（2017）粤01民终1067号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2018-07-12

案件名称

广州馨缙嵘贸易有限公司与熊云清租赁合同纠纷2017民终1067二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

熊云清,广州馨缙嵘贸易有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书(2017)粤01民终1067号上诉人（原审被告）：熊云清，住江西省丰城市。委托代理人：陆宝昌，广东星宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州馨缙嵘贸易有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：陈若练，该公司总经理。委托代理人：徐敏，该公司职员。上诉人熊云清因与被上诉人广州馨缙嵘贸易有限公司（以下简称馨缙嵘公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初6049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人熊云清上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回馨缙嵘公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由馨缙嵘公司承担。事实与理由：熊云清对于一审法院认定双方租赁合同为有效合同并继续履行没有异议，但认为一审判决没有考虑馨缙嵘公司的严重违约行为。一、馨缙嵘公司未能履行租赁合同第六条3、4项义务，导致熊云清至今未办理营业执照，熊云清因此有权相应延迟支付租金。根据租赁合同的约定，馨缙嵘公司应当为熊云清办理营业执照提供必要的场地证明，这是熊云清依法经营的必要前提，也是合同目的。熊云清正是出于对馨缙嵘公司的信赖才相信馨缙嵘公司能够依约定为熊云清办理营业执照提供必要的证明。事实上馨缙嵘公司尽管也作了努力，但仍然无法提供办理营业执照所需的场地证明，导致熊云清目前处于特别尴尬的境地。由于发展了2800多名会员，既不能关门停业，也不敢继续发展。而目前的经营状态只能是亏损。这种境地完全是馨缙嵘公司违约导致的。二、馨缙嵘公司隐瞒了真实的租赁期限。馨缙嵘公司与广州市供销社农产品经营有限公司（以下简称供销社公司）签订的合同期限将于2017年11月23日到期，而与熊云清却签订了五年的租赁合同，合同期至2019年。而在签订租赁合同时馨缙嵘公司故意隐瞒了这一重要的事实。据熊云清了解，供销社公司不会与馨缙嵘公司续签合同。而熊云清届时将不得不退场，这对会员是无法交代的，熊云清的损失也将十分巨大。总之，熊云清并非恶意违约，而是馨缙嵘公司的行为已经严重损害了熊云清的权益，熊云清有权进行抗辩。在馨缙嵘公司履行合同的基本义务之前，熊云清有权暂缓支付租金。被上诉人馨缙嵘公司答辩称：不同意熊云清的上诉请求。熊云清至今未支付租金，馨缙嵘公司决定收回场地，解除合同。2016年10月12日，馨缙嵘公司向一审法院起诉请求：1、熊云清向馨缙嵘公司支付2016年2月1日至9月30日的租金256000元；2、熊云清向馨缙嵘公司支付滞纳金23424元（以每月拖欠租金为本金，每月为一期，按同期贷款利率6.1%的4倍，自2016年2月6日起至还清之日止）；3、解除合同，将广州市荔湾区东漖南路123号芳和花园商业综合楼二楼自编号之一，面积800平方米的场地交还给馨缙嵘公司；4、本案诉讼费由熊云清承担。一审法院认定事实：2015年6月27日，馨缙嵘公司（甲方）与熊云清（乙方）签订《客户租赁联营合同》约定，甲方同意将广州市荔湾区东漖南路123号芳和花园综合楼二楼，实用面积为约800平方米的场地，提供给乙方经营；租赁期限为5年，即自2015年7月15日至2019年12月31日止，用途为开设健身房；采取固定租金方式，每平方米34元，室内实用面积共800平方米，租金共为27200元/月，管理费每平方米6元，共为4800元/月；签订本合同时，乙方应向甲方交纳保证金64000元；乙方每月5日前交纳当月租金给甲方，超期则甲方每天按每月总款的5%向乙方收取滞纳金；甲方按约定交付使用场地时，乙方应付给甲方场内装修设施费共32000元，此费用一次性支付且不退还，作设施消耗费用；甲方需提供与场地业主或单位的租赁合同复印件给乙方；需提供乙方所需的办理证件的一切资料；乙方逾期交纳租金及费用一个月，甲方有权终止合同；乙方免租期从2015年7月15日起，至2016年1月31日止，乙方租金从2016年2月1日起计算等。