（2017）陕民终73号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-06-26
案件名称
洛川县资产经营管理中心、洛川县国土资源局与延安丰业房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省高级人民法院
所属地区
陕西省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
洛川县资产经营管理中心,洛川县国土资源局,延安丰业房地产开发有限公司
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十二条，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕民终73号上诉人（原审被告）：洛川县资产经营管理中心。负责人：韩晓民，洛川县财政局副局长。委托诉讼代理人：樊刚，陕西屹立律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛川县国土资源局。法定代表人：刘ＸＸ，该局局长。委托诉讼代理人：荆邦志，陕西捷声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：延安丰业房地产开发有限公司。法定代表人：曹二团，该公司董事长。委托诉讼代理人：张广祥，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱占平，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人洛川县资产经营管理中心（以下简称洛川县资产中心）、洛川县国土资源局（以下简称洛川县国土局）因与被上诉人延安丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服延安市中级人民法院（以下简称延安中院）（2015）延中民一初字第00116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月24日开庭审理了本案。上诉人洛川县资产中心负责人韩晓民及其委托诉讼代理人樊刚、上诉人洛川县国土局法定代表人刘ＸＸ及其委托诉讼代理人荆邦志、被上诉人丰业公司法定代表人曹二团及其委托诉讼代理人张广祥、朱占平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审经审理认定以下事实：2011年5月4日，洛川县资产中心拟将洛川县公安局旧址房地产通过拍卖程序一次性整体处置，向社会不特定买受人作出《洛川县公安局旧址房地产处置特别说明》（以下简称《特别说明》）。该《特别说明》载明：一、洛川县公安局旧址（包括县法院旧址、看守所、县武警中队，下同）房地产权属明确，四址清楚，其使用土地、房屋均归国家所有。二、县公安局旧址房地产将一次性进行处置，分次交给买受人使用。具体是：2011年9月底前公安局院落及房地产、县法院旧址房地产交买受人使用；2012年底前看守所、县武警中队房地产交买受人使用。三、拍卖成交款项的交付：买受人第一次交付成交款金额的60%，剩余款项于2012年底交付看守所、县武警中队房地产时一并交清。2011年5月26日，洛川县资产中心委托陕西金太阳拍卖有限公司拍卖洛川县公安局旧址房地产，丰业公司通过公开竞标，以总价31000000元竞得，并于同日签订《拍卖成交确认书》。2011年8月9日，丰业公司与洛川县资产中心签订了《土地转让协议书》，约定：洛川县资产中心通过公开拍卖形式转让给丰业公司的土地位于县城文明街西段，面积为9606.71平方米，该地块的容积率为3.0，绿化率不少于30%，土地用途为商业综合用地，转让总价为5541758元。2011年8月12日，依据上述《特别说明》和《拍卖成交确认书》，丰业公司又与洛川县国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让宗地用途为其他商服用地，面积为0.9607公顷，国有建设用地使用权出让价款为5541758元，建筑总面积为29000平方米。洛川县国土局同意在2012年12月31日前将出让宗地交付给受让人。土地使用权出让年期为50年，按交付土地之日起算。丰业公司在合同宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。