（2017）津0116民初40145号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2018-07-12
案件名称
徐占军与天津中新生态城生态投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐占军,天津中新生态城生态投资发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十九条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初40145号原告：徐占军，男，1968年10月14日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：杨小勇，天津立人律师事务所律师。被告：天津中新生态城生态投资发展有限公司，住所地天津中新生态城动漫中路482号创智大厦204室111。法定代表人：TAYLIMHENG，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘晶，北京大成（天津）律师事务所律师。原告徐占军与被告天津中新生态城生态投资发展有限公司（以下简称生态投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨小勇、被告生态投资公司委托诉讼代理人刘晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐占军向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告立即支付逾期交房已付款利息51515元、违约金42633元，合计94148元（自2016年10月1日至2017年1月4日）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告作为乙方于2015年10月21日与作为甲方的被告签订了《天津市商品房买卖合同》，原告向被告购买依水园39号楼-7号房屋，房屋总价款4440965元。该合同第三条约定被告于2016年10月1日前将向乙方交付该房屋。合同第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按照约定日期交付房屋，逾期在90日以内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权追究甲方违约责任，甲方还应当按照商品房价款的万分之一按日支付违约金。原告按约定一次性付清了房屋全部价款。2016年12月2日，被告寄出交房通知书，约定交房时间为2016年12月17日。原告于17日到场，后因被告原因，当日未能交付房屋，并至今未交付。原告多次找被告协商解决合法合规交付房屋的问题，被告推诿。故诉至法院，请求判准原告诉讼请求。被告生态投资公司辩称，对于原告诉请，被告认可给付原告从合同约定交房之日次日到通知交房日的次日的违约金，而对于通知交房日次日之后的已付款利息及全部违约金均不予认可。被告交房流程符合双方约定，不存在违法违规行为，也不存在对原告合法权益的侵害，同时符合行业对房屋交付的惯例。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年10月21日，原告作为乙方、被告作为甲方双方签订《天津市商品房买卖合同》，合同编号为2014-0206581，该合同约定原告购买被告开发建设的位于天津中新生态城依水园39号楼-7号房屋，合同约定房屋建筑面积为256.92平方米、房屋总价款4440965元。该合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2016年10月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按合同附件六补充合同处理。关于逾期交付商品房的处理，合同第五条第一款约定：除遇不可抗力外，甲方如未按照本合同第三条约定日期交付房屋，逾期在90日以内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；第二款约定：如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。关于商品房交接，合同第十一条约定：商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。另查明，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》的《补充协议》第三条补充约定双方明确合同第三条约定的房屋交付日期为甲方向乙方交付房屋的最迟日期。根据工程进度，甲方可以提前书面通知乙方，在约定交房日期前的任何一天将房屋交付给乙方，乙方有义务按甲方通知的时间收房，且无权要求甲方为此承担任何责任。该条还对乙方无需承担逾期交房的违约责任的情形作出了约定。《补充协议》第七条“对合同第十一条的补充”涉案内容为：2.甲方在房屋交付时预存的电费、水费以及其他能源费等费用由乙方承担，乙方应于交房时一并向甲方交纳该费用；如乙方在办理房屋入住时未交纳上述有关费用，则甲方有权拒绝交付房屋，乙方承担迟延接收房屋的法律责任。4.