同日，熊云清向馨缙嵘公司支付了保证金64000元，2016年2月份租金32000元。后馨缙嵘公司将场地交给熊云清经营。2015年11月23日，馨缙嵘公司（承租人，乙方）与案外人供销社公司（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》约定，甲方将荔湾区东漖南123号商业综合楼二层自编之一号房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积800平方米；租赁期限自2015年11月24日至2017年11月23日，月租金17600元。该合同于2016年1月18日办理租赁登记备案。2015年11月28日，供销社公司向馨缙嵘公司出具《分租证明》，载明：供销社公司同意馨缙嵘公司对荔湾区东漖南路芳和花园综合楼二楼进行分租。商铺必须由馨缙嵘公司统一经营管理。次承租人违反《广州市房屋租赁合同》中约定馨缙嵘公司义务时，视为馨缙嵘公司违约等。2016年2月1日，馨缙嵘公司经广州市荔湾区工商行政管理局批准，变更住所（经营场所）为广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼二楼自编之一，具体经营项目增加“健身服务、全民健身科技服务”等。2016年3月31日，广州市荔湾区市场监督管理局东漖市场监督管理所向熊云清发出《广州市非税收入缴款通知书》，罚款10000元。2016年6月14日，馨缙嵘公司出具《收据证明》，载明：兹有力界健身俱乐部及小玩家儿童乐园于2016年6月14日向广州市怡康物业管理有限公司代付供销社公司所欠芳和花园综合楼二楼超市欠缴的水、电费用35238.99元，其中力界健身俱乐部给付25238.99元；该费用从后期2016年6月份的租金中扣除。我司当时在场，可作全部证明。2016年8月5日，馨缙嵘公司向熊云清发出《通知》，告知熊云清因其自2016年2月1日起未向馨缙嵘公司交租金和管理费，馨缙嵘公司已向法院提起诉讼，请熊云清于2016年8月12日前按合同约定款项全额（含滞纳金等）交给馨缙嵘公司工作人员（李生）等。另查，案涉场地所在综合楼的建设单位为广州市直属机关安居工程办公室。2008年6月27日，广州市直属机关安居工程办公室建制划归广州市住房保障办公室。2014年4月30日，广州市住房保障办公室委托广州市保障性住房事务中心负责属其产权的保障房项目配套经营性物业的招租、租金收缴、签订租赁合同等管理工作。2012年8月23日，广州市保障性住房事务中心（出租方）、供销社公司（承租方）、广州产权交易所（交易机构）就广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼二层房屋的租赁事项签署《成某确认书》。2012年11月15日，广州市保障性住房事务中心（出租人、甲方）与供销社公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定，甲方同意将坐落在广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼二层的房地产出租给乙方作商业用使用，建筑面积约3563.34平方米；租赁期限自2012年11月23日至2017年11月23日；未经甲方同意，乙方不得将房屋分租、擅自调换使用等。一审庭审中，馨缙嵘公司认为熊云清于2015年6月27日交纳的32000元实为一次性装修设施费，收据上的“2016年2月份租金32000元”为笔误；熊云清对此不予确认，认为不是笔误，这32000元包括了27200元的租金及4800元的管理费。另熊云清陈述在案涉场地开设的健身房原名称为“动力前卫健身集团”，后改名为“力健健身房”，因工商部门称只能用馨缙嵘公司名称，故现在未挂招牌；该健身房从2015年10月开始试业，已吸纳2800多名会员，故要求继续履行合同。因馨缙嵘公司未能为熊云清办理营业执照，现还在试业阶段，故未向馨缙嵘公司交租。一审法院认为：关于馨缙嵘公司、熊云清签订的《客户租赁联营合同》的效力问题。第一，供销社公司作为场地使用权人向馨缙嵘公司发出了分租证明，允许馨缙嵘公司对荔湾区东漖南路芳和花园综合楼二楼进行分租，故馨缙嵘公司有权将场地分租给熊云清使用；第二，现有证据并未反映广州市保障性住房事务中心对案涉场地的转租、分租存有异议，且转租行为是否经原出租人同意并不影响转租合同的效力；因此，熊云清以此认为案涉合同效力待定理据不足。由于馨缙嵘公司与供销社公司签订的《广州市房屋租赁合同》中约定的租赁期限为2015年11月24日至2017年11月23日，因此，馨缙嵘公司、熊云清签订的《客户租赁联营合同》在此期限内合法有效，超过部分无效。关于馨缙嵘公司要求解除合同，收回案涉场地的问题。