由于洛川县国土局未按时提供出让土地而致使原告合同项下土地占有延期的，每延期一日，洛川县国土局应当按丰业公司已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向原告给付违约金。延期交付土地超过60日，经丰业公司催交后仍不能交付土地的，丰业公司有权解除合同并请求赔偿损失。合同签订后，丰业公司向洛川县资产中心缴纳国有资产处置费用13058242元，向洛川县国土局缴纳土地出让金5541758元。2011年8月22日，洛川县国土资源局以洛国用X号土地权利证书号，确定原告为合同宗地的国有土地建设用地使用权利人。2012年5月15日，洛川县资产中心向丰业公司移交合同约定宗地中原公安局旧址与法院旧址房地产。2014年12月15日，洛川县资产中心通知丰业公司交接看守所和武警中队旧址房地产，但丰业公司认为交付逾期构成违约，未予接收。履行合同过程中，丰业公司先后于2013年7月29日、2013年8月7日以书面报告形式向洛川县资产中心及洛川县政府提出由于逾期交付土地而要求解除合同。2013年8月12日，丰业公司以书面报告形式向洛川县政府提出有关请求获得政策支持的意见。2013年10月13日，洛川县人民政府常务会议纪要确定了在符合相关规定的条件下，在许可范围内给予丰业公司优惠政策。2015年4月30日，丰业公司再次以书面报告形式向洛川县人民政府作出单方面解除合同的决定。丰业公司在履行合同过程中，支出税金930000元，支出拍卖佣金558000元，支出环境评价费60000元，支出电子综合勘察费70000元，支出核工业工程勘察费110000元。丰业公司诉称，我公司通过公开竞标竞得县公安局旧址国有土地使用权及地上房产，签订了《国有建设用地使用权出让合同》。洛川县资产中心、洛川县国土局未如约交付出让土地，直至2012年5月15日才向丰业公司移交部分手续，延期达225天，另一部分看守所和武警中队占用的土地截止起诉时都未向丰业公司移交。期间，丰业公司数十次往返于延安与洛川之间进行催促，寻求解决途径，均无结果。直至2015年2月25日，洛川市国土局才致函丰业公司表示已具备移交土地条件。由于违约时间太久，丰业公司已失去了开发该地块的最佳商机，合同目的不能实现，无法接受洛川县资产中心、洛川县国土局提出的新的合作条件。请求：1.依法解除丰业公司与洛川县资产中心签订的《土地转让协议书》、与洛川县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》。2.判决洛川县国土局返还出让金5541758元；判决洛川县资产中心返还国有资产处置费13058242元；判决洛川县资产中心、洛川县国土局返还实际支出的拍卖佣金558000元，赋税930000元，建房图纸设计费700000元，勘察费70000元，拆迁费及补偿费200000元，民间借贷利息10074148元，去北京、西安等地论证、评估涉及图纸等差旅费用、招待费用130000元，违约金4000000元，共计35262148元。3.由洛川县资产中心、洛川县国土局承担本案全部诉讼费用。洛川县资产中心辩称，第一，洛川县国有资产中心不存在迟延交付公安局、法院旧址房地产的违约行为。《国有建设用地使用权出让合同》约定的交付期限是2012年12月31日之前。该出让合同属于双方协商一致的结果，且签订的时间晚于特别说明的出具时间，故应以出让合同约定的交付时间来判断是否存在迟延交付行为。其于2012年5月15日向丰业公司交付了公安局、法院旧址房地产，故不存在迟延交付行为。第二，看守所、武警中队房地产虽存在迟延交付行为，但经双方协商一致，已经得到妥善解决，不存在任何争议。迟延交付行为发生后，针对丰业公司提出的解决方案，经双方多次协商，相关部门已经在容积率、规费收取、尾款缴纳期限等方面给予优惠和政策支持，丰业公司也在同意该解决方案的基础上，办理了相关审批手续并交纳了项目建设过程中发生的各项费用。该事实说明，对迟延交付行为给丰业公司造成的经济损失，双方已对补偿方式达成一致且已进入实质性履行阶段。现丰业公司置双方已经达成的合意于不顾，具状起诉，无疑违背了诚信原则，其诉求不应得到支持。第三，双方之间签订的合同在事实上已经无法解除。首先，早在2012年丰业公司已经拆除了公安局、法院旧址的办公楼房，现在已经无法恢复原状；其次，丰业公司已经取得国有土地使用权证，在法律上已经是该幅土地的合法使用权人。