（2016）粤20民终2538号

裁判日期: 2017-04-06

公开日期: 2017-09-20

案件名称

徐晓、中山市皇爵假日广场商业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐晓,中山市皇爵假日广场商业有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2016）粤20民终2538号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐晓，男，1981年12月1日出生，汉族，住山东省乳山市。委托诉讼代理人：陈信行，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐沙龙，广东德疆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇新行政中心坦神北路95号。法定代表人：赵瑞明，该公司董事。委托诉讼代理人：刘开辉，广东品信律师事务所律师。上诉人徐晓因与被上诉人中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人徐晓的上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项并依法改判为驳回皇爵公司的全部诉讼请求；2.依法撤销一审判决第四项并依法改判为支持徐晓的全部反诉请求。事实与理由：一、一审判决第5页第15-16行认定“涉案《物业管理合同》不违反法律、行规法规的强制性规定，合法有效”适用法律错误。1.根据《物业管理条例》的有关规定，皇爵公司在未取得任何物业管理资质的情况下与徐晓签订物业服务合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效；2.皇爵公司经营范围包括物业管理并不代表其具有物业管理资质，可从事物业管理活动。二、一审判决认定“徐晓主张皇爵公司应当举证证明其在2015年提供了物业管理服务，根据谁主张谁举证的原则，该证明责任应由徐晓承担，徐晓应当提供证据证明皇爵公司未提供物业管理服务，其未提交相关证据，应承担举证不能的不利后果”适用法律错误。1.法律规定是否履行提供物业管理服务义务的举证责任应当由皇爵公司承担；2.由徐晓承担举证证明皇爵公司未提供物业管理服务的责任明显不公平。三、一审认定事实存在错误，徐晓与皇爵公司签订的合同约定费用包括三项，物业管理费、宣传推广费、公共水电费，合同中约定的物业管理费约定服务事项是在合同的第四章的除了宣传推广外的内容，合同约定了费用也是按月递增收费；宣传推广费是对应合同第五章的内容，皇爵公司负责宣传推广广场活动的服务主体不是徐晓及徐晓经营的餐厅，约定了费用也是按月递增收费；公共水电费按合同约定是分摊的费用，皇爵公司不能因此而牟利，水电费不是按月收取的，而是按照承租面积计算收费的；四、皇爵公司没有为徐晓提供服务，徐晓不应当支付相应费用，否则违反了等价有偿及诚实信用的原则。被上诉人皇爵公司答辩称，1.一审法院已经查明皇爵公司具有经营管理的资质；2.合同是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，徐晓上诉请求没有事实及法律依据；3.合同已经履行三年多，直至徐晓提起诉讼止，徐晓一直没有提出皇爵公司存在资质的问题；4.关于物业服务，在合同履行的前两年，徐晓虽然有欠费的问题，经皇爵公司催缴徐晓也会付清，徐晓也一直没有提出皇爵公司存在物业服务瑕疵等问题；5.皇爵公司一直没有停止对徐晓商铺的物业管理，包括水电、卫生等服务，因此徐晓认为皇爵公司未提供物业服务，应该由徐晓举证证明；6.一审庭审中徐晓认为从2015年开始生意不好停止营业并撤场，这说明了徐晓单方违反合同约定，应该承担违约责任，不应该作为不支付物业费的依据；7.关于宣传推广费，皇爵公司认为涉案的商铺是广场的一部分，皇爵公司宣传是为了推广全部商铺，费用应该分摊；8.关于水电费是按月按面积实收的，合同存在笔误。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。皇爵公司向一审法院起诉请求：1.徐晓立即向皇爵公司支付2015年1月至2015年9月的费用合计291672元[（物业管理费7300元/月+广告费2433元/月+公共水电费22675元/月）×9个月]，按银行同期贷款利率自逾期之日起至全部款项付清之日止支付利息；2.解除皇爵公司与徐晓签订的物业管理合同。徐晓向一审法院提起反诉请求：1.确认皇爵公司与徐晓签订的物业管理合同无效；2.皇爵公司向徐晓返还管理保证金62038元。