合同约定熊云清逾期交纳租金及费用一个月的，馨缙嵘公司有权终止合同。熊云清承认自2016年3月份起未交纳租金，但逾期交租的原因在于馨缙嵘公司未能依合同约定提供熊云清所需的办理证件的一切资料，因熊云清承租案涉物业用于经营健身房，在不能办理营业执照的情况下，熊云清的合同目的显然难以实现，故熊云清对其拒付租金的行为存在合理抗辩，不构成违约。故此合同约定的馨缙嵘公司解除合同的条件未成就，馨缙嵘公司无权主张解除合同。而且，从合同履行情况来看，双方签订合同后一直就办理案涉场地营业执照的事宜进行磋商和努力推进，馨缙嵘公司变更增加了“健身服务”等经营范围；熊云清亦代付了案涉场地水、电费共25238.99元，馨缙嵘公司对此予以确认并同意在租金中扣除；可见，双方均有继续履行合同的意愿和基础。综上，馨缙嵘公司主张解除合同、收回案涉场地的理由不成某，一审法院对此不予支持。根据合同约定，熊云清应于每月5日前向馨缙嵘公司支付租金，虽然馨缙嵘公司存在违约行为，但熊云清一直使用案涉场地经营健身服务，在庭审中亦同意继续履行合同，故应向馨缙嵘公司支付租金。馨缙嵘公司认为熊云清在2015年6月27日交纳的32000元实为装修设施费而不是租金，但没有其他证据予以证明，一审法院不予采纳。熊云清在庭审中认为已交纳的32000元包含了租金27200元和管理费4800元，说明熊云清确认每月应向馨缙嵘公司交纳的费用应为32000元，故熊云清应按每月32000元的标准向馨缙嵘公司支付自2016年3月份至2016年9月30日拖欠的租金。因馨缙嵘公司在2016年6月14日向熊云清出具的《收据证明》中，同意将熊云清代缴的水电费25238.99元在2016年6月份的租金中扣除；故熊云清自2016年3月份的租金至2016年9月30日拖欠馨缙嵘公司的租金实为198761.01元。关于馨缙嵘公司要求熊云清支付租金滞纳金的诉讼请求。合同约定熊云清延期交纳租金需要支付滞纳金，其目的在于促使熊云清按时履行交纳租金的义务。但如前所述，熊云清并非故意拖欠馨缙嵘公司租金，故馨缙嵘公司没有收取滞纳金的事实依据，对于馨缙嵘公司的这一诉讼请求一审法院不予支持，依法予以驳回。一审法院根据《中华人民共和国合同法》六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年11月18日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，熊云清向广州馨缙嵘贸易有限公司一次性支付自2016年3月1日起至2016年9月30日止拖欠的租金198761.01元；二、驳回广州馨缙嵘贸易有限公司其他诉讼请求。案件受理费2746元，由广州馨缙嵘贸易有限公司负担608元，熊云清负担2138元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，馨缙嵘公司提交以下证据：1、一审判决后于2017年1月17日拍摄的现场照片，拟证明熊云清仍在涉案场地经营，一审期间熊云清主张其无法办理营业执照，馨缙嵘公司提交该证据证明熊云清用馨缙嵘公司的营业执照做招牌，等于默认馨缙嵘公司给熊云清的营业执照是有效的。2、熊云清2016年11月的宣传单张（原件），显示涉案场地招牌是馨缙嵘力界健身。熊云清质证称：证据内容是真实的，熊云清确实悬挂了馨缙嵘这三个字，这也是馨缙嵘公司允许的，但这不能证明馨缙嵘公司履行了租赁合同中为熊云清办理营业执照、提供相关文件的义务。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院围绕当事人提出的上诉请求进行审理。馨缙嵘公司未依照合同约定为熊云清提供办理营业执照的相关资料构成违约，但该违约行为的后果并不导致熊云清可免于支付租金。熊云清实际使用涉案房屋，且要求继续履行合同，故其以此为由拒付租金的主张不成某，本院不予采纳。关于熊云清主张的馨缙嵘公司隐瞒其与供销社之间的租赁合同期限导致其无法使用涉案房屋的问题。一审法院认定熊云清与馨缙嵘公司之间的《客户联营租赁合同》在2015年11月24日至2017年11月23日期限内的部分合法有效正确，馨缙嵘公司已提供了场地，履行了出租人的基本义务，熊云清实际使用涉案房屋，应支付相应的对价即租金，熊云清以此为由主张不应支付2016年3月1日起至2016年9月30日的租金理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人熊云清的上诉理由不成某，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4275元，由上诉人熊云清负担。本判决为终审判决。审判长　　蔡粤海审判员　　闫　娜审判员　　曹佑平二〇一七年四月六日书记员　　张　利关注微信公众号“”