在此情形下，丰业公司就无权以其迟延交付房屋为由主张解除土地使用权出让合同。或者说，迟延交付房屋的行为并不能导致撤销国有土地使用权证的法律结果，既然土地使用权证不能撤销，故相应的出让合同也不能解除。第四，迟延交付行为导致丰业公司丧失最佳商机进而无法实现合同目的，其不能认同。首先，没有任何证据能够证明丰业公司已经错失商机；其次，即使按照约定的期限交付看守所、武警中队旧址的房地产，丰业公司也必将面对不景气的房地产市场；再次，2014年12月15日其通知交房后，丰业公司至今拒绝接收，无疑扩大了损失。目前，对于房地产市场，国家的“救市”力度正在加强，扶持政策也在逐步出台，如果丰业公司及早动工，相信在县政府的大力支持下，仍有盈利空间。合同一旦解除，必将造成更大损失，也会引发许多难以解决的棘手问题。综上，请求人民法院维护合同稳定性，驳回丰业公司诉讼请求。洛川县国土局辩称，2011年8月12日其与丰业公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，2011年8月22日其对该宗地登记造册、核发证书。2011年9月7日，丰业公司领取了《国有土地使用权证书》，确认了使用权，其交付了土地。《国有土地使用证》是证明土地使用者使用国有土地的法律凭证，是土地使用者享有土地使用权的法律依据。其与丰业公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定：出让人同意在2012年12月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第二项规定的土地条件。而本条第二项规定的土地条件即就是：依现有条件。据此，我局严格按照《国有建设用地使用权出让合同》有关规定和丰业公司要求，提前交付了土地。综上，请求法院驳回丰业公司诉讼请求。一审法院认为：丰业公司通过公开竞拍方式，拍得洛川县公安局旧址（包括县法院、看守所、县武警中队旧址）房地产，并与洛川县资产中心签订了《土地转让协议书》，与洛川县国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。洛川县资产中心、洛川县国土局代表国家行使国有资产处分权，将本案争议土地使用权及地上国有资产转让给丰业公司，与丰业公司形成合同法律关系的事实清楚，应依法予以确认。洛川县资产中心、洛川县国土局作为出让人，本应按照合同约定向丰业公司履行交付约定土地的义务，但仅交付了合同约定土地中公安局旧址及法院旧址土地，对于看守所旧址及武警中队旧址土地未能在约定的2012年12月31日前向丰业公司履行交付义务。经丰业公司多次催告交付，洛川县资产中心、洛川县国土局也一直未能及时交付，直至2014年12月15日才通知丰业公司可以交付该处土地。按照合同约定，延期交付超过60日，经催交后仍不能交付土地的，丰业公司有权解除合同，因此，丰业公司请求解除合同符合当事人约定。洛川县资产中心辩解认为，通过在容积率、规费收取、尾款缴纳期限等方面给予优惠和政策支持，双方已经协商一致。丰业公司也在同意该解决方案的基础上，办理了相关审批手续并交纳了项目建设过程中发生的各项费用，双方已经达成一致意见并已进入实质性履行阶段，不能认定被告违约。经查，丰业公司通过竞拍程序获得合同约定土地使用权是以开发房地产为目的，洛川县资产中心、洛川县国土局延期交付部分土地的事实客观存在，该事实并不因丰业公司为后期开发房地产事宜与洛川县资产中心、洛川县国土局之间的协商而改变。即使曾经达成过一致意见，也不能认定丰业公司放弃追究延期交付土地的违约责任，故其辩解意见不能成立，不予支持。洛川县资产中心还辩解，已交付的公安局及法院旧址房屋已经被丰业公司拆除，且丰业公司已经取得合同约定的土地使用权证书，故该合同客观上也无法解除。经查，合同对于土地交付并没有约定是以办理土地使用权证书为交付标准，而结合合同中有关交付时间及延期交付违约责任的约定来看，双方约定的土地交付应以土地实际交于原告占有、使用和控制作为标准，故土地使用权证书的办理不影响原告诉请解除合同。洛川县国土局、洛川县资产中心作为国有资产管理机关，可依职权收回土地使用权归国家所有。综上，丰业公司请求解除合同符合法律规定，予以支持。关于已经交付的部分房产被丰业公司自行拆除的问题，由于洛川县资产中心、洛川县国土局并未提出反诉，可另行向丰业公司主张，本案不予审查。