（2017）沪02民终2674号
裁判日期: 2017-04-06
公开日期: 2017-05-02
案件名称
上海虹宸置业发展有限公司与上海旭华物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海虹宸置业发展有限公司,上海旭华物业管理有限公司,上海英腾健身有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终2674号上诉人(原审被告)：上海虹宸置业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：倪海春，董事长。委托诉讼代理人：杨荣杰，该公司员工。委托诉讼代理人：董玉平，上海市瑞和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海旭华物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：赵军，总经理。委托诉讼代理人：毛英法，该公司员工。委托诉讼代理人：吴长跃，该公司员工。原审第三人：上海英腾健身有限公司，住所地上海市。法定代表人：陆同满，总经理。上诉人上海虹宸置业发展有限公司(以下简称“虹宸公司”)因与被上诉人上海旭华物业管理有限公司(以下简称“旭华公司”)、原审第三人上海英腾健身有限公司(以下简称“英腾公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初19086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。虹宸公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回旭华公司一审全部诉讼请求。事实及理由：1、会所底楼部分面积由全体业主使用，该部分面积的物业服务费应由上海市虹口区名江七星城小区业主委员会(以下简称“业委会”)按比例分担。一审法院对虹宸公司追加业委会为第三人的申请未予准许，于法无据；2、虹宸公司已将会所出租给英腾公司使用，故应由英腾公司支付物业服务费；3、虹宸公司并非故意拖欠物业服务费，其就物业服务费问题一直与旭华公司进行协商，故虹宸公司不应承担逾期付款违约金。旭华公司辩称：旭华公司依据产权信息，根据产证上的建筑面积向产权人虹宸公司主张物业服务费，符合法律规定及合同约定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。英腾公司述称：同意虹宸公司的上诉请求。旭华公司向一审法院起诉请求：虹宸公司支付物业服务费人民币(以下币种均为人民币)101,262.96元及偿付逾期付款违约金16,103.45元。一审法院认定事实：虹宸公司系上海市虹口区东汉阳路XXX弄XXX号一至二层会所的产权人，该会所建筑面积937.62平方米。2013年9月1日，旭华公司与业委会签订《物业服务合同》，委托管理期限自2013年10月1日至2016年9月30日止，该合同约定非住宅物业服务费每月每平方米3元，其中综合管理服务费每月每平方米0.4元，公共区域清洁卫生服务费每月每平方米0.4元，公共区域秩序维护服务费每月每平方米0.6元，公共区域绿化日常养护服务费每月每平方米0.3元等。物业服务费按季缴纳，业主应在每季首月10日之前履行缴款义务。逾期缴款的，违约金按日万分之三结算，合同并约定补充协议及合同的附件均与本合同具有同等的法律效力等。同月29日，旭华公司与业委会签订合同附件，约定名江七星城小区住宅建筑面积97,854.67平方米，商业用房建筑面积2,878.06平方米，会所地上建筑面积937.62平方米，地下建筑面积557.10平方米，综合管理服务费每月每平方米0.16元，公共区域清洁卫生服务费0.25元，公共区域秩序维护服务费每月每平方米0.36元，公共区域绿化日常养护服务费每月每平方米0.03元等。合同及附件签订后，旭华公司自2013年10月1日至2016年9月30日止为该小区提供物业服务，但虹宸公司从未缴纳物业服务费，累计欠物业服务费70,884.07元。2014年8月，旭华公司曾向虹宸公司催讨物业服务费，英腾公司回复称由其直接与旭华公司交涉。后旭华公司分别于2016年6月5日向英腾公司、2016年8月16日向虹宸公司发出律师函，催讨物业服务费，未果。一审法院另查明：(一)本院(2011)沪二中民二(民)终字第1791号终审判决，虹宸公司应在上海市虹口区东汉阳路XXX弄XXX号会所一层开辟进出该小区的前、后门，前、后门之间腾出宽度不小于7.2米的通道，提供小区业主进出。虹宸公司按该判决履行了开辟通道的义务。(二)2012年8月8日，虹宸公司与英腾公司签订租赁合同一份，约定虹宸公司将该会所出租给英腾公司，租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日，月租金10万元，租赁期间的物业服务费由英腾公司负担等。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业委会对外代表该小区的全体业主，其与旭华公司签订的《物业服务合同》及附件均合法有效，具有法律约束力。会所系商业用房，旭华公司按照合同约定，按照商业用房的标准，并按照产证上的建筑面积收取物业服务费，并要求支付逾期付款违约金，理由正当，依法应当支持。但因合同附件对物业服务费构成的其中四项服务内容的价格重新作了约定，故物业服务费中的四项服务内容的价格应按附件约定的价格计算。虹宸公司、英腾公司辩称应当由业委会分担公共通道的物业服务费，以及虹宸公司、英腾公司之间关于物业服务费的约定等，与本案均非同一法律关系，本案中均不作处理。判决：一、上海虹宸置业发展有限公司支付上海旭华物业管理有限公司2013年10月至2016年9月的物业费70,884.07元；二、上海虹宸置业发展有限公司偿付上海旭华物业管理有限公司逾期付款违约金10,515.57元。以上第一、二项，于判决生效之日起15日内履行。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，业委会代表全体业主与旭华公司签订的《物业服务合同》及附件对全体业主均有约束力。旭华公司作为物业公司应按照合同约定提供物业管理服务，并有权依据合同及附件收取物业服务费。《物业服务合同》第七条约定旭华公司按照建筑面积向业主收取物业服务费。现旭华公司依据《物业服务合同》约定，按照产证上记载的建筑面积向产权人虹宸公司主张相应的物业服务费，合法有据。《物业服务合同》并未对虹宸公司所有的会所的物业服务费作出特别约定，故虹宸公司亦应按照该合同约定支付物业服务费。若虹宸公司认为因其会所提供小区通道，物业服务费据此应作出特别约定，其应另行与业委会协商，由业委会与旭华公司就此作出特别约定。现虹宸公司拖欠物业服务费构成违约，一审法院判令其承担相应的逾期付款违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，虹宸公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,647.33元，由上诉人上海虹宸置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 丁康威审判员 徐 江二〇一七年四月六日书记员 徐 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”