（2017）浙0182民初00609号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-09-29

案件名称

应树发与方建棋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

建德市人民法院

所属地区

建德市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

应树发,方建棋

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款

全文

浙江省建德市人民法院民事判决书（2017）浙0182民初00609号原告（反诉被告）：应树发,男,汉族,住建德市新安江街道府西路*幢**室。委托诉讼代理人：王泽路，浙江新安江律师事务所律师。被告（反诉原告）：方建棋,男,汉族,住建德市更楼街道更楼社区商贸街喜洋洋万嘉广场*幢**室。原告应树发与被告方建棋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告方建棋提起反诉，本院予以受理并决定合并审理。原告（反诉被告，以下简称原告）应树发的委托诉讼代理人王泽路、被告（反诉原告，以下简称被告）方建棋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告应树发向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的店面房租赁合同，被告支付违约金2000元；2、要求被告立即腾退位于建德市新安江街道府前路21号房屋；3、要求被告支付2016年11月19日至2017年1月19日的房租7500元，2017年1月20至房屋实际腾退之日的房租（房屋占有使用费）按每日125元另行计算。事实和理由：2014年11月19日，原、被告签订店面房租赁合同，约定原告将自己所有的位于建德市新安江街道府前路21号店面房出租给被告使用，租期三年，自2014年11月19日至2017年11月30日，租金先付后用，第一年租金43000元，第二年与第三年租金均为45000元，第二年与第三年的租金分别在2015年、2016年的10月1日前支付，被告如逾期未付租金，原告可收回房屋。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告按期交纳了第一年与第二年的房租，但第三年��房租未按期交纳。虽经原告多次催促，被告仍未交纳。2016年5月，建德市人民政府对案涉房屋所在地块的房屋进行整体征收，原告按政府要求的期限签订了征收协议，协议约定原告承担房屋腾空义务。原告认为，原、被告签订的房租租赁合同合法有效，双方均应按协议约定履行。被告未在约定的期限内支付房租，系违约。现原告根据双方签订的协议要求解除合同，并由被告承担相应责任，该主张具有合同依据，请求法院予以支持。被告方建棋辩称，双方于2014年签订房屋租赁合同属实，合同签订后被告按约定使用房屋，并交纳了两年的房租。2016年7月，原告与征收部门签订了征收协议。原告本应当时就通知被告，并退还未到期的三个月的租金，双方可提前终止合同。但原告并未及时通知被告，直到第二年房租期满，双方才开始协商如何解决，但一直协商不��。现在被告不同意再支付房租。被告方建棋提出反诉请求：要求原告支付政府征收补偿款中的装修补偿款31446元、搬迁费1978元、安置费15000元、停产停业损失36000元，并返还押金2000元，合计支付86424元。事实和理由：2014年11月19日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定被告租用原告的店面房，租期三年，自2014年11月19日至2017年11月30日，租金按年支付，每年10月1日支付下一年度房租。被告租用了案涉房屋后，经得原告同意，对房屋进行装修。后在该店面经营劳保用品，直到现在。2016年6月，因政府拆迁，原告与拆迁部门签订了拆迁协议，并领取了包括装修补偿费、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费等在内的各项补偿费用。上述费用有部分系政府补偿给经营户，用以弥补经营者因搬迁造成的损失。但原告拒绝支付给被告，且不同意协商，致使纠纷一直拖延，至今未得解决。针对被告的反诉请求，原告提出以下答辩意见：原、被告之间具有租赁合同关系，双方的纠纷应依据租赁合同处理。房屋征收是原告与征收部门建立的关系，因房屋征收而发生的权利义务与被告没有关系，被告要求享受征收利益没有法律依据。原告出租房屋也是生产经营行为，生产经营者不仅指承租人，所以包括停产停业损失在内的房屋征收利益应当由原告享有，与被告没有关系。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的内容，本院作如下分析认定：一、关于双方租赁合同约定的内容。