（2016）津0113民初6128号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-08-21
案件名称
樊世炎、黄岭玉等与许辉等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
樊世炎,黄岭玉,许辉,万霞,天津中原物业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十七条第一款，第四十八条第一款
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初6128号原告：樊世炎，男，1990年5月22日出生，汉族，北京铁路局北京高铁工务段工人。委托诉讼代理人：李双宝，天津钧兴律师事务所律师。原告：黄岭玉，女，1990年2月2日出生，汉族，河北工业大学财务处会计。委托诉讼代理人：李晓慧，天津钧兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一然，天津钧兴律师事务所实习律师。被告：许辉，男，1987年11月20日出生，汉族，无职业。法定代理人：万某1（许辉三姨），女，1959年3月15日出生，汉族，中环第三半导体公司退休工人。委托诉讼代理人：陈晖，天津行通律师事务所律师。委托诉讼代理人：万惠萍，女，1956年2月3日出生，汉族，退休工人。被告：万霞，女，1963年2月21日出生，汉族，退休工人。法定代理人：万某1（万霞三姐），女，1959年3月15日出生，汉族，中环第三半导体公司退休工人。委托诉讼代理人：陈晖，天津行通律师事务所律师。委托诉讼代理人：万惠萍，女，1956年2月3日出生，汉族，退休工人。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，总裁。委托诉讼代理人：孙国亮，该公司法务专员。原告樊世炎、原告黄岭玉与被告许辉、被告万霞及第三人天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，于2016年10月28日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年3月27日再次公开开庭审理了本案。原告樊世炎、原告黄岭玉及其委托代理人李晓慧，被告许辉、万霞共同法定代理人万某1的委托代理人陈晖、万惠萍，第三人天津中原物业顾问有限公司的委托代理人孙国亮到庭参加了诉讼。因一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人，于2016年12月13日裁定中止诉讼，2017年2月15日恢复诉讼。本案现已审理终结。原告樊世炎、黄岭玉向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告继续履行原、被告之间签订的房屋买卖合同，协助原告办理涉诉房屋的过户手续并交付该房屋；2.依法判令二被告赔偿原告房屋价款10%的违约金179000元；3.案件受理费由二被告负担。事实和理由：2016年7月24日，原、被告经第三人居间介绍，达成合意并约定原告购买位于天津市北辰区××与××交口西南××23－803处房产。双方于2016年7月24日在第三人处签订《房产交易合同》，约定原告购买被告名下涉案房屋，成交价格1790000元。后双方依照约定于2016年8月16日在天津市北辰区房管局处签订了《天津市房产买卖协议》。现原告银行贷款手续已经办理完毕，2016年9月19日原、被告及第三人如约至房管局办理过户手续时，被告拒绝履行。原告认为被告之行为当属违约，应当承担违约责任，现双方协商未果，故原告诉至法院。被告许辉、万霞共同辩称，二被告均系重度××人，不具有民事行为能力，其签署房屋买卖合同的行为需要取得法定代理人的同意，否则不发生法律效力，应属无效合同。万霞本人或其监护人并未参与该房屋买卖行为，也未授权他人替其卖房。在原告和第三人没有取得万霞的身份证，且明知签字人并非万霞，而是其姐万某2的情况下，仍急于促成签署合同的行为，均存在过错，故二被告不同意原告的诉讼请求。第三人天津中原物业顾问有限公司述称，同意原告的诉讼请求，希望继续履行合同。第三人认为二被告具有相应的民事行为能力，不能仅凭当事人自述而就此予以否认，应当经过严格程序认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋权属证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.关于二被告精神类残疾证明相关证据，原告对其真实性表示异议。病案显示被告许辉在签订诉争合同前已存在病史。本院认为，当事人没有提出司法鉴定，综合目前的证据情况，民政部门颁发的残疾人证，真实合法有效。2.《房产交易合同》相关证据，原告认为合法有效，被告认为应为无效。本院认为，结合证人万某2证言，诉争房屋系二被告共有，在第三人居间下签订的合同，以及在房地产管理部门签订的合同，都是万某2以万霞名义签订，二被告作为精神类残疾人其监护人对万某2以万霞名义以及许辉本人签字的行为事前未准许，事后未追认，上述合同均应无效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月24日，案外人万某2以万霞名义，许辉以本人名义与二原告在第三人的居间下签订《房产交易合同》，约定将辰旺路与龙洲道交口西南侧熙景园23-803号房屋出售。2016年8月16日，案外人万某2以万霞名义，许辉以本人名义与二原告在房地产管理部门签订《天津市房产买卖协议》。当日，二原告将540000元首付款存入天津市房地产交易资金监管中心，并办理住房公积金（组合）贷款借款手续。诉争房屋登记所有权人许辉，共有权人万霞。被告万霞系被告许辉之母。2016年11月25日天津市残疾人联合会向万霞填发残疾人证，证载精神类贰级残疾，监护人万某1。2016年12月12日天津市残疾人联合会向许辉填发残疾人证，证载精神类贰级残疾，监护人万某1。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间房屋买卖合同是否成立并生效。二被告系诉争房屋登记权利人，被告许辉系精神类贰级残疾，现有证据无法证实其在签字时具有辨认和控制自己的行为能力，其监护人事前未准许事后未追认。被告万霞自始未参与合同签订事宜，案外人万某2以万霞名义签订合同的行为未经万霞监护人准许。故《房产交易合同》及《天津市房产买卖协议》均应认定为无效，不应继续履行，不应支付违约金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案，二原告对合同的成立与生效负有举证责任，原告现有证据无法证实其主张。综上所述，原告的诉讼请求不应支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十七条、第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告樊世炎及黄岭玉的诉讼请求。案件受理费3880元，由原告樊世炎及黄岭玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 王丁丁审 判 员 张 沛人民陪审员 王 民二〇一七年四月六日书 记 员 郑体洋附：本裁判文书所依据法律文书具体条文《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 搜索“”