关于违约损失赔偿问题，洛川县资产中心、洛川县国土局违约事实客观存在，丰业公司与洛川县国土局在合同中约定每延期交付一日，洛川县国土局应按已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向丰业公司给付违约金。丰业公司因履行合同支出税金930000、拍卖佣金558000元、环境评价费60000元、电子综合勘察费70000元、核工业工程勘察费110000元，以上费用共计1728000元属于违约造成的客观实际损失。鉴于本案系合同纠纷，丰业公司的损失除上述客观发生的损失之外，还应包括合同正常履行后可能获得的可得利益损失，丰业公司主张洛川县国土局承担4000000元违约金，并未超过损失的30%，不属于法律规定的约定过高情形，且洛川县国土局也未举证证明丰业公司主张的违约金超过其损失的30%，故丰业公司的诉请符合法律规定及合同约定，应依法予以支持。由于违约金是因违约给丰业公司造成损失的补偿，不能与损失同时赔偿,故洛川县国土局承担给付违约金责任后，不再另行承担赔偿丰业公司上述损失的责任。至于丰业公司请求的其他因履行合同支出的费用，因其均未提供合法有效证据予以证实，且相关损失也均属于因违约给其造成的客观损失，在支持其诉请违约金的同时，对其他损失应不予另行支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决：一、解除丰业公司与洛川县资产中心于2011年8月9日签订的《土地转让协议书》，与洛川县国土局于2011年8月12日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；二、洛川县资产中心于判决生效后15日内退还丰业公司国有资产处置费13058242元；三、洛川县国土局于判决生效后15日内退还丰业公司土地出让金5541758元，并支付丰业公司违约金4000000元；四、驳回丰业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费218110元，由丰业公司承担50000元，由洛川县资产中心、洛川县国土局承担168110元。洛川县资产中心、洛川县国土局不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销延安中院（2015）延中民一初字第00116号民事判决第一项、第二项、第三项，驳回被上诉人丰业公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人丰业公司承担。其主要事实和理由为：（一）一审判决漏查丰业公司为继续履行合同而办理相关规划手续的事实。2013年7月29日、8月7日，在迟延交付事实发生后，丰业公司先后两次提交书面报告，要求解除合同。经多方共同协商，丰业公司同意继续履行合同，并于8月12日向县政府书面提出减免相关规费、增加容积率、迟延支付国有资产出让金等请求。10月9日，县政府召开常务会议，同意丰业公司全部请求。10月30日，丰业公司办理并取得了建设项目选址意见书。11月8日，丰业公司办理并取得了建设用地规划许可证，建设规模为37020平方米，容积率从3.0上调到3.85，建筑面积因此增加8000平方米。上述事实说明，在迟延交付事实发生后，经协商一致，丰业公司已经同意继续履行合同。（二）一审判决漏查丰业公司为继续履行合同而交纳相关费用的事实。丰业公司先后于2014年4月、6月、7月、9月交纳了勘察费、环评费、设计费、可行性研究报告费、抗震手续费。可以说明，在迟延交付事实发生后，经协商一致，丰业公司已经同意继续履行合同。（三）一审判决认为“即使与原告曾经达成一致意见，也不能认定原告放弃追究被告因延期交付土地的违约责任”，但裁判结果与此观点矛盾，不符合双方此前合意。当事人协商一致，可以对原合同约定的权利义务包含交付期限进行变更。本案中，迟延交付事实发生后，双方经多次协商，已经就继续履行合同达成合意。上诉人通过政策优惠补偿被上诉人损失，体现了协商一致原则。合意达成后，被上诉人也积极推进，办理了审批手续，交纳了相关费用。被上诉人通过实际行动，表达了继续履行合同的主观愿望。在双方已经达成继续履行合同一致意见的情况下，一方只能向另一方主张迟延交付的违约责任，不能主张解除合同。（四）一审判决认为：“关于已经交付的部分房地产被原告自行拆除的问题，由于二被告在本案中并未提出反诉，可另行向原告主张权利，本案应不予审查”，违反了法定程序。