一审法院认定事实：皇爵公司成立于2006年9月15日，经营范围为物业管理、物业租赁、商业营业用房出租。2012年11月14日，皇爵公司（甲方）与徐晓（乙方）签订物业管理合同一份，物业位于中山市坦洲镇××广场××4-04铺位，物业建筑面积为907平方米，使用面积为635平方米；2014年11月20日至2015年11月19日物业管理维护费收费标准为每月7300元，宣传推广费为每月2433元，公共水电分摊按每平方米25元实收，包括公共照明电费、中央空调费、电梯电费等费用，另乙方在租赁物业内发生的电费按实计算，所有用电都必须加收无功及电路损耗费、增容费，公式：X（1+7%），7%电损耗比率；乙方在签订合同时，应向甲方一次性交付管理保证金62038元，在合同期满，乙方无违约和赔偿责任的前提下如数（无息）退还乙方；如乙方单方面终止租赁合同及本合同，或乙方违约导致业主单方面终止租赁合同及本合同解除，甲方将没收乙方管理保证金，并追讨其余所欠的费用；双方还约定了其他权利义务。2012年12月7日，徐晓支付管理保证金62038元。2015年5月6日，皇爵公司向徐晓邮寄律师函一份，催促徐晓交纳2015年1月至5月的各项费用。徐晓辩称未签收该律师函。2015年8月13日，中山皇爵置地百货有限公司出具解除商铺租赁合同通知书一份，要求解除双方签订的商铺租赁合同，徐晓最迟在2015年8月20日前搬出商铺。徐晓称尚未收取该通知书。诉讼中，双方确认徐晓已经支付2014年的物业管理相关费用，徐晓主张皇爵公司应当提供证据证明其在2015年提供了物业管理服务，否则应当承担举证不能的不利后果，皇爵公司辩称其已经提供了相关服务。2016年1月5日，皇爵公司诉至一审法院，主张前述实体权利，徐晓亦提出上述反诉请求。一审法院认为：皇爵公司与徐晓签订的物业管理合同，是双方当事人的真实意思表示。徐晓主张皇爵公司未取得物业管理资质，物业管理合同无效。经查，皇爵公司经营范围包括物业管理，可从事物业管理活动。徐晓的该项主张缺乏事实依据，一审法院不予采纳。上述物业管理合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐晓辩称因生意不好，已经在2014年10月遣散员工，同年12月份搬离涉案商铺，因此无需支付2015年的物业管理的相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，徐晓搬离商铺，并不能认定双方已经解除了物业管理合同。故徐晓的该项辩解理由不成立，一审法院不予采纳。徐晓主张皇爵公司应当举证证明其在2015年提供了物业管理服务，根据谁主张谁举证的原则，该证明责任应由徐晓承担，徐晓应当提供证据证明皇爵公司未提供物业管理服务，其未提交相关证据，应承担举证不能的不利后果。因此皇爵公司主张徐晓支付2015年1月至同年9月的物业管理相关费用291672元[（7300元+2433元+22675元）×9个月]，于法有据，一审法院予以支持。关于保证金的问题。双方约定如徐晓违约导致合同解除，则没收保证金。因此徐晓反诉请求退还保证金，不符合双方约定，一审法院予以驳回。关于逾期支付租金的利息损失问题。因双方已经对违约行为约定了违约责任，逾期支付租金的利息亦属于违约金的范畴，皇爵公司该主张与没收保证金重复，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除皇爵公司与徐晓于2012年11月14日签订的物业管理合同；二、徐晓于一审判决发生法律效力之日起七日内支付皇爵公司2015年1月至同年9月物业管理相关费用291672元；三、驳回皇爵公司的其他诉讼请求；四、驳回徐晓的反诉请求。如果徐晓未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5676元，减半收取为2838元，由徐晓负担（徐晓于一审判决发生法律效力之日起七日内返还皇爵公司）；反诉案件受理费675元（徐晓已预交），由徐晓负担。二审期间，徐晓向本院提交证据有：1.皇爵公司的营业执照，拟证明皇爵公司没有物业管理的资质；2.预交电费收据13张、管理费发票4张，拟证明在徐晓实际使用商铺期间，物业费是每平方米7元，该费用是合理的，一审法院认定费用的过高，不合常理。宣传推广费不应该收取，皇爵公司没有实际履行宣传推广，徐晓也一直没有缴纳过宣传推广的费用。皇爵公司质证称：1.徐晓提交的电费收据不属于物业管理费的公摊电费，收据显示“预充电费”属于徐晓餐厅经营用电产生的电费，徐晓经营的川湘居餐厅内设有独立的电表和水表，餐厅经营产生的水、电费与公摊水、电费无关。公共水电费分摊的费按双方物业服务合同约定的标准按月收取。2.物业管理费包括物业管理维护费和宣传推广费，该费用是按双方签订的物业管理合同约定按月收取。