（2017）粤06民终22号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-08-24

案件名称

曾少辉、佛山化纤集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曾少辉,佛山化纤集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2017）粤06民终22号上诉人（原审被告）:曾少辉，男，汉族，1968年11月4日出生，住佛山市禅城区，现住广东省佛山市禅城区，被上诉人（原审原告）:佛山化纤集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区佛罗公路45号，统一社会信用代码91440600617621763W。法定代表人：金德运，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。上诉人曾少辉因与被上诉人佛山化纤集团有限公司（以下简称佛化集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初8211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人曾少辉提起上诉请求：确认曾少辉与佛化集团公司签订的房屋租赁合同无效。事实和理由：一、佛化集团公司假造营业执照，捏造其是涉案租赁物产权人的事实蒙骗法院，一审判决认定曾少辉是佛化集团公司前身佛化公司职工有误，曾少辉是在被误导的情况下与佛化集团公司签订租赁合同，该合同应认定无效，曾少辉不应当向佛化集团公司缴纳租金。二、基于前述房屋租赁合同无效，且曾少辉在下岗前与国有企业仪化佛山化纤公司属下企业签订有租赁协议，该协议符合国家法律规定，应受法律保护。该协议第一条约定租金按原仪化公司租金执行。故一审法院确认曾少辉作为承租人应按每月400元的标准向佛化集团公司交纳租金有误。此外，佛化集团公司已通过诉讼由法院强制执行了曾少辉20000多元，一审判决对此一字未提，忽略已执行完结的款项，一再支持佛化集团公司的诉请扣取曾少辉的款项。佛化集团公司答辩称，1、佛化集团公司与曾少辉于2009年5月31日签订了房屋租赁合同，双方之间存在租赁关系，该合同合法有效，且已经生效判决予以认定。2、关于租赁关系是否应当解除。曾少辉长期拒绝支付租金，涉案房屋租赁合同应当予以解除。但基于早日息讼的考虑，佛化集团公司没有就此提出上诉。佛化集团公司向一审法院起诉请求：1.解除佛化集团公司与曾少辉之间的房屋租赁关系，曾少辉将佛山市禅城区佛罗公路47号一座601房腾空并交还给佛化集团公司；2.曾少辉向佛化集团公司支付2012年7月至2016年8月的租金20000元及利息（按商业银行同期贷款利率从起诉之日起计）；3.曾少辉从2016年9月起按每月400元标准向佛化集团公司支付租金至其将房屋交还佛化集团公司之日止；4.本案诉讼费用由曾少辉承担一审法院经审理查明：佛山飞马涤纶长丝厂有限公司于1997年10月21日名称变更登记为仪化佛山聚酯有限公司（以下简称仪化聚酯公司）；仪化聚酯公司于2005年10月12日名称变更登记为佛山天马化纤有限公司（以下简称佛化公司）。佛山化纤联合总公司于2003年4月28日名称变更为佛山化纤联合有限公司，佛化公司于2007年6月28日成为佛山化纤联合有限公司的唯一股东。2005年10月12日佛化公司股东情况为中国石化仪征化纤股份有限公司（国有企业，以下简称仪征化纤公司）持股59%，富朗勒国际贸易（香港）有限公司持股41%。2006年12月18日佛化公司转制，其股东变更为：浙江金泰建材有限公司持股40%、深圳金逸桦投资有限公司持股25%、逸桦（香港）有限公司持股35%，由国有控股企业转制为有限责任公司。2008年1月31日佛化公司名称变更登记为佛山化纤集团有限公司（即本案原告佛化集团公司），同时包含讼争房产在内的厂区内11幢宿舍楼的权属人更名为佛化集团公司。相关行政部门在2009年6月12日对涉案房产核发产权登记证书，登记权属人为佛化集团公司，证载涉案房产建筑面积73.55平方米，其中套内建筑面积54.18平方米。转制后，佛化集团公司拟将上述宿舍向单位职工出售，为此曾委托佛山市盈正房地产评估有限公司（下称盈正公司）对11幢宿舍楼共582个单元的市场价格进行评估。盈正公司于2007年1月5日出具评估报告。佛化集团公司于2007年4月2日公示11栋职工住宅出售方案细则，主要内容：一、职工申请购房的资格。1、2006年8月前由公司安排宿舍（公司曾与职工签租赁协议）的，并在本次出售的宿舍中居住的职工；……三、优惠条件及标准。我司在售房价格上作了最大优惠，具体条件及标准如下：1、自公布本方案细则之日起至4月25日前签订购房协议、交纳定金（购房款的5%），并在签订协议之日起2个月内交清购房款（含按揭）的职工，将享受盈正公司2007年1月5日出具的评估价的6折优惠；……如不购买的，可继续租房，7月1日起，租金将参照市场价来逐步提价。同日，市国资委及禅城区维稳办以抬头为“对化纤公司职工宿舍出售问题的有关说明”的宣传单对佛化公司职工宿舍出售的相关问题向职工予以说明。