（2017）渝0112民初794号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-17
案件名称
罗强与毛华泽房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗强,毛华泽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第二百一十二条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初794号原告：罗强，男，1973年2月21日生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：邹平，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾莉，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。被告：毛华泽，男，1975年11月7日生，汉族，住重庆市江北区。原告罗强与被告毛华泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法由代理审判员陈吉彦适用简易程序，于2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告罗强及其委托诉讼代理人邹平，被告毛华泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗强向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2016年9月20日至2016年10月20日期间租金13720元及逾期支付租金的违约金（以13720元为基数，从2016年9月21日起按每日1%计算至付清之日止）；2.判决被告支付原告违约金16464元（按第一年租金164640元×10%）；3.判决被告承担因私自损坏撤掉商铺装修的设施设备赔偿金3672元（80元/平方米×45.9平方米）；4.判决被告支付原告2016年9月20日至2016年10月20日期间物业管理费840元。事实和理由：原被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝北区龙溪街道红锦大道57号附32号嘉州协信中心裙楼1-68号商铺（建面56平方米）出租给被告，租期从2016年6月20日至2019年6月19日，第一年月租金13720元，并对免租期、租金支付方式和时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告于2016年7月5日支付了2016年7月20日至9月20日的租金，按约应于2016年9月13日支付下一季度租金41160元，但被告于2016年10月21日将房屋钥匙交还原告，要求退租，欠2016年9月20日至10月20日的租金未支付，原告多次催交租金无果。被告的行为构成违约，应按约支付违约金。另被告擅自撤走商铺装修设施设备造成房屋损坏，应予赔偿。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告毛华泽辩称，1.物管公司是按5元/平方米·月收取物管费，被告是按15元/平方米·月的标准缴纳了三个月物管费2520元，实际上2016年6月20日至9月20日物管费只有1120元，被告还多交1400元；2.被告与原告沟通过，将被告交纳的15000元押金转化为2016年9月20日至10月20日的租金，原告称要求被告先交这一个月租金，被告使用到10月20日再将15000元押金予以退还，同时原告再收回钥匙，2016年10月21日原告也按时过来收回了钥匙，其收钥匙表示认可合同已经解除，故被告不存在违约；3.被告接房时是清水房，按合同约定被告不住时可以带走所有装修和可移动设备，只要是房屋内可移动的物品，包括吊顶，被告是撤走了的，装修也是被告出资，故被告不应赔偿设施设备费用。综上，被告不存在违约，也不应支付违约金。经审理查明：位于重庆市渝北区龙溪街道红锦大道57号附32号嘉州协信中心裙楼1-68的房屋系罗强所有。罗强（甲方）与毛华泽（乙方）签订了《商铺租赁合同》（签订时间不详），约定：一、甲方将其合法拥有坐落在重庆市渝北区龙溪街道红锦大道57号附32号嘉州协信中心裙楼1-68号商铺出租给乙方使用，房屋建筑面积56平方米。二、2-1……租赁期为2016年6月20日至2019年6月19日，其中房屋租金收取时间从2016年7月20日开始计算，乙方在7月1日起产生的物业管理费用由乙方缴纳，由于甲方提前向物业管理公司预交物业管理费3年，因此除房屋物管费直接缴纳给甲方外，包括但不限于水费、电费……等应由乙方自行承担并向有关部门缴纳……如供水、供电单位及物管公司等有关部门的收费出现调整，则乙方应按其有关部门费用调整进行交纳。