（2017）内0724民初245号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-27
案件名称
鄂温克旗恒信物业有限责任公司与刘烈物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
鄂温克族自治旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鄂温克旗恒信物业有限责任公司,刘烈
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十二条
全文
内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0724民初245号原告:鄂温克旗恒信物业有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂温克族自治旗。法定代表人:白玉英，职务：总经理。委托代理人:郭薇，该公司职工。被告:刘烈，男，1971年7月23日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂温克族自治旗。原告鄂温克旗恒信物业有限责任公司（以下简称恒信公司）与被告刘烈物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒信公司的委托代理人郭薇，被告刘烈到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2012年7月至2015年12月期间物业服务费3426.60元（住宅面积176.28㎡，2012年7月至12月按0.36元/㎡计算，即63.50元/月x6个月=381元；2013年1月至2015年12月按0.48元/㎡计算，即84.60元/月x36个月=3045.60元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告刘烈系原告所服务的××小区业主。原告在接收该小区物业时按《物业管理条例》的相关规定，以0.36元/㎡收取物业费用，从2013年1月开始物业费上涨至0.48元/㎡。被告欠费期间原告对其物业清洁及维护进行了一系列服务工作，但被告从2012年7月至2015年12月期间一直未交纳物业服务费，故原告诉至法院。被告刘烈辩称，被告是于2011年10月份入住××小区，并按照物业相关管理规定自觉将物业费交纳至2012年6月。2012年4月份因楼顶雪水融化，屋内出现漏水情况，被告多次找到物业公司协调解决办法。但原告公司的工作人员以���顶漏水情况不在物业公司管理范围内为由，将责任推到开发商处，而被告找到开发商后，开发商又以小区已经移交给物业公司为由推回物业公司。2014年被告无奈之下，自己找人维修了房盖。依据《内蒙古自治区物业管理条例》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十八条等规定，屋顶维修属于物业服务范围。被告居住的小区物业服务属于二类收费标准，但该小区对讲门禁现全部损坏，至今无人进行维修维护；小区安全防范措施不健全；环境卫生清洁不及时。综上，物业公司提供的服务存在服务不到位，缺失及瑕疵等问题。被告认为，原告应当承担相应的责任，被告至今未交纳物业服务费是因为维护自身权利，暂缓交纳费用。原告恒信公司为证明其诉讼主张成立，向本院提交下列证据：一、《金领佳苑小区前��物业服务合同》、《物业服务合同》各1份，以证实原告向被告居住的小区提供物业服务，原告要求被告支付所欠物业费用的依据。经质证，被告对该证据真实性予以认可，但认为根据《金领佳苑小区前期物业服务合同》第二条物业管理服务范围中公共部位与被告所陈述的房盖问题属同一范围。被告房屋出现问题是在被告交纳物业费期间，因被告的利益受到侵害，原告没有履行相关物业服务职能，所以被告拖欠物业费至今。本院经审查认为，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，且被告对证据真实性予以认可，故对该证据真实性予以确认。因被告房屋屋顶出现漏水情况是在房屋保修期内，根据合同约定应由施工单位进行维修，被告所提拖欠物业费的理由不成立，故对原告证明目的予以采信。二、关于金领佳苑小区基础配套设施不完善的情况汇报，鄂建字（2013）193号关于完善金领佳苑住宅小区配套基础设施及做好后期回访的函，金领佳苑小区1-5号楼单元雨搭漏雨统计表，恒信物业金领小区楼顶、阳台漏雨、窗户透气统计表各1份，以证实金领佳苑小区存在配套设施不完善的情况，对此原告公司都有上报有关部门，住建局对此发函要求开发商做好后期回访工作和进一步完善配套设施工作。经质证，被告对该组证据真实性予以认可，但对证明目的不认可，认为被告的房屋是在2012年4月份出现的问题，而原告是在2013年7月份才向相关部门反映情况，而且统计表中并没有列被告所居住的房屋漏水情况。本院经审查认为，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，且被告对该组证据真实性予以���可，故对该组证据真实性予以确认。