合同解除与上诉人是否产生损失密不可分。双方签订的合同一旦解除，必然出现被拆楼房损失如何补偿的问题。上诉人之所以没有反诉，是因为上诉人不同意解除合同。一审在上诉人不同意解除合同的情况下，以上诉人没有反诉为由，对于上诉人的房产损失不予审查，也不提前释明，显然违反法定程序。（五）一审判决仅解除了《土地转让协议书》和《国有建设用地使用权出让合同》，而未解除相关房产转让合同，属于漏判情形。在房产转让合同未解除的情况下，判决返还国有资产处置费13058242元没有法律依据。根据拍卖成交确认书、资产移交清单和双方与拍卖公司签订的委托合同等证据，双方之间存在房地产整体转让的法律关系。在被上诉人缴纳的18600000元中，土地价值为5541758元，房产价值为13058242元。故在判决解除《土地转让协议书》的同时，应当判决解除房产转让合同，否则，无退还房款义务。若解除房产转让合同，在上诉人退还房款的同时，被上诉人应依法退还房产；在被上诉人未返还房产的情况下，上诉人无退还房款义务。（六）上诉人洛川县国土局已经给被上诉人颁发了国有土地使用权证书，合同义务已经履行，不应承担退还出让金和赔偿损失的法律责任。被上诉人已经完全取得该宗地的使用权，且被上诉人已经将房屋拆除，拆除面积占土地面积的75%，合同义务已经履行，不存在违约行为，故《国有建设用地使用权出让合同》不应被撤销，更不应赔偿损失。本案不是单纯的国有建设用地使用权出让合同纠纷，而是国有资产处置纠纷，属于买房把地带走，也即地随房走。国土局只承担办理土地使用权证的义务，房屋交付与国土局无关。丰业公司答辩称：（一）一审法院审查全面，判决公正，无漏查事项。一审判决认为“即使与原告曾经达成一致意见，也不能认定原告放弃追究被告因延期交付土地的违约责任”的观点与判决结果不存在矛盾。上诉人所说迟延交付事件发生后，丰业公司同意继续履行合同，是有条件的。丰业公司在几次关于解除合同的报告中均提到了违约责任和损失赔偿，继续履约是在这个条件下才可行。2013年10月9日，洛川县政府召开常务会，会议纪要提出：一是确保2013年底前将公安局旧址交付开发企业；二是在符合相关规定的条件下，提出增加项目建设容积率相关意见，报规委会研究；三是开发企业办理相关手续时在政策许可范围内，给予优惠；四是可延期支付剩余资产出让金。丰业公司基于洛川县政府承诺，办理并取得了建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。但洛川县政府和资产中心并未兑现会议纪要内容，未能在2013年年底前将公安局旧址交付丰业公司开发。2014年12月25日，洛川县资产中心通知丰业公司交付土地时，距离县政府常务会纪要所载“2013年底前将公安局旧址交付开发企业”，已经迟延了350天。可见，双方未协商一致，丰业公司可以解除合同。（二）丰业公司缴纳勘察费、环评费、设计费、可行性研究报告等费用的清单和票据一审当庭进行了举证质证，判决书第17页也进行了清楚表述，不属于漏查。丰业公司多次找县政府要求解除合同、返还土地出让金等费用，县政府主要领导答应可以将土地用途改变为综合农贸市场，弥补丰业公司损失，但市规划局不同意，承诺未能实现。丰业公司缴纳上述费用是根据洛川县政府主要领导承诺做的先行措施，不属“同意继续履行合同”。（三）一审未违反法定程序。责任应由上诉人自己承担。（四）未解除相关房产转让合同，不属于漏判情形。将总体合同划分为“土地”和“房产”两部分的是上诉人自己。上诉人为了自己多拿，少交国家，故意将土地作价五百五十多万，将要拆毁的房屋作价两千六百多万。丰业公司整体拍得洛川县公安局旧址，不存在土地多少钱、旧房子多少钱问题，房屋对于丰业公司而言分文不值，丰业公司需要的是可以建筑房屋的土地。这是一个不可分割的整体，解除了土地转让合同，就是解除了全部合同，不存在另外的房屋合同问题。（五）认为颁发了土地证就履行了合同义务的观点，理由牵强，不予认可。本院二审确认一审认定的事实，另查明：2011年2月28日，为满足资产转让需要，洛川县资产中心委托延安巨达资产评估有限责任公司对洛川县公安局（含看守所、武警中队）相关资产进行评估，评定房屋建筑物价值净值为9149280.95元、构筑物价值净值为180075.51元、土地使用权价值净值为5541758.64元，合计14871115.10元。2011年5月4日，陕西金太阳拍卖有限公司受委托，发布了《洛川县公安局旧址房地产拍卖公告》。