……2-3租赁期满，乙方不得主张对装修部分仍然享有物权，甲方也不予补偿。甲方有权收回全部出租房屋，乙方可带走自行增添的可移动部分、家具等设备，自行搬走并承担相应的费用，若乙方擅自处置破坏装修或者固定嵌装在建筑物结构内的附属设施部分，乙方应当负责恢复装修时的原状，或者进行赔偿。三、3-1出租房屋的单位租金按建筑面积每平方米每月245元，房屋建筑面积56平方米，月租金13720元，从合同约定日期起第二年（2017年6月20日起）年总租金（月租金）逐年递增8%……。3-2签订合同当日即支付房屋定金15000元，接房装修和正式计算租金期后此款转为房屋履约保证金，待租赁期满并结清所有费用后，甲方应于结清5个工作日内将保证金不计利息退还给乙方。如有包括但不限于赔偿、损坏、拖欠之类的费用从履约保证金中扣除后退还剩余部分给乙方，不足部分由乙方补交。3-4乙方每季度（3个月）支付一次房屋租金及物管费。先支付后使用：第一期租金及物管费于正式起租日后7月5日支付，以后每季度租金及物管费等应支付给甲方的费用在到期支付日前5个工作日内支付。四、4-4乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，除付清所欠款项外，每逾期一天，乙方应向甲方每日支付所欠款项的1%作为违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。直至解除合同。且乙方无权要求甲方返还保证金。七、7-2乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）承租人拖欠季度租金及应付款项累计达30日以上的……。八、违约责任1.若乙方违反本合同约定，乙方应按本合同第一年年租金总额的10%承担违约金。……3.本合同项下约定的违约金，按不同事由单独计算。若为乙方因不同事由出现两个（含两个）以上的违约情形，违约金应分别计算。本协议所约定的违约金均为惩罚性违约金，当违约方出现违约情形时，未违约一方可同时主张损害赔偿及惩罚性违约金。2016年9月19日、9月21日、9月24日、9月25日、9月26日，罗强几次向毛华泽发送手机短信，向其催收案涉房屋下一季度的租金，2016年9月26日最后一次催收短信内容为：毛华泽：你好，根据我们于6月20日双方签订的加州协信商铺租赁合同约定，第一季度租金于9月20日正式到期，合同约定应该于9月13日前支付下一季度的租金，经过我于20日前催促你已经4次，并告知你最迟在25日前交纳，但是你一直未予理睬不予支付，你拖欠至今还未交纳租金，已经严重违约，我也未有任何其他答应同意。请按合同约定办理，我友情提醒你，不按合同约定将承担总额的违约金，逾期违约金，占用违约金，三项违约金，请你尽快履行合同约定，这是第5次催促告知你了。另查明，罗强与重庆协信信之尚物业服务有限公司于2014年4月15日签订《物业服务合同》约定案涉房屋物业服务费标准为10元/平方米·月，水电公摊费5元/平方米·月（均按建筑面积计算）。重庆协信信之尚物业服务有限公司嘉州管理处出具《情况说明》，载明：嘉州协信中心管理处于2015年9月23日收到营销部通知，由开发商支付嘉州协信中心57号裙楼商业132号商铺业主罗强物业费，费用合计为35034元。庭审中，罗强陈述上述《情况说明》载明132号商铺就是案涉房屋，只是办理产权证时编号发生变化。重庆协信信之尚物业服务有限公司于2016年7月发出了《关于嘉州协信中心商铺物业服务费临时性调整的通知》，主要内容为：嘉州协信中心管理处：……项目开发公司拟对商铺物业服务费作出临时性调整，商铺收费标准由原标准物业服务费10元/平方米/月，公摊水电费5元/平方米/月调整为：1.2016年6月1日至2017年6月30日期间，商铺物业服务费收费标准统一调整为5元/平方米/月；2.2015年7月1日至2016年5月31日期间，商铺空置房物业服务费收费标准为7.5元/平方米/月，非空置房（以申请办理装修为准）按原标准执行；3.物业服务费下浮部分由项目开发公司足额补缴。庭审中，罗强举示案涉房屋照片显示毛华泽经营期间，该房屋顶部有多条金属条组成的吊顶，毛华泽搬离后，上述金属条吊顶已被拆除。毛华泽对照片真实性予以认可。另双方共同确认毛华泽于2016年10月21日退还房屋，罗强当日收回房屋。庭审中，罗强明确其主张赔偿损失3672元针对的是房屋吊顶；其主张违约金16464元的依据是《商铺租赁合同》第八条第1款，依据的毛华泽违约行为体现在：1.拒付租金及物管费；2.擅自单方解除合同；3.损坏了形成附合的装饰装修物造成损失。罗强还陈述了以下内容：1.案涉房屋出租时是清水房，是毛华泽负责装修；2.毛华泽在电话中向罗强提出过以押金抵租金，但罗强未同意；3.