向刘学青邮寄文字材料，说明高馨之妻、刘学青之夫对涉诉房产的买卖均知晓；其次，按照中原公司首次开庭出庭人员的当庭陈述，《补充协议》是在中原公司处，由其工作人员见证下签署，作为中介机构，如果认为某些书面文件的签订可能影响主合同义务的履行，其有责任作出提示，中原公司未对此作出说明，却对高馨之妻李清签署交费收据的情形予以认可，反而对在其见证之下签署的《补充协议》不予认可，中原公司的意见有违中介机构的服务准则。纵观本案，通过刘学青、高馨及中原公司的行为，充分反映出本案的买卖关系是刘学青、高馨双方家庭的参与，因此，高馨、中原公司对《补充协议》效力的意见，一审法院不予采纳，认定《补充协议》合法、有效。刘学青称《房屋交易合同》、《天津市房产买卖协议》均未约定刘学青配偶的协助义务，但一审法院注意到，《房屋交易合同》六违约责任中约定“依照天津市政策及本合同之相关规定，甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各类书面证明材料，计算支付各项税费。”本案涉诉房屋的买卖是刘学青、高馨两个家庭都有参与的行为，所涉房屋亦系刘学青夫妻共同财产，法律上夫妻属于利益共同体，处理家庭财产显然需要夫妻共同而为，买卖过程中刘学青、高馨夫妻均应配合办理相关手续系双方上述合同条款约定的原意，亦符合法律规定；其次，高馨向刘学青邮寄相关文字材料后，刘学青应在合理时间内作出回应，属于双方尊重合同的体现，但是刘学青因高馨文字材料中出现时间错误，再次拒绝回应，刘学青行为既不符合常理，亦表现出对契约的不尊重。因此，刘学青因其夫拒绝配合办理贷款手续的行为，导致了合同无法履行的后果，刘学青一方违背了合同条款的约定，应承担违约责任。关于违约金计算标准，高馨认为应以《房屋交易合同》六违约责任5.计算，刘学青则认为应以《补充协议》2、的标准计算。一审法院亦注意到，《补充协议》签订于2015年10月19日，高馨向刘学青邮寄文字材料时间是15日，《补充协议》的签订时间发生在高馨向刘学青邮寄文字材料之后，也就是说，高馨虽然在其邮寄与刘学青的文字材料中按照原合同对违约金进行了计算，但随后又于19日与刘学青签订《补充协议》，重新对违约金标准进行约定。《补充协议》系双方自愿行为，该协议对违约金重新进行约定，高馨案件中再次要求以原合同违约标准向刘学青主张的意见，意思表达前后不一，亦缺乏对合同的应有尊重。所以，关于违约金标准，应以《补充协议》约定为准，由刘学青给与高馨双倍定金及20000元赔偿，共计60000元。关于高馨要求刘学青赔偿中介服务费24000元、评估费1000元一节，符合双方在《房屋交易合同》中的约定，于约有据，应予支持。判决：“一、准原告高馨、被告刘学青、第三人天津中原物业顾问有限公司解除《房屋交易合同》、《天津市房产买卖协议》；二、本判决生效之日起十日内，被告刘学青赔偿原告高馨60000元、中介服务费24000元、评估费1000元，共计85000元；三、驳回原告高馨的其他诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：刘学青是否存在违约以及对应承担违约责任的认定。本院认为，本案刘学青、高馨及中原公司签订的《房屋交易合同》、刘学青与高馨签订的《天津市房产买卖协议》以及李清作为高馨之委托代理人与刘学青签署的《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，上述协议均依法成立并发生法律效力，双方当事人均应依约履行各自的义务。《房屋交易合同》与《天津市房产买卖协议》中均约定高馨以申请银行贷款的方式支付购房款，刘学青认可该种付款方式，故应依照贷款部门的规定履行配合申请贷款的义务。现高馨及中原公司均陈述自2016年1月5日签订《天津市房产买卖协议》后已多次电话通知刘学青携其配偶前往银行配合办理贷款，高馨就该事项亦于2016年1月15日向刘学青寄送书面催告通知，刘学青均置之不理，至合同约定的2016年1月22日办理贷款申请手续期限届满之前未能顺利办理贷款，对此刘学青存在不履行合同义务的违约行为。鉴于刘学青经催告后仍不履行配合办理贷款的义务，高馨无法支付购房款，其购买房屋的合同目的已不能实现，高馨据此提出解除合同符合法律规定的行使合同解除权的情形，而高馨于2016年1月25日办理首付款退还，也属于避免扩大损失的行为，刘学青以此为由主张高馨亦存在违约的依据不足，本院对此不予支持。对于违约责任的承担，在《补充协议》中双方将违约责任变更为刘学青给付高馨双倍定金及20000元赔偿，即60000元。一审审理中，刘学青曾同意依照上述约定承担违约责任，现其主张该约定高于高馨的实际损失，但对此并未提供证据证明。本院结合因合同未能履行可能为高馨造成的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行衡量后，认为一审法院判令刘学青给予60000元赔偿，较为适当，本院对此予以维持。另对于高馨主张的中介费24000元及评估费1000元，亦符合合同的约定，刘学青主张不予赔偿的依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人刘学青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人刘学青负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军审 判 员 杨宝华代理审判员 孙 静二〇一七年四月六日书 记 员 马 丽 更多数据：搜索“”来源：