2011年5月18日，丰业公司与陕西金太阳拍卖有限公司签订了竞买协议，约定拍卖标的为洛川公安局旧址房地产。2011年5月26日，陕西省洛川县公证处对于洛川县资产中心委托陕西金太阳拍卖有限公司拍卖洛川县公安局旧址的拍卖活动进行了公证。2013年8月12日，丰业公司向洛川县人民政府提出书面报告，报告载明：经政府部门和洛川县资产中心、洛川县公安局协调，丰业公司决定继续开发该项目，但对于给丰业公司造成的损失及在具体施工中可能遇到的问题，请求政府部门采取相应措施支持。具体请求为：1、要求洛川县公安局兑现2013年8月7日作出的交地承诺，具体时间为力争2013年10月底，并要求洛川县公安局采取交叉施工及预先购买相关设施设备的方法，确保工期。2、在政策许可范围内，免去或减少办理城建、消防、人防、环保、气象、文物等相关规费，并在办理各项手续时特事特办，全力支持。3、在项目满足相邻建筑物的日照、消防要求的情况下，尽量增大容积率，以减少丰业公司损失。4、剩余的国有资产出让金在丰业公司将商品房售完后予以支付。5、请求县政府督促县公安局处理好公安局职工及家属问题，不得再出现阻拦施工、打架等现象。6、请求县政府督促县公安局依法保护丰业公司正当施工权利。2013年10月9日，洛川县人民政府召开常务会，该常务会议纪要关于县公安局旧址资产处置有关问题提出如下要求：一是公安局要积极筹措资金，加快看守所项目建设进度，确保2013年年底前看守所、武警中队搬迁入驻，将公安局旧址交付开发企业；二是县住建局在符合相关规定的条件下，提出增加项目建设容积率相关意见，报规委会研究；三是开发企业办理相关手续时，城建、消防、人防、环保、气象、文物等部门，在政策许可范围内给予优惠；四是公安局旧址剩余资产出让金可延期支付，待企业房屋预售后一周内交清。五是有关锅炉使用问题等问题，由县公安局与旧住宅楼住户协商解决，保证开发建设环境。2013年10月30日，丰业公司取得了建设项目选址意见书。2013年11月8日，丰业公司取得了建设用地规划许可证，建设规模为37020平方米（地上）。2014年5月20日，丰业公司与延安环境评价有限责任公司签订了建设项目环境影响评价技术合同书，约定于2014年7月20日前完成报告。丰业公司先后于2014年4月、6月、7月、9月交纳了勘察费、环评费、设计费、可行性研究报告费、抗震手续费。2015年4月9日，丰业公司向洛川县人民政府发出了《关于对县公安局旧址遗留问题妥善解决的报告》，提出两点意见：一是决定单方面解除合同，并追究违约责任；二是建议政府调整规划方案，将原规划为商住一体调整为综合农贸市场，拟建一个面积约1万平方米的综合农贸市场，合同可以延续。2015年4月14日，丰业公司向洛川县人民政府提出《关于洛川县公安局旧址建设项目经济技术指标分析报告》，载明：由于政府未能按约定时间交地，使丰业公司丧失开发良机，建议调整规划方案，拟建一个面积约1万平方米的综合农贸市场，并作出了经济技术指标分析。2015年6月20日，丰业公司向洛川县人民政府提出了《请求解除对县公安局旧址土地使用权及地上房产进行开发的报告》，提出协议解除合同，并请求赔偿损失。本院认为，本案二审争议焦点为：一、丰业公司能否依法解除《国有建设用地使用权出让合同》以及《土地转让协议书》；二、一审法院未判决解除房产转让合同，是否属于漏判；三、丰业公司对于被拆除的公安局、法院旧址房屋是否应承担损害赔偿责任。一、丰业公司能否依法解除《国有建设用地使用权出让合同》以及《土地转让协议书》。洛川县资产中心在委托拍卖过程中，出具了《洛川县公安局旧址房地产处置特别说明》，明确提出了房地产交付期限，即：2011年9月底前公安局院落及房地产、县法院旧址房地产交买受人使用；2012年年底前看守所、县武警中队房地产交买受人使用。这一《特别说明》是丰业公司参加拍卖的基础，拍卖成交后，丰业公司与洛川县资产中心并未就此另行协商并进行变更，因此，该《特别说明》在拍卖成交之日便已经成为双方的基本协议内容，具有法律约束力。根据《拍卖成交确认书》与《特别说明》，丰业公司与洛川县资产中心签订了《土地转让协议书》，并与洛川县国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定：“出让人同意在2012年12月31日前将出让宗地交付受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：……（二）现状土地条件依现有条件。”