毛华泽装修的吊顶是有钢筋嵌入了墙体的，已经形成附合；4.2016年10月20日左右物管公司电话通知罗强去核对确认水电费用，未明确说毛华泽要退房，10月21日罗强前去核对时，毛华泽当场提出要退房，并要求退还钥匙，当时罗强未同意，但毛华泽坚持退还钥匙，罗强只能接收。毛华泽陈述了以下内容：1.因为租金过高，毛华泽难以承受，遂提出不租了，将押金15000元冲抵一个月租金，再经营一个月，罗强没有表态，让毛华泽再交一个月租金，到10月20日再退押金，10月21日罗强也收回了房屋；2.吊顶不需要固定，就是搭建了骨架后，将铝合金条搭在上面，毛华泽只是将铝合金条撤走了，骨架还在；3.年租金10%的违约金标准过高；每日1%租金的违约金标准不过高，不要求调整。本案审理中，罗强自愿撤回要求毛华泽承担因私自损坏撤掉商铺装修的设施设备赔偿金3672元的诉讼请求。庭审后，毛华泽向本院提交书面意见，提出：1.合同约定欠款按每日1%计算违约金过高，请求调整为年24%，年租金总额10%的违约金请求调整为1%；2.请求将履约保证金作为房屋租金给予冲抵。以上事实有《商铺租赁合同》、手机短信记录、《物业服务合同》、《情况说明》及当事人陈述在案为据。本院认为：罗强与毛华泽自愿签订《商铺租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于租金。按合同约定，毛华泽最迟应于2016年9月19日前支付2016年9月20日至11月19日期间租金。虽然毛华泽于2016年10月21日返还了房屋，其仍应支付2016年9月20日至10月20日期间租金。毛华泽称其向罗强提出了以押金抵租金，但罗强不予认可，毛华泽也未举示证据证明罗强同意了该方案，其应承担举证不力的不利法律后果，故其应按合同约定的时间、金额支付租金。罗强要求毛华泽支付2016年9月20日至10月20日期间租金13720元，符合合同约定，本院予以支持。关于物业服务费。按15元/平方米·月（含公摊水电费）的标准计算，罗强已预交物业服务费至2016年10月21日之后。根据租赁合同第2-1条的约定，当物管公司收费出现调整时，毛华泽应按调整后的费用进行缴纳，现案涉房屋的物管公司已明确2016年6月1日至2017年5月31日期间按5元/平方米·月的标准收取物业服务费，即毛华泽应按280元/月的标准支付物业服务费，故其已付的物业服务费2520元足以支付2016年6月20日至10月20日期间物业服务费。对罗强要求毛华泽支付2016年9月20日至10月20日期间物业服务费840元的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。首先，对于第一年总租金10%的违约金，租赁合同未约定其适用的违约行为；在罗强陈述的三项理由中，对于损坏符合装饰装修物造成损失，罗强的证据不足以证明毛华泽拆除的吊顶已形成附合，也不足以证明拆除对房屋结构造成损坏，其应承担举证不力的不利法律后果；对于擅自单方解除合同，罗强未举示证据证明毛华泽向其提出了解除合同，结合双方陈述亦不能排除双方协商解除合同的可能性，罗强作为主张违约金一方，应承担举证不力的不利法律后果。因此，对上述两项理由本院均不予支持。其次，因毛华泽不存在拖欠物管费的情形，其违约行为实为拖欠租金，该10%年租金的违约金与每日1%月租金的违约金实属针对同一违约行为，不应重复适用。罗强自愿主张从2016年9月21日起计算违约金，系对权利的处分，本院予以确认。现毛华泽以违约金过高为由主张调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院将违约金调整为以欠交租金13720元为基数，按年利率24%的标准从支付期限届满次日即2016年9月21日起计算至付清之日止，对超出该部分的违约金，本院不予支持。关于抵扣。根据租赁合同第3-2条的约定，退还保证金的前提条件是租赁期满并结清所有费用，虽然罗强已将房屋收回，但毛华泽尚有租金未结清，不符合保证金退还条件，故毛华泽主张以保证金抵扣租金不符合《中华人民共和国合同法》第九十九条规定的抵销条件，本院不予支持。罗强自愿撤回要求毛华泽承担因私自损坏撤掉商铺装修的设施设备赔偿金3672元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告毛华泽于本判决生效后五日内支付原告罗强2016年9月20日至2016年10月20日期间租金13720元；二、被告毛华泽于本判决生效后五日内支付原告罗强违约金（以13720元为基数，按年利率24%的标准从2016年9月21日起计算至付清之日止）；三、驳回原告罗强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费670元，减半收取335元，由原告罗强负担185元，由被告毛华泽负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 陈吉彦二〇一七年四月五日书 记 员 杨如玉 百度搜索“”