原、被告告均提供店面房租赁合同1份，用以证明原、被告于2014年11月19日签订房屋房屋租赁合同，原告将自己所有的位于建德市新安江街道府前路21号店面房出租给被告使用，租��自2014年11月19日至2017年11月30日，房屋租金第一年43000原，第二、第三年均为45000元，合同对其他事项也作了约定。该组证据，双方均无异议，本院予以确认。二、关于案涉房屋的产权情况。原告提供房屋所有权证复印件1份，用以证明案涉房屋归原告所有。该组证据，被告无异议，本院予以确认。三、关于案涉房屋的征收情况。原告提供以下证据：1、征收决定复印件1份，用以证明案涉房屋位于府前路西侧麻岭巷地块改造项目的征收范围；2、房屋征收协议复印件1份，用以证明原告与征收部门签订了协议，根据该协议原告应承担腾退房屋的义务；3、被征收房屋搬迁腾空通知复印件1份，证明征收部门通知原告房屋的腾退时间为2017年2月18日至2017年3月4日，逾期腾退原告的利益将受到损害。该组证据中的证据1、2，被告无异议，本院予以确认。对证据3，被告提出真实性不��确定，并表示房屋征收后的房租不应再支付。本院认为，该证据与本案房屋租赁合同纠纷没有直接关系，不予认定。四、案涉房屋装修费用问题。被告提供装修发票4张，用以证明店面装修是被告花的费用。原告认为该组证据均系收款收据，不是正式发票，不符合证据要件。本院认为该组证据不符合证据形式，不予认定。五、关于案涉房屋的装修价值。被告提供评估报告1份，用以证明店面装修价值为53128元。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为该部分装修费用系用于计算征收补偿费用，与被告没有直接关系。本院认为，被告的异议成立，本院不予认定。六、关于案涉房屋的使用情况。被告提供营业执照（业主系被告妻子）复印件1份，用以证明被告系店面实际经营者。原告对该证据的“三性”无异议，但认为该证据仅能证明被告的经营资格，但不能证明被告应享受征收利益。本院认为，该证据能证明被告系该营业用房的使用人，对此本院予以确认。本院认为：原、被告签订的店面房租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后双方均应按约定履行，原告将房屋交付被告使用，被告按约交纳了第一年、第二年的房屋，双方均已按约履行。2016年11月左右，原告以政府征收为由通知被告腾退房屋，该通知的实质意义系对房屋租赁合同的解除。被告对腾房通知并无实质异议，有异议的是对征收补偿款的分配问题，故可认定双方的房屋租赁合同在2016年11月已经解除。合同解除后，被告应及时返还房屋。但被告一直占用房屋未予返还，被告的行为违反了合同约定，应承担相应责任。现原告要求被告立即腾退案涉房屋，该项诉讼请求具有事实和法律依据。被告占用房��未还，给原告造成损失，原告要求被告承担房屋占有使用费，该项诉讼请求也具有事实和法律依据。占有使用费的数额可参照房屋租金标准计算。合同订立后，被告已付给原告保证金2000元，现原告要求被告再付违约金2000元，该项诉讼请求没有事实和法律依据。原、被告双方的房屋租赁合同已经解除，原告再行主张解除合同，该项诉讼请求已没有必要。原、被告间建立了房屋租赁合同关系，双方因房屋租赁合同产生的纠纷应按照租赁合同的约定和法律的规定予以处理。但原告因房屋被征收后所得的各类征收补偿费与被告没有直接关系，被告要求原告支付征收补偿中的装修补偿款、搬迁费、安置费、停产停业损失等征收补偿费，该项诉讼请求没有事实和法律依据。被告要求原告返还押金2000元，因该押金需要在房屋退还时一并结算水电费，故该押金的退还条件尚未成就，该项诉讼请求也没有事实和法律依据。如因合同提前解除而造成了损失的，被告可另行提出主张。综上所述，对原告合法的诉讼请求，本院予以支持。对被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）方建棋于本判决生效后十日内将位于建德市新安江街道府前路21号的店面房腾空，移交给原告（反诉被告）应树发。二、被告（反诉原告）方建棋于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）应树发房屋占有使用费7500元，2017年1月20起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费按每日125元另行计付。三、驳回原告（反诉被告）应树发其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）方建棋的反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）方建棋负担。反诉案件受理费减半收取564元，由被告（反诉原告）方建棋负担。当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员　　方志宇二〇一七年四月六日书记员　　陈　思来源：百度搜索“”