如甲方已如期发出房屋交接通知，或乙方已经领取房屋交接通知，或者甲方已按合同约定通过媒体公告通知，而乙方在甲方通知或公告的交接日未接收房屋，则通知或公告的交接日的次日视为交付日，视为甲方已经完全履行了对该房屋的交付义务，乙方接收并且认可该房屋符合合同约定的交付标准。5.乙方在办理房屋交接手续时，同意按照甲方或由其委托的物业公司安排的房屋交付流程办理房屋交接手续，并交纳相关费用。如由于乙方拒绝按照流程办理交接手续导致交接未完成的，由此产生的一切法律风险及责任由乙方承担。6.房屋交付时……乙方在办理房屋交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《天津市商品住宅质量保证书》中的规定，在房屋交付后要求甲方承担保修责任，但维修事项不能作为乙方拒绝接收房屋并要求甲方承担逾期交房责任的理由。乙方基于房屋维修而拒绝接收房屋的，视为甲方按时交付房屋。乙方不得已非房屋主体结构的质量问题或房屋需要维修整改作为拒绝收房的理由。再查明，双方合同签订后，原告依约交纳了全部房款。2016年10月1日，合同约定的房屋交付期限届满，被告未能按照合同约定时间向原告交付房屋。2016年12月1日，被告取得依水园39号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，2016年12月2日，被告向原告邮寄了《依水园交房通知书》、《依水园交房须知》、《依水园交付流程》、《依水园应缴费用清单》。原告于2016年12月18日到被告房屋交付办公现场办理房屋交付使用手续时，被告要求原告按照《依水园交付流程》办理房屋交付，原告认为在2016年7月雨季大雨过后，听闻依水园商品房存在漏雨问题，因此原告要求首先查验房屋后再办理房屋交接，双方遂发生争议。原告在《依水园交房通知书》的“确认回执”上签名同时书写“对办理商品房交付的程序不认同，认为其内容涉嫌违法，请贵司依法调整收房程序，再行通知”。双方未能完成商品房的交付使用。又查明，《依水园交付流程》为：步骤一（1）出示《依水园交房通知书》；（2）按到场顺序排号→步骤二（1）业主身份核查；（2）签字确认并提交《依水园交房通知书》→步骤三业主按照《依水园应缴费用清单》结清相关款项→步骤四钥匙、两书、物业相关文件发放及能源等协议签署→步骤五（1）交付工程师陪同业主交付；（2）填写《房屋交付表》→步骤六（1）文件归档；（2）钥匙托管（若需）。被告向原告邮寄的《依水园应缴费用清单》载明，在房屋交付时，需要收取的费用明细如下：1、物业管理费。计费标准为每月5元/平方米，您需支付物业管理费15415.2/年。2、采暖费。计费标准为25元/平方米，2017年1月1日至2018年3月15日采暖费为11159.46元。根据《天津市供热条例》新建房屋的供热设施前两个采暖期为保修期，保修期间暖气不能报停。3、电费。您需支付电费1550元。4、其他。截止至2016年12月25日，因逾期交房产生的已付款利息为44987.58元。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并有效，对双方当事人均具有约束力。现通过庭审调查，原告对被告提交的《依水园交付流程》存在异议，认为该流程明显不合理，并且被告收取物业费违反了《天津市物业管理条例》的规定。对此本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”对于商品房交付流程，应当按照合同约定进行，现双方签订的《天津市商品房买卖合同》及其《补充协议》明确约定了原告同意按照被告或由其委托的物业公司安排的房屋交付流程办理房屋交接手续，并交纳相关费用。经审查，因原告交纳完毕上述费用后，能够享受相应的服务。此外，原告在房屋交付后，如认为房屋存在相应质量问题，可以根据双方签订的合同约定另行向被告主张权利。因此，《依水园交付流程》约定没有免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形。原告对被告提交房屋交付流程的异议，本院不予支持。关于被告是否存在延期交付房屋的事实。因原、被告签订的合同约定被告应于2016年10月1日前交付房屋，但被告向原告下发的收房通知书记载的交付房屋日期为2016年12月17日，因原告无正当理由未办理房屋交接手续，根据双方签订合同约定，延期时间本院认定为2016年10月2日至2016年12月17日，原告主张超过2016年12月17日的部分本院不予支持。对于逾期交房违约金，根据被告提交的《依水园应缴费用清单》，记载的数额为44987.58元，被告延期交房已付款利息统一计算至2016年12月25日，系被告自愿，不违反法律规定，本院予以照准。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津中新生态城生态投资发展有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告徐占军逾期交房已付款利息44987.58元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1076元，由原告担负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉期满后七日内仍未缴纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 许 强二〇一七年四月六日书记员 邱瑞趁附法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。 微信公众号“”