（2017）渝0232民初166号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-06-20
案件名称
杨兴文与张露丹徐明书房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市武隆区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨兴文,徐明书,张露丹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0232民初166号原告：杨兴文，男，1968年8月10日出生，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：刘娟，重庆扬义律师事务所律师。被告：徐明书，男，1982年8月20日出出生，住重庆市武隆区。被告：张露丹，女，1984年1月5日出生，住重庆市武隆区。二被告共同委托诉讼代理人：杨永东，重庆隆腾律师事务所律师。原告杨兴文与被告徐明书、张露丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴晓林独任审判，于2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告杨兴文及其委托诉讼代理人刘娟、被告徐明书及其与张露丹的共同委托诉讼代理人杨永东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨兴文向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年10月27日签订的房屋转让协议；2.判令被告返还原告购房款180000元、大修基金10100元及违约金50000元，共计240100元。事实和理由：原、被告于2014年10月27日签订《个人房屋转让协议》，约定被告将其认购的位于XX镇XX村XX组在建新农村楼房的五楼A3号房屋以190000元转让给原告。协议签订后，原告于2014年10月28日将购房款180000元转入被告银行卡中，但被告至今仍未按照协议约定将房屋交付给原告。该房屋无法进行装修及正常使用，也无法办理相应的过户手续，且该房屋现已被司法查封，因此，合同目的已无法实现。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告徐明书、张露丹辨称，原、被告于2014年10月27日签订《个人房屋转让协议》后，被告已经将讼争房屋交付给原告，原告已支付180000元购房款，双方权利义务已经履行完毕；被告不存在违约行为，不应当支付违约金。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年10月27日，徐明书（甲方）与杨兴文（乙方）签订《个人房屋转让协议》，载明：“一、甲方自愿将其认购的在建中的房屋转让给乙方（甲方已将购房款与建设方谭志勇结清）。二、该房屋位于XX镇新农村，建筑面积126平方米（其数据以甲方与建设方谭志勇签订的协议面积为准）。三、乙方同意购买甲方房屋。在甲乙双方正式签订协议当日由乙方一次性支付甲方购房款壹拾玖万元整（190000.00元）；甲方提供与房屋建设方谭志勇签订的协议复印件给乙方保存。在房屋建成后甲方负责将房屋钥匙交乙方。四、协议签订后，该房屋的水、电、气、电视、网络、税费等后续所有费用由乙方承担，并直接支付给房屋建设方（谭志勇）。该房屋的一切权责归乙方所有；甲方对该房屋不享有任何权利，也不承担任何费用。五、除因不可抗拒的自然因素外，甲方本着诚实、合作的态度，积极协助乙方办理和完善相关手续。六、违约责任。甲乙双方共同遵守该协议约定。如若单方擅自违约，违约方将支付被违约方违约金人民币伍万元整（50000.00元）”。原、被告均在协议上签字。同日，谭志勇在该协议上注明：“同意此房由甲方转让给乙方”。杨兴文于2017年1月9日提起本案诉讼。庭审中，经本院释明，杨兴文陈述若原、被告的《个人房屋转让协议》被依法认定无效，则请求人民法院判决被告返还购房款180000元及违约金50000元，并以180000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。此外，杨兴文同意对其支付的大修基金10100元进行另案处理。另查明，2014年10月28日，杨兴文通过银行转账的方式向张露丹支付180000元。同日，张露丹、徐明书向杨兴文出具收条，载明：“今收到杨兴文房屋全额转让费壹拾捌万元整（180000.00元）。房屋位于XX镇XX村XX组电力公司斜对面（谭志勇修）房屋5楼A3号。特立此据”。2015年9月3日，杨兴文向谭志勇支付房屋配套费10100元。案涉房屋已经交付给杨兴文，但尚未装修使用。还查明，案涉房屋位于重庆市武隆区XX镇XX村XX组，其土地使用权属于XX村民小组的村民集体所有。杨兴文系重庆市武隆区XX镇简村村沙窝组村民，徐明书系城镇居民。因案涉房屋的建设方谭志勇与他人之间发生纠纷，该房屋于2016年2月3日被本院依法查封。本院于2017年2月9日依法解除了对讼争房屋的查封。案涉房屋未办理房产证。上述事实，有原、被告的陈述，原告杨兴文提交的《个人房屋转让协议》、收条、农村商业银行个人业务回单、（2016）渝0232执312号执行裁定书、通话录音，被告徐明书、张露丹提交的《个人房屋转让协议》、（2016）渝0232执312号之一裁定书在案为凭，经过庭审质证、审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”案涉房屋位于重庆市武隆区XX镇XX村XX组，该房屋的集体土地使用权只能是XX村XX组的村民才能享有，而原、被告均非该集体经济组织成员，故原、被告签订的《个人房屋转让协议》违反了法律的强制性规定，应属无效。关于合同无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《个人房屋转让协议》系无效合同，徐明书、张露丹收取的购房款180000元应当予以返还，故本院对原告请求被告退还购房款180000元的诉讼请求予以支持。原、被告签订的合同属于无效合同，不能适用违约金条款，故本院对原告主张被告支付违约金50000元的请求不予支持。对原告要求被告支付资金占用利息的请求，因原、被告均明知案涉房屋修建于集体土地使用权之上，双方对合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任，故对原告要求被告支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，杨兴文应当将案涉房屋交还徐明书、张露丹。关于杨兴文向谭志勇支付的大修基金1.01万元，杨兴文自愿另案主张，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨兴文与被告徐明书、张露丹于2014年10月27日签订的《个人房屋转让协议》无效；二、被告徐明书、张露丹在本判决生效之日起十日内退还原告杨兴明购房款180000元；三、原告杨兴文在本判决生效之日起三日内向被告徐明书、张露丹交还谭志勇修建的位于重庆市武隆区XX镇XX村XX组的五楼A3房屋；四、驳回原告杨兴文的其他诉讼请求。如果被告徐明书、张露丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费减半收取2451元（原告已预交），由被告徐明书、张露丹负担1950元，原告杨兴文负担501元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 吴晓林二〇一七年四月六日书记员 陆光伟 来源：