（2017）吉01民终447号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-07-13
案件名称
刘桂林与长春市第七十中学房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘桂林,长春市第七十中学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终447号上诉人（原审被告）：刘桂林，男，1962年12月25日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：刘凌宇，女，1985年4月15日生，汉族，刘桂林之女，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：吴佐林，吉林谆泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春市第七十中学，住所地长春市黑水路1555号法定代表人：陈旭，校长。委托诉讼代理人：王文慧。委托诉讼代理人：徐宏举，吉林中吉律师事务所律师。上诉人刘桂林因与被上诉人长春市第七十中学（以下简称七十中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第2209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘桂林上诉请求：撤销长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第2209号民事判决，发回重审。理由如下：2013年6月30日签订租赁合同后，刘桂林支付了第一年租金后使用房屋，2013年8、9月份刘桂林装修房屋，2014年6月刘桂林准备好租金后，预交第二年租金时，七十中学告诉刘桂林，房租不用交了，该房屋不租了，问其原因告之教育局有文件学校房屋不得出租，已经出租的立即收回，现七十中学收回房屋违约在先，一审法院事实并未查明清楚。七十中学针对上诉请求辩称：原审法院认定事实清楚，应予维持。七十中学原审提出诉讼请求：解除双方的《房屋租赁合同》，刘桂林立即返还房屋，并支付租赁费17.5万元、违约金2万元，自解除之日起至返还租赁房屋之日止支付房屋占有使用费（按年租金9万元计算）。原审法院经审理查明：2012年刘桂林与七十中学签订一份租赁期限为一年的合同，该合同到期后，2013年双方又签订一份租赁期限为2013年7月1日至2016年6月30日止的租赁合同，合同约定：七十中学将位于长春市宽城区南京大街芷江路3号，建筑面积600平方米的房屋出租给刘桂林作为旅店使用，租金第一年8万元、第二年8.5万元、第三年9万元，租金缴纳方式为上打租，拖欠房租，七十中学可解除合同、收回房屋，刘桂林应按合同总租金的100%支付违约金。合同签订后，七十中学向刘桂林交付房屋，刘桂林仅缴纳第一年房租80000元后，第二年、第三年房租未予缴纳。原审法院认为，刘桂林与七十中学签订的《房屋租赁合同》系双方当时真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，合同依法成立并生效。刘桂林未按合同约定及时履行支付房租义务，已构成违约，根据合同约定，七十中学享有单方解除权，自起诉主张权利之日起解除租赁合同并要求刘桂林支付房租的诉请，依法应予支持。双方在合同中约定的违约金数额过分高于七十中学的实际损失，虽刘桂林未对此提出抗辩意见，但为体现违约金的惩罚功能，七十中学又主动减低违约金数额，不违反法律规定，七十中学关于违约金20000元的主张给予支持。七十中学要求刘桂林自合同解除之日至返还租赁房屋之日止支付占有房屋期间的房屋使用费，因合同期内租金已给予保护，刘桂林应自合同约定租期届满之次日起至实际返还房屋之日期间向七十中学支付房屋占有使用费，该使用费可比照房屋租金计取。刘桂林经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃答辩权利，自行承担对其不利的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、自2015年10月14日解除七十中学与刘桂林签订的《房屋租赁合同》；二、刘桂林给付七十中学房屋租金175000元及违约金20000元；三、自本判决生效后十日内刘桂林向七十中学返还租赁房屋，并支付自2016年7月1日起至实际交付房屋之日止按90000元/年计算的房屋占有使用费；四、驳回七十中学其他诉讼请求。案件受理费4200元，由刘桂林负担。本院二审查明的案件事实与一审法院查明一致。本院认为：刘桂林与七十中学签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。由于七十中学在2015年10月14日起诉时，刘桂林已欠付两年租金，依据《房屋租赁合同》第九条刘桂林拖欠房租，七十中学享有合同解除权的约定，七十中学解除合同的理由成立，原审法院判决七十中学起诉之日解除合同并无不当。合同解除后因刘桂林仍然占有使用房屋，原审法院判令刘桂林按照《房屋租赁合同》租金标准支付房屋占有使用费亦无不当，原审法院判令刘桂林支付的175000元租金中包含2014年7月1日至2015年10月14日的房屋租金以及2015年10月14日至2016年6月30日的房屋占有使用费。关于刘桂林主张七十中学以教育局有文件为由拒收其租金一节，其未提供证据予以证实，本院不予认定，其发回重审的上诉请求本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4788元，由上诉人刘桂林负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 迪代理审判员 贺银婷代理审判员 徐 锐二〇一七年四月六日书 记 员 张维峰 搜索“”