该条约定“依现有条件交付”，应当理解为仅是对于现有土地物理条件的约定，对于土地交付时应该达到的实际使用条件应当根据合同目的进行判断。从合同目的来看，丰业公司签订合同的主要目的是进行房地产开发建设，洛川县资产中心、洛川县国土局与丰业公司签订的协议以此为当然前提。从合同权利义务来看，洛川县资产中心以及洛川县国土局应当将公安局旧址房地产实际交付丰业公司，并由丰业公司实际控制、使用、开发，才能实现房地产开发建设的合同目的。洛川县国土局以已经办理建设用地使用权证为由，认为已经履行土地交付义务，不符合合同的基本目的。洛川县资产中心出具的《特别说明》对于交付条件明确提出要将“房地产交买受人使用”，买受人不但要取得法律上的建设用地使用权，而且要求在事实上也能对于房地产实际使用。在合同履行过程中，虽然丰业公司已经取得了建设用地使用权，但洛川县资产中心仍分别于2012年5月15日和2014年12月15日通知丰业公司接收房地产，洛川县政府常务会议纪要也提出：“将公安局旧址交付开发企业”，显然并不认为办理建设用地使用权证就是对于土地交付义务的完全履行。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”将房地产实际交付丰业公司，是保障丰业公司获得合同履行利益的基本前提，要求洛川县资产中心以及洛川县国土局承担实际交付房地产的义务，也是合同法诚实信用原则的要求。按照《特别说明》的约定，2011年9月底前交付公安局院落及旧址房地产、县法院旧址房地产；2012年底前交付看守所、县武警中队旧址房地产。洛川县资产中心分别于2012年5月15日和2014年12月15日交付上述房地产，明显违反了关于交付期限的约定，且已经逾期超出60日。丰业公司与洛川县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定：“出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同”。延期交付后，丰业公司在2014年12月15日前曾多次向洛川县资产中心、洛川县人民政府催交房地产，但均未能交付，已经符合解除合同的约定条件。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。洛川县资产中心、洛川县国土局直至2014年12月15日才交付看守所、武警中队旧址房地产，影响了房地产开发计划和进度，造成丰业公司不能按照合同约定的期限开发建设，获得履行利益，导致合同目的不能实现。按期交付土地是合同约定的主要义务，迟延交付土地构成对于合同主要义务的迟延履行。因此，丰业公司依据《合同法》第九十四条的规定也享有解除合同的权利。洛川县资产中心、洛川县国土局认为在迟延履行后，丰业公司以实际行动，表达了继续履行合同的主观愿望，双方达成了继续履行合同的一致意见，因此只能主张违约责任，不能主张解除合同。但是，从履行合同的过程来看，经多方协商，丰业公司曾于2013年8月12日向洛川县人民政府提出确保2013年年底前交付看守所、武警中队旧址房地产等请求，洛川县人民政府常务会议纪要要求确保2013年年底前交付看守所、武警中队旧址房地产，但实际交付时间则延迟到2014年12月15日，未能按照会议纪要的要求履行。2014年，丰业公司继续就该项目委托进行了环境评价，并交纳了勘察费、环评费、设计费、可行性研究报告费、抗震手续费。但是，丰业公司始终未与洛川县资产中心、洛川县国土局就土地交付期限另行做出约定，也未对逾期解除合同的权利进行明确放弃，认为双方就继续履行合同已经达成一致意见，并无充分依据。丰业公司在与洛川县资产中心、洛川县国土局协商过程中，委托进行环境评价，并交纳房地产开发的相关费用，是在协商过程中的正常合作行为，对于合同的继续履行也是附有条件的，并不能直接认定对于继续履行达成了合意，也不能认定丰业公司已经放弃了解除合同的权利。从实际协商过程来看，丰业公司就继续履约提出的前提条件始终未能按约实现，因此也就不能认为双方已就合同的继续履行达成了一致协议，丰业公司依据合同约定行使解除权并无不当。洛川县资产中心、洛川县国土局还认为，涉案房屋已经拆除70%，合同已经履行，不应被解除，但是，正因为还有部分房屋未拆除，土地未交付，致使被上诉人不能如期开发使用土地，合同目的不能实现，上诉人依法有权解除合同，上述理由不能成立。