（2017）浙0802民初373号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-10-01

案件名称

郑金龙、徐雨香等与林云平等租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

衢州市柯城区人民法院

所属地区

衢州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑金龙,徐雨香,林云平,姜义隆,黄发兴,柴慧珍

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

浙江省衢州市柯城区人民法院民事判决书（2017）浙0802民初373号原告：郑金龙，男，1960年3月12日出生，汉族，住浙江省衢州市常山县。原告：徐雨香，女，1962年7月6日出生，汉族，住浙江省衢州市常山县。委托诉讼代理人（系原告徐雨香的丈夫）：郑金龙，住浙江省衢州市常山县东案乡东案村东案街**号。委托诉讼代理人（系原告徐雨香的弟弟）：徐景芳，住浙江省衢州市常山县东案乡东案村东星弄**号。被告：林云平，男，1976年12月18日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。被告：姜义隆，男，1963年5月27日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区，现租住在浙江省衢州市柯城区。被告：黄发兴，男，1979年9月26日出生，汉族，住浙江省浦江县。被告：柴慧珍，女，1983年9月24日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。原告徐雨香、郑金龙与被告林云平、姜义隆、黄发兴、柴慧珍租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告郑金龙，原告徐雨香的诉讼代理人徐景芳，被告林云平、姜义隆、黄发兴、柴慧珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐雨香、郑金龙向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告之间签订的《KTV店承包合同》，由被告腾空房屋；2.要求四被告支付违约金600000元；3.要求四被告支付2017年1月1日起至合同解除之日止按照每年750000元的标准计算的承包费以及合同解除之日起至实际腾房之日止按照每年750000元的三倍计算的滞纳金；4.要求四被告承担原告代垫的税费830.4元、电费4558.85元，合计5389.25元。事实和理由：两原告系夫妻关系。2016年1月，两原告与四被告签订《KTV店承包合同》，原告将位于衢州市区小西门6号的店面承包给被告经营，承包期限为2016年1月至2019年8月31日，同时，合同还对承包费用的数额及支付方式、违约责任等内容作了约定。因四被告逾期未交2016年度的承包款，原告提起诉讼后被告仍延期才付清。现四被告又未能按时交纳2017年度的承包款，故原告再次提起诉讼。四被告共同辩称，同意解除合同以及腾房，但原告要退还260000元的押金。被告已经付清2016年的承包款，不存在违约，不同意支付违约金600000元。因经营困难，被告于2016年9月开始未再经营，不可能产生电费，2016年11月经原告同意，就承包标的予以转租，因此，被告不应当承担2017年度的承包费以及转租之后产生的税费、电费，同时也不应当支付滞纳金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年1月4日，原告徐雨香、郑金龙与被告林云平、黄发兴、柴慧珍、姜义隆签订《KTV店承包合同》一份，约定：1、原告将位于衢州市区小西门6号的KTV店承包给被告使用，承包期为五年，自2015年1月1日至2019年8月31日止。2、首年承包款为650000元，第二年、第三年750000元，第四年、第五年700000元；承包款遵循先缴后使用的原则，第二年承包款在2016年1月1日付款350000元、2016年3月1日付款200000元、2016年6月1日付款200000元；第三年承包款在2017年1月1日付款350000元、2017年3月1日付200000元、2017年6月1日付200000元；被告向原告交纳300000元履约保证金，从第二年开始，每期交承包款直接扣除返还保证金20000元。