（2017）渝03民终205号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-25
案件名称
重庆盛赢房地产开发有限公司与黄智容曹卫兵商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆盛赢房地产开发有限公司,曹卫兵,黄智容
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝03民终205号上诉人(原审被告）：重庆盛赢房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建新南路16号，组织机构代码28493520-2。法定代表人：张吉利，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：曹卫兵，男，1975年1月6日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。被上诉人（原审原告）：黄智容（曹卫兵之妻），1977年8月27日出生，汉族，居民，住重庆市武隆县。委托代理人：曹卫兵，男，1975年1月6日出生，居民，住重庆市武隆县。曹卫兵、黄智容共同委托代理人：吴国强，重庆剑直律师事务所律师。上诉人重庆盛赢房地产开发有限公司（以下简称盛赢房地产公司）因与被上诉人曹卫兵、黄智容商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院(2016)渝0232民初3100号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛赢房地产公司上诉请求撤销原判，并依法改判以首付款207565元为基数，按每日万分之一计算2014年8月1日至2016年10月31日期间的违约金；以20万元为基数，按每日万分之一计算2014年9月23日至2016年10月31日期间的违约金，并驳回曹卫兵、黄智容的其他诉讼请求，主要理由为：一、2014年9月23日，双方签订了补充协议，约定了曹卫兵、黄智容所交20万元，计算违约金到交房时止，其余的仍按原协议执行，而原协议约定的计算标准是按照每日万分之一计算，故，一审判决认定的计算违约金的标准有误。另，按照2014年9月23日达成的协议，违约金的计算是以尾款20万元为基数计算，并非在已交房款的基础上在增加20万元的计算基数。二、合同约定的违约金过高，请求二审法院予以调减。曹卫兵、黄智容辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曹卫兵、黄智容向一审法院起诉请求判决：1.盛赢房地产公司继续履行合同约定的交房义务；2.盛赢房地产公司因逾期交房向曹卫兵、黄智容支付违约金217387元（暂计至2016年10月31日，之后的违约金计算至实际交付房屋之日止）一审法院经审理查明，2013年5月3日，盛赢房地产公司（甲方）与曹卫兵、黄智容（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定曹卫兵、黄智容购买盛赢房地产公司开发的坐落于重庆市武隆县XX镇“大唐芙蓉城”第X幢X楼B14#门面一间，房屋建筑面积为35.75㎡，总成交金额为407565元，支付方式为按揭支付，2013年5月3日前支付首付款207565元，剩余房款20万元办理银行按揭贷款，交房时间为2013年12月31日前。当日，曹卫兵、黄智容支付了首付款207565元。2016年10月31日，曹卫兵、黄智容提起本案诉讼。另查明，2014年1月15日，曹卫兵、黄智容与盛赢房地产公司签订《延期交房协议》，约定上述房屋交付时间延长至2014年7月31日，盛赢房地产公司按照合同约定标准向曹卫兵、黄智容支付了2014年1月至7月的违约金4354元，同时约定若盛赢房地产公司在2014年7月31日之后才履行交房义务，则按同期银行贷款利率的四倍支付曹卫兵、黄智容违约金（计算标的按实交房款和银行履行按揭款合计计算）。2014年9月23日，曹卫兵、黄智容与盛赢房地产公司签订《协议》，约定将上述房屋的剩余房款20万元的支付方式由合同约定的办理银行按揭变更为分期付款，并约定自付款之日起，盛赢房地产公司按曹卫兵、黄智容交纳的20万购房款承担违约责任，计算方式为央行发布的一年期基准利率贷款（即年利率6%）的四倍，计算时间从签订协议起至盛赢房地产公司通知曹卫兵、黄智容交房时止，其他事项执行商品房买卖合同。当日，曹卫兵、黄智容向盛赢房地产公司支付购房尾款20万元。之后，曹卫兵、黄智容与盛赢房地产公司对《重庆市商品房买卖合同》的付款方式和交房期限进行了相应的变更。一审法院认为，曹卫兵、黄智容与盛赢房地产公司于2013年5月3日签订《重庆市商品房买卖合同》，于2014年1月15日签订《延期交房协议》，于2014年7月31日签订《协议》，故，曹卫兵、黄智容与盛赢房地产公司建立了商品房买卖合同关系。上述书面合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，曹卫兵、黄智容与盛赢房地产公司签订的《延期交房协议》和《协议》系双方协商一致，对原合同的相关内容的变更。因此，曹卫兵、黄智容与盛赢房地产公司应当按照变更后的合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，曹卫兵、黄智容已经根据合同约定支付了全部购房款，盛赢房地产公司应当根据协议约定的时间交付房屋，但盛赢房地产公司至今未交付房屋，构成违约，曹卫兵、黄智容要求盛赢房地产公司继续履行合同，符合法律规定。但是，案涉商品房涉及第三方职能部门验收等诸多事项，现无证据证明该房屋已达到合同约定的交付条件，故在本案中对曹卫兵、黄智容要求盛赢房地产公司交付房屋的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。因盛赢房地产公司存在违约，盛赢房地产公司应当按照《延期交房协议》、《协议》约定的标准向曹卫兵、黄智容支付违约金。违约金包括两部分，一是房屋首付款207656元的违约金，从2014年8月1日至2016年10月31日，以207656元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；二是房屋尾款20万元的违约金，从2014年9月23日至2016年10月31日，以20万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、盛赢房地产公司于判决生效之日起十日内向曹卫兵、黄智容支付违约金（房屋首付款的违约金：从2014年8月1日至2016年10月31日，以207656元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；房屋尾款的违约金：从2014年9月23日至2016年10月31日，以20万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；二、驳回曹卫兵、黄智容的其他诉讼请求。如果盛赢房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费（按减半计算）2280元，由盛赢房地产公司承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案，双方在合同中约定了支付违约金的标准是按已交房款每日万分之一计算，但在双方2014年1月5日和2014年9月23日双方签订的补充协议中，对此作了变更，即变更为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，虽然在在2014年9月23日的补充协议中约定有“其他事项执行商品房买卖合同”的内容，但结合协议的上下文看，该内容并非针对违约金的计算标准，故，盛赢房地产公司主张按照已交房款总额每日万分之一计算违约金，与合同约定不符，本院不予支持。对于其调减违约金的主张，本院认为，其未在一审中提出主张，表明其已经放弃了该项主张。而且，从双方约定的违约金计算标准看，并不过高，故，本院对其主张调减违约金的主张亦不予支持。关于违约金的计算基数。2014年1月5日，双方签订《延期交房协议》，约定“若盛赢房地产公司在2014年7月31日之后才履行交房义务，则按同期银行贷款利率的四倍支付（计算标准按实交房款和银行已支付的按揭款合计计算）违约金”，从中不难看出，从2014年7月31日起计算的违约金的基数为已交房款（207565元），虽然双方在2014年9月23日的协议中约定“盛赢房地产公司按曹卫兵、黄智容交纳分期房款20万元购房款承担违约责任”，但该协议所指的违约金系分期付款部分的违约金，并非全部已付款项的违约金，而且，曹卫兵、黄智容之前已经交纳的金额高于20万元，若曹卫兵、黄智容同意仅以20万元计算违约金，明显有违常理，故，盛赢房地产公司主张应以尾款20万元为基数计算违约金的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，盛赢房地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由重庆盛赢房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余云中审判员 简元华审判员 张 艳二〇一七年四月六日书记员 刘 欣 来源：百度“”