因《关于金领佳苑小区基础配套设施不完善的情况汇报》及鄂建字（2013）193号《关于完善金领佳苑住宅小区配套基础设施及做好后期回访的函》是住建部门针对物业公司上报情况进行的回复，且涉诉小区确实存在配套设施不完善的客观情况，故对金领佳苑小区配套设施不完善的证明目的予以采信；因原告提交的恒信物业金领小区楼顶、阳台漏雨、窗户透气统计表中并未列有被告所居住房屋，故对该统计表不作确认。被告刘烈为证明其抗辩主张成立，向本院提交下列证据：一、照片7张，以证实2012年4月被告居住的房屋屋顶雪水融化，渗水导致房屋室内墙体损坏，对此物业公司没有履行职责，造成被告的财产损失。经质证，原告对该证据真实性予以认可，但对证明目的不认可，认为上述照片不能确定具体的时间及具体位置，且原告并没有收到上述照片。本院经审查认为，因上述照片未载明拍照的具体时间、地点，且没有其他证据予以佐证待证事实，故对该证据不作确认。二、呼伦贝尔市物业收费管理办法1份、照片3张，以证实原告未履行职责，超出管理水平收取物业费，根据该办法相关条款原告存在没有及时清扫环境卫生、对讲门禁损坏无人维修、没有配备治安员等情况，原告的服务项目有缺失，收费高。经质证，对收费管理办法真实性认可，对照片真实性不认可。对于证明目的不认可，认为照片无法证明其待证事实，而对于收费标准原告一直沿用2013年下发的物业收费管理办法进行收费，即二类小区标准每平方米0.48元。本院经审查认为，对于照片因未载明拍照的具体时间、地点，且没有其他证据予以佐证待证事实，故对照片不作确认；对于呼伦贝尔市物业收费管理办法，因该办法是由呼伦贝尔市发展和改革委员会下发，且原告对其真实性认可，故对该证据真实性予以确认。因原告的收费标准，即二类小区每平方米0.48元与该办法收费标准一致，原告应当按照该办法相关条款提供服务，故对被告证明目的予以采信。本院经审理认定事实如下：被告刘烈系鄂温克族自治旗巴彦托海镇金领佳苑小区3号楼3单元341室业主，该房屋建筑面积为176.28平方米。原告恒信公司根据与北京乾元房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司签订的《金领佳苑小区前期物业管理服务合同》（2012年1月1日签订）及与金领佳苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》（2016年12月10日签订）为鄂温克族自治旗巴彦托海镇金领佳苑小区提供物业管理服务。合同约定，物业收费标准为2012年7月1日至12月31日住宅0.36元/月/平方米；2013年1月1日至2015年12月31日住宅0.48元/月/平方米。被告刘烈自2012年7月1日至2015年12月31日未向原告恒信公司支付物业管理费3426.60元。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告恒信公司根据与北京乾元房地产开发有限公司呼伦贝尔分公司签订的《金领佳苑小区前期物业管理服务合同》（2012年1月1日签订）及与金领佳苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》（2016年12月10日签订）为鄂温克族自治旗巴彦托海镇金领佳苑小区提供物业管理服务，该合同合法有效，且被告认可由原告向其所居住的小区提供物业管理服务，故对原、被告之间系物业服务合同关系，本院予以确认���被告刘烈作为业主，接受原告提供的物业管理服务，应当按约定支付相应的物业管理费用。原告要求被告支付欠交的物业管理费，符合法律规定，本院予以支持。被告刘烈所提，其所居住的房屋屋顶出现漏水，给被告造成损失及原告恒信公司存在没有及时清扫环境卫生、对讲门禁损坏无人维修、没有配备治安员等情况，原告提供的物业服务存在缺失、瑕疵的抗辩主张，因房屋屋顶漏雨是房屋质量问题，且出现问题是在保修期内，故应当由开发商进行维修处理；对于被告所提原告恒信公司存在没有及时清扫环境卫生、对讲门禁损坏无人维修、没有配备治安员等情况，原告恒信公司当庭自认因物业公司个别人员原因确有未及时清扫环境卫生的情况，且被告居住的单元对讲门禁确实损坏未进行维修及小区未配备保安人员等情况，因原告提供的物业服务存在瑕疵，应酌情��少被告交纳物业管理费30%，即3426.60元×30%=1028元，被告刘烈应当向原告恒信公司支付物业管理费2398.60元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：被告刘烈自本判决生效之日起十日内向原告鄂温克旗恒信物业有限责任公司支付自2012年7月1日至2015年12月31日物业管理费2398.60元元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告鄂温克旗恒信物业有限责任公司负担7.5元，被告刘烈负担17.5元。如不服本判决���可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 马俐丽二〇一七年四月六日书记员 一 楠 来源：