3、被告经营活动中发生税费、水电费等由被告独立承担。4、承包合同提前终止、解除或届满时，原告收回承包KTV，原告原有的固定、可移动的设施，按清单如数归还，损坏或遗失按市场价赔偿；若有改建装修和新添设备，被告在承包期内投资的固定设施，归原告所有，可移动的设施归被告所有，对其装潢的折旧费用不予赔偿。5、承包期间，如被告经营不善，向原告提出书面申请，在维护原合同条款，不损害原告利益的前提下，原告审核后，在一个月之内作出书面意见书，未经原告书面同意，被告不得转包、转借承租KTV店。6、双方可以协商变更或终止本合同，承包期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。7、承包期间，被告不按约定时间付清承包款达一个月以上的，原告有权单方解除合同，提前收回出租KTV店。8、被告如未按合同约定时间支付承包款，逾期承包款按每日3‰支付利息，除应及时如数补交外，逾期未付清承包款时间达一个月以上的，原告有权提前收回承包KTV店并由被告支付违约金600000元；承包期满或提前终止合同时，被告应如期交还KTV店，逾期归还的，每逾期一日应向原告支付原日承包款三倍的滞纳金。同时，合同还对双方的其他权利义务内容作了约定。合同签订后，四被告向原告交纳履约保证金300000元。履约过程中，因四被告未能按时足额支付2016年度的承包款，原告于2016年9月2日向本院提起诉讼，要求四被告支付扣除履行保证金后，2016年度的剩余未付承包款188300元及利息。本院于2016年11月29日依法作出（2016）浙0802民初4193号民事判决：四被告在判决生效之日起十日内支付原告2016年承包款188300元及利息12000元，合计200300元。同时，该判决书确认被告交纳的履约保证金剩余240000元。该判决书于2016年12月27日生效。被告分别于2016年12月10日、2017年1月1日、2017年1月22日向原告支付30000元、50000元、130000元，合计210000元。后未再向原告付款。因四被告未能按照合同约定的时间付清2017年度到期的承包款，原告再次向本院提起诉讼。现双方当事人对如下事实存在争议：一、四被告是否存在违约行为。二、承包标的是否已经转包他人经营。三、履约保证金的数额。四、税费、电费的真实性。一、关于四被告是否存在违约行为。原告与四被告签订的承包合同对每年承包款的支付时间作出明确约定，其中2016年度的承包款应当在2016年6月1日全部付清，而直至2016年9月原告提起诉讼，四被告未能足额支付。在经法院判决后，四被告仍未能按照判决书确定的履行期限即2017年1月6日前付款，直至2017年1月22日履行完毕生效判决确定的付款义务。根据承包合同的约定，2017年的承包款在2017年1月1日需支付350000元，原告于2017年1月20日提起本案诉讼时，被告尚未能足额支付。由此可见，四被告在履行合同约定的付款义务时存在逾期的情形，构成违约，应当承担违约责任。四被告认为其已经付清2016年度承包款，不存在违约的意见，与本院查明的事实不符，本院不予支持。二、关于承包标的是否已经转包。原告与四被告签订的承包合同明确约定转包需要原告的书面同意。现被告未能提供原告的书面同意书，其提供的照片并不足以证明原告同意转包。因此，被告认为承包标的已经转包给他人经营的意见，本院不予支持。三、关于履约保证金的数额。本院（2016）浙0802民初4193号民事判决书已经认定扣除2016年度的承包款后尚余的保证金数额为240000元。本院对该事实予以确认。被告认为保证金数额为260000元的意见，本院不予支持。四、关于电费、税费的真实性。四被告对于税费应当由其承担的事实没有异议，原告提供的税收缴款书以及现金交款单可以证实830.4元税费的真实性，本院对此予以确认。原告提供的电费发票系正规的税务票据，本院对数额的真实性以及原告已经交纳的事实予以确认。本院认为，原告徐雨香、郑金龙与被告林云平、黄发兴、柴慧珍、姜义隆签订的承包合同系各方真实意思表示，为合法有效。在合同解除前，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。