在合同履行过程中，双方本着共赢的原则，根据商户提出的申请，经双方协商，在一定条件下减免一定时间内的部分管理费，是皇爵公司采取的优惠措施，合同约定的标准始终未变更。因此，徐晓应当按照合同约定支付物业管理费。本院要求皇爵公司针对物业服务的资质证书及提供物业服务等事实举证。皇爵公司向本院举证如下：1.2015年4月保洁人员和保安部人员的名单；2.物业管理资质证书；3.排水管道清疏养护服务合同；4.皇爵假日广场的中央空调系统水质处理技术服务合同书；5.珠海市粤奥电梯有限公司维修保养合同；6.电梯维护保养及金额明细表；7.关于开利空调销售服务有限公司与中山市皇爵假日广场空调机组保养合同续约事宜；8.开利中国服务中央空调设备保养合同书。徐晓针对上述证据材料质证称：一、对于证据一的三性不予认可；二、对于皇爵公司的物业管理资质证书真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认。双方签订物业服务合同是在2012年11月14日，而该资质证书发证时间为2014年4月24日，且皇爵公司的资质为三级，皇爵公司从事对皇爵假日广场的物业管理必须具有二级以上资质；三、对于其他五份合同书的真实性、合法性、关联性均不予确认。一审查明的事实清楚，本院二审予以确认。本院二审另查明：皇爵公司物业管理资质等级为三级。在一审庭审中，徐晓对于皇爵公司起诉主张的每月物业管理数额没有异议。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为：一、双方签订的《物业管理合同》的效力问题；二、徐晓应否向皇爵公司缴纳2015年1月-9月期间的物业管理费用。一、关于合同效力问题。对于徐晓上诉主张，皇爵公司在没有取得物业服务资质证书的情况下，与其签订物业服务合同，违反了《物业管理条例》的有关规定，故涉案的《物业管理合同》为无效的意见，经查，《物业管理条例》、《企业经营范围登记管理规定》、《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》为行政法规的管理性规定，并非强制性规定。且根据皇爵公司提供的营业执照显示，皇爵公司的经营范围包括物业管理、物业租赁、商业营业用房出租；二审期间，皇爵公司亦向本院提供了物业管理企业资质证书，皇爵公司已举证证明其为一所有物业管理服务资质的合法企业，因此皇爵公司与徐晓签订的《物业管理合同》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思，为有效合同，均对双方具有法律约束力，双方应当按照《物业管理合同》的约定，履行各自的义务。二、关于徐晓应否向皇爵公司缴纳2015年1月-9月期间的物业管理费用的问题。双方确认2012年11月14日签订《物业管理合同》后，徐晓已按照《物业管理合同》的约定已缴清2015年1月份之前的相关费用。徐晓辩称，其已于2014年年底遣散员工不再经营，并搬离商铺，但徐晓并未针对上述事实向本院提供证据证明，徐晓应承担举证不能的不利后果。另外，徐晓上诉称皇爵公司未举证证明皇爵公司已向其提供了物业服务，根据皇爵公司二审提供的证据，皇爵公司配备保洁人员和保安人员，并与其他有关单位签订了排水管、中央空调、电梯等养护服务合同书，徐晓亦未能提供反证证明皇爵公司存在不提供物业服务的事实，故本院认定皇爵公司已为包括徐晓经营的商铺在内的皇爵广场提供了物业服务，且徐晓在欠费之前一直正常缴费，其亦未对皇爵公司的物业服务提出异议，故本院对徐晓上诉主张皇爵公司未向其提供物业服务，故其无须缴纳物业管理费的意见不予采纳。对于合同约定的物业管理费、宣传推广费及公共水电费，是双方在《物业管理合同》明确约定的收费项目，如上所述，涉案的《物业管理合同》为有效合同，徐晓若对合同约定的收费项目及收费标准有异议，应在签订合同时提出，徐晓在一审时对皇爵公司起诉主张的每月物业管理数额没有异议，现徐晓又提出皇爵公司的收费不合理，有违诚信原则，本院不予支持。故一审判决按照《物业管理合同》约定的收费标准，判令徐晓支付从2015年1月至9月份欠缴的费用，实体处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人徐晓的上诉请求以及所依据的事实和理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5676元（上诉人徐晓已预交），由上诉人徐晓负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾　玲代理审判员　　吴合波代理审判员　　吴碧英二〇一七年四月六日书　记　员　　罗海欣关注公众号“”