可见，丰业公司依据《合同法》规定以及《特别说明》、《国有建设用地使用权出让合同》的约定，解除与洛川县资产中心签订的《土地转让协议书》以及与洛川县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。二、一审法院未判决解除房产转让合同，是否属于漏判。根据《拍卖成交确认书》以及《特别说明》，洛川县资产中心委托拍卖的标的物是洛川县公安局旧址房地产。《拍卖成交确认书》约定的标的即为洛川县公安局旧址房地产，成交额为31000000元，没有对房屋和土地价值进行区分。洛川县资产中心委托进行的资产评估虽然将建筑物、构筑物与土地价值分开，但并无证据证明在公开拍卖时对外进行了公布，不属于双方约定的范围。丰业公司拍得洛川县公安局旧址房地产后，分别与洛川县资产中心、洛川县国土局签订了《土地转让协议书》与《国有建设用地使用权出让合同》，并未就建筑物、构筑物转让另行签订合同，只是在丰业公司支付款项时向洛川县资产中心支付了国有资产处置费13058242元并向洛川县国土局支付了土地出让金5541758万元。洛川县国土局与洛川县资产中心虽然分别收取了相关款项，但丰业公司只是按照合同约定履行房地产整体付款义务。从丰业公司拍得洛川县公安局旧址房地产的目的来看，受让地上建筑物与构筑物是为了对于地上附着物进行清理，以便进行土地开发建设，其并无与洛川县资产中心专门签订房产转让合同的目的。从合同的缔约以及履行过程来看，尽管洛川县资产中心对于地上建筑物与构筑物的估值高于土地使用权，但是双方签订合同的主要目的是出让土地，地上附着物的出让只是附属于土地出让的事项，是为了实现土地出让价值而附属约定的事项。因此，一审判决解除《土地转让协议书》与《国有建设用地使用权出让合同》之后，房产转让的相关事项也随之解除，于此之外并无专门的房产转让合同存在并需要解除。此外，国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条以及《关于闲置土地处置力度的通知》第二条均要求供应土地应符合净地出让要求，具备动工开发所必须的基本条件。洛川县资产中心、洛川县国土局作为国有资产的处置机构，应当按照上述规定执行，保证土地出让后能够实现有效开发，在土地使用权出让中将房产转让合同作为独立于土地出让合同之外的专门合同，也不符合净地出让的规定目的。从一审中丰业公司提出的诉讼请求来看，丰业公司也没有专门就房产转让合同提出解除请求，而只是主张返还已经支付的款项，一审法院严格按照不超出诉讼请求范围的规定审理案件，未对房产转让合同另行判决解除，并无不当。三、丰业公司对于被拆除的公安局、法院旧址房屋是否应承担损害赔偿责任。一审法院认为洛川县资产中心、洛川县国土局没有提起反诉，对此应另案处理。但洛川县资产中心、洛川县国土局主张的损害赔偿责任，是以合同的解除为依据，与本案丰业公司诉讼请求有密切关联，且对于丰业公司的诉讼主张可以形成抗辩，在洛川县资产中心、洛川县国土局未提起反诉的前提下，可以对其抗辩是否成立进行审查。本院对此予以纠正。从洛川县资产中心委托拍卖的行为来看，洛川县公安局旧址房地产已经作为待开发的土地列入资产转让范围。土地出让的目的就是要进行土地开发利用，地上附着物客观上需要被拆除，洛川县资产中心、洛川县国土局并未因地上房屋被拆除而影响了土地使用权出让的价值，反而减少了土地开发利用的障碍。根据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条以及《关于闲置土地处置力度的通知》第二条规定，供应土地应符合净地出让要求，具备动工开发所必须的基本条件。就此而论，拆除房屋本应属于出让方的义务之一，丰业公司在履行合同过程中，将已经交付的公安局、法院旧址房屋进行拆除，符合诚实信用原则，属于合同履行的必然要求，不因履行拆除义务而承担损害赔偿责任。洛川县资产中心、洛川县国土局违反合同约定迟延交付武警中队、看守所旧址房地产是导致合同解约的原因，由此造成的合同终止履行的后果应自行承担。洛川县资产中心、洛川县国土局本应拆除房屋后出让土地，在合同履行过程中也对于丰业公司拆除房屋予以了协助，在丰业公司拆除房屋后又主张损失赔偿责任，不符合诚实信用原则。综上所述，洛川县资产中心、洛川县国土局的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154800元，由洛川县资产中心、洛川县国土局负担。本判决为终审判决。审判长 尤 青审判员 王琪轩审判员 袁辉根二〇一七年四月五日书记员 李乐钊 来自：