被告未能按时足额交纳承包款，其中2016年度的承包款在原告提起诉讼时已经逾期一个月以上，2017年到期的承包款至本案开庭时也已经逾期超过一个月的时间，原告有权按照合同约定解除合同。被告认为已经转包的事实不成立，在合同尚未解除前，四被告仍应当承担支付承包款的义务。关于被告应当支付的承包款数额，本院认为，被告在履行前诉判决确定的付款金额200300元时一共向原告支付了210000元，剩余9700元在清偿被告迟延履行期间的债务利息316元后，尚余9384元，应当用于支付2017年度的承包款。因双方约定每期承包款支付时先扣除20000元的保证金，即2017年1月1日、3月1日被告实际应当支付的承包款为330000元、180000元。因此，本院认定被告应当支付的2017年度承包款中应当先扣除49384元。同时，被告交纳给原告的履约保证金剩余200000元。对于被告逾期支付承包款的违约行为，原告有权要求其承担违约责任。虽然双方在合同中对违约金的数额作出约定，但违约金的确定仍应当以原告的实际损失为参考依据。在原告未能提供证据证明存在其他损失的情况下，其因被告违约造成的损失主要表现为未能及时收取承包款而造成的利息损失。因此，原告要求被告承担违约金600000元，显然超过其实际损失，本院参照年利率24%的标准酌情调整违约金的数额。承包合同解除后，被告应当履行腾退的义务。因双方在合同中对于承包合同解除后被告的投资装修处理方式作出约定，可移动设施归被告所有，固定设施装潢归原告所有。因此，被告应当在合同解除后的合理期限内腾空可移动的设施。如被告未能及时腾退，仍应当向原告支付占用期间的费用。原告主张的滞纳金实质为被告逾期腾退所产生的占用费用，原告要求按照年租金的三倍支付，该约定明显过高，本院酌情调整为参照2017年度承包费750000元计算。原告要求被告支付代垫的电费，虽然税务发票上显示的户名为“衢州市文化投资发展有限公司”，但被告在庭审中认可其在经营期间交纳电费时也是按照该户名交纳的。因此，被告应当承担合同解除之前产生的电费。被告认为原告主张的电费包括了自己支出的部分，未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上所述，原告要求解除合同，由被告腾空房屋的请求，以及要求被告支付2017年1月1日起至合同解除之日止的承包款的请求，本院予以支持。原告要求被告承担违约金以及合同解除之后至实际腾房之日止的滞纳金的请求，合理部分，本院予以支持。原告要求被告支付代垫的税费及电费的请求，本院予以支持。被告辩称合同解除后，原告应当退还履约保证金的意见，本院认为，履约保证金是为担保被告按约履行合同义务而设置，在被告向原告履行完毕合同义务前，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告徐雨香、郑金龙与被告林云平、姜义隆、黄发兴、柴慧珍在2016年1月4日签订的《KTV店承包合同》于本判决生效之日解除。二、被告林云平、姜义隆、黄发兴、柴慧珍于本判决生效之日起十日内腾空位于衢州市小西门6号房屋内的可移动设施，将承包标的交还原告徐雨香、郑金龙。三、被告林云平、姜义隆、黄发兴、柴慧珍于本判决生效之日起十日内支付原告徐雨香、郑金龙承包款（自2017年1月1日起，以每年750000元的标准计算至合同解除之日止，扣除49384元），并赔偿利息损失（以前述承包款数额为基数，自2017年1月1日起，按照年利率24%计算至合同解除之日止）。四、被告林云平、姜义隆、黄发兴、柴慧珍于本判决生效之日起十日内支付原告徐雨香、郑金龙滞纳金（自合同解除的第二日起，以每年750000元的标准计算至实际腾退之日止）。五、被告林云平、姜义隆、黄发兴、柴慧珍于本判决生效之日起十日内归还原告徐雨香、郑金龙代垫的税费830.4元、电费4558.85元，合计5389.25元。六、驳回原告徐雨香、郑金龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元、减半收取计4900元，财产保全费220元，合计5120元，由原告徐雨香、郑金龙负担2078元，由被告林云平、姜义隆、黄发兴、柴慧珍共同负担3042元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于衢州市中级人民法院。代理审判员　　王俪婧二〇一七年四月五日书　记　员　　王栗琳百度搜索“”