（2017）京0114民初1184号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-08-07
案件名称
杨宾祥与吴新生等房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨宾祥,吴新生,鲁会勇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初1184号原告杨宾祥，男，1965年8月14日出生，汉族，住山西省芮城县。原告吴新生，男，1964年12月12日出生，汉族，住山西省运城市。委托代理人李二建，山西诚敏律师事务所律师。被告鲁会勇，男，1975年4月5日出生，汉族，住宁夏吴忠市。原告杨宾祥、吴新生与被告鲁会勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张华独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨宾祥、吴新生及其委托代理人李二建到庭参加了诉讼，被告鲁会勇经本院合法传唤，未到庭参加应诉答辩。本案现已审理终结。原告杨宾祥、吴新生诉称：原告在北京市昌平区沙河镇白各庄村委会对面有房屋出租，2015年6月27日原告与被告达成协议，将位于北京市昌平区白各庄村委会对面独立大院，除和谐星火第二附属幼儿园所占地方以外的所有房屋和场地出租给被告使用，双方商定：房屋租金为年租金50万元，房屋租赁期限从2015年7月1日起，付款期间为半年支付一次。按照合同约定，被告应于2016年6月1日前交付，自2016年7月1日至2016年12月31日的房屋租金25万元，在原告的催促下，11月3日方才交纳了1万元。原告认为合同是双方真实意思表示，应善意诚信履行，可是被告违反合同约定拒绝交付相应租金，针对欠交的租金原告多次要求被告交纳，被告以生意不好为由拒绝交付。针对上述问题原告多次与被告协商未果，故原告起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同并从双方解除之日起被告从租赁房屋内搬离腾退把租赁房屋返还给原告；2、被告立即支付房屋租赁费（自2016年7月1日至实际搬离之日止期间每月按41666元计算）；3、诉讼费用由被告承担。被告鲁会勇经本院合法传唤既未到庭应诉，又未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2015年6月1日，原告杨宾祥与案外人徐士增签订《房屋租赁协议书》，约定徐士增自愿将坐落于北京市昌平区白各庄村的房屋租给原告杨宾祥使用，并约定了双方的其他权利和义务。2015年6月27日，原告杨宾祥、吴新生（甲方）与被告鲁会勇（乙方）签订《租房合同》，约定甲方自愿将位于白各庄村委会对面独立大院，除和谐星火第二附属幼儿园所占地方以外的所有房屋和场地出租给乙方；房屋租赁期限从2015年7月1日起至政府拆迁为止，合同自行终止；年租金50万元，从第四年开始，每两年在现有租金基础上递增5%；付款方式为半年付，自签订之日起先付2万，7月1日起再付10万，9月1日再付13万，2016年1月1日到7月1日房租25万提前一个月支付给甲方，以后每次交定租都提前1个月；在租赁期内，双方如提前解除合同，则按如下进行承担责任，乙方违约，乙方如中途退租房屋，须承担一半的房租50万元作为违约金付给甲方，甲方同理。合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，原告杨宾祥、吴新生向被告鲁会勇交付了租赁物，被告鲁会勇按照合同约定向原告杨宾祥、吴新生交纳相应的租金。截至2016年9月14日，被告鲁会勇仍未按照约定向原告杨宾祥、吴新生交纳自2016年7月1日至2016年12月31日的租金。2016年9月14日，被告鲁会勇向原告吴新生、杨宾祥出具《借条》，内容为：今从吴新生、杨宾祥同志借现金25万元，使用期一个月，用于还白各庄后院房租，利息为2分利（即每月每元利息为二分），如提前还款，利息截止到当日为止（可以提前部分还款），直到还清为准。后原告杨宾祥、吴新生多次催要，被告鲁会勇仅于2016年11月3日向二原告交纳1万元，故起诉至本院，诉如所请。后原告将诉讼请求变更为：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同无效；2、被告鲁会勇支付房屋使用费25万元及利息（自2016年11月14日至实际给付之日止）。庭审中，原告杨宾祥、吴新生称二人是合伙关系，并称鲁会勇于2016年9月14日后向其二人支付的1万元系欠付租金的利息。另查明：涉案房屋所在的土地系案外人徐士增租赁白各庄村委会土地，涉案房屋无房屋规划、审批手续。被告鲁会勇已于2016年12月从涉案房屋搬离，原告杨宾祥、吴新生均认可与被告鲁会勇之间对租赁房屋及房屋内的附属设施返还不存在争议。上述事实，有《房屋租赁协议书》、《租房合同》、《借条》、情况说明及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案房屋并无任何规划审批手续，故原告杨宾祥、吴新生与被告鲁会勇之间签订的《租房合同》应归无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本院需要认定的重点在于被告实际占有使用涉案房屋的期间。根据现已查明的事实，被告鲁会勇于2016年7月至2016年12月期间占有使用涉案房屋，且向原告杨宾祥、吴新生出具《借条》，确认欠原告杨宾祥、吴新生场地使用费的事实及数额，故原告杨宾祥、吴新生要求被告鲁会勇支付自2016年7月至2016年12月房屋占有使用费25万元的诉讼请求，本院予以支持。虽然被告鲁会勇向原告杨宾祥、吴新生出具《借条》，但双方之间存在的债权纠纷仍是基于租赁合同引起，《借条》中约定的利息实际为双方约定的被告鲁会勇未能到期支付房屋占有使用费时应向原告杨宾祥、吴新生承担的违约责任，该约定不违反法律规定，本院予以确认。被告鲁会勇在未按期支付房屋占有使用费的情况下，应按约定向原告杨宾祥、吴新生承担违约责任。原告杨宾祥、吴新生主张被告鲁会勇于2016年9月14日后支付的1万元系自2016年9月14日至2016年11月13日的利息，但实际为被告鲁会勇未按期支付房屋占有使用费应向原告杨宾祥、吴新生支付的违约金。原告杨宾祥、吴新生要求被告鲁会勇支付自2016年11月14日至实际给付之日止的利息，实际仍为被告鲁会勇未按期支付房屋占有使用费，原告杨宾祥、吴新生要求被告鲁会勇承担的违约责任，对于该项请求，本院予以支持。被告鲁会勇经本院合法传唤未到庭应诉，视为其自行放弃抗辩及质证权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨宾祥、吴新生与被告鲁会勇于二〇一五年六月二十七日签订的《租房合同》无效；二、被告鲁会勇于判决生效之日起七日内向原告杨宾祥、吴新生支付房屋占有使用费二十五万元；三、被告鲁会勇于判决生效之日起七日内向原告杨宾祥、吴新生支付逾期付款的违约金（以二十五万元为基数，按照年百分之二十四计算，自二〇一六年十一月十四日起至欠款实际付清之日止）。案件受理费二千五百二十五元，由被告鲁会勇负担，于判决书生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 张华二〇一七年四月五日书 记 员 赵颖 关注公众号“”