在上述出售方案细则公布后，符合上述购房的住户中有479户按照上述方案与佛化集团公司签订了购房合同，剩余49户没有办理买房手续。为此，佛化集团公司于2008年3月19日向市国资委提交“关于对居住在化纤宿舍具有购房资格没有办理买房手续的49户的处理意见”，载明：……一、已签订购房协议的16户……考虑到这16户住户的实际困难，如他们仍有意买房，我司意见按照评估价的7折优惠出售，签订购房合同的时间截止到08年4月28日。二、当时已放弃优惠购房的33户……我司意见按照评估价的8折优惠出售，签订购房合同的时间截止到08年4月28日。上述两种情况，超过截止时间仍未办理购房手续的，将视为永久放弃优惠购房资格，公司以后也不会再出售这些房屋产权。08年4月28日后，住户须与公司重新签订租房协议，按照市场价格交缴房租、水电等费用。国资委于2008年3月26日以关于化纤公司继续出售住房的函答复：……3、如住户接到售房通知一个月内仍不签订购房合同，应视为放弃优惠购房资格。随后佛化集团公司于2008年4月7日发出通知要求有购房资格而没有办理买方手续的49户住户于2008年5月10日签订购房合同，逾期视为永久放弃优惠购房资格。2008年5月30日，佛化集团公司向宿舍住户发出通知要求对没有出售的房屋进行出租或收回，住户于2008年6月10日前到佛化集团公司综合部签订租赁合同，逾期未签订租赁合同的住户，佛化集团公司立即收回其房屋的使用权。2008年8月26日佛化集团公司再次向宿舍住户发出通知提出考虑到历史情况，决定再次对原住户优惠出售房屋，在2008年8月31日前购买的，出售价格为评估总价的7.5折，8月31日后购买的按评估总价出售。剩余49户中有部分按照上述通知要求与佛化集团公司签订购房合同。至2008年9月尚有25户未与佛化集团公司签订购房合同，佛化集团公司于2008年9月9日通知要求该25户须在9月25日前到佛化集团公司处办理购房或租赁手续，逾期未办理，佛化集团公司则通过法律程序来收回房屋使用权等。2009年3月12日佛化集团公司再次发出《通知》：……截止目前为止，仍有24户未与公司签订购房或租赁合同。我公司再次郑重通知如下：由于24住户不愿意购买房屋，我公司决定不再向24住户出售房屋。请24住户在2009年3月20日前来我公司办理租赁手续并交清之前拖欠的租金……如逾期不办理，我公司将收回房屋使用权。该《通知》附有24户具体坐落，其中包括涉案房产在内。另查明：曾少辉原在佛化公司下属“长丝厂”工作，后从该企业下岗，下岗前一直被安排在涉案房产内居住。2000年9月19日，佛山化纤联合总公司与曾少辉签订一份《公有住房租赁协议》，约定将涉案房屋出租予曾少辉，并对双方的权利义务作出约定。2009年5月31日，佛化集团与曾少辉签订一份《佛山化纤集团有限公司房屋租赁合同》（下称《租赁合同》），双方约定“出租方从2009年6月1日起将出租房屋交付承租人使用，至2010年5月30日收回（租赁期满后，租户有优先租赁权）……租金按每月交纳，月租为人民币400元，合同生效后立即缴纳（租金仅为本房屋的租金，不包含税费、水电费等费用）。在租赁前应缴纳两个月租金即人民币800元作为房租押金，并交纳两个月租金即人民币800元作为水电押金……承租方有如下情形之一的，出租方可以单方终止合同：……4、承租方拖欠租金及其他费用20天以上的”。上述合同签订后，曾少辉于2009年10月开始拒付租金及水电费用予佛化集团公司。佛化集团公司于2010年8月11日向一审法院起诉，提出曾少辉将涉案房屋交还给佛化集团公司，并支付2009年10月至2010年7月的租金及水电费等诉讼请求，一审法院以（2010）佛禅法民三初字第507号立案受理后并作出判决：曾少辉向佛化集团公司支付2010年8月之前的租金4400元及2010年7月前的水电费1269.02元，驳回佛化集团公司的其他诉讼请求。佛化集团公司不服对上述案件提起上诉，案号：（2010）佛中法民一终字第1904号，本院审理后作出二审判决：驳回上诉，维持原判。后因曾少辉从2010年9月始又拖欠租金，佛化集团公司于2011年8月17日再次将曾少辉诉至一审法院，提出解除双方之间的租赁合同，曾少辉将涉案房产交回佛化集团公司等诉求。一审法院于2012年6月8日作出（2011）佛城法民一初字第5532号民事判决，判令曾少辉向佛化集团公司支付2010年9月至2012年6月期间租金8800元及利息，2010年8月至2011年7月间的水电费等费用，并驳回了佛化集团公司其他诉讼请求。现因曾少辉拒付2012年7月至2016年8月间的租金，佛化集团公司再次将曾少辉诉至一审法院。诉讼中，佛化集团公司陈述：在法院判决解除合同的情况下，同意用曾少辉交付的押金抵扣租金及占有使用费；确认合并审理各案被告原所在的单位，如“长丝厂”、“切片厂”、“公用工程公司”、“化纤服务公司”等均为佛化公司下属的分支企业；确认合并审理各案被告均为佛化公司的下岗职工，下岗时均签署了《租住佛化公司公有房协议书》，下岗前均已在涉案房产内居住。一审法院认为，佛化集团公司诉请解除与曾少辉之间的租赁合同关系并提出相应诉求，本案为租赁合同纠纷。就双方是否存在租赁合同关系的问题。曾少辉是佛化集团公司前身佛化公司的职工，佛化公司转制前将涉案房产分配给曾少辉租用，系佛化公司对其职工的补偿性回报，带有福利性质。虽曾少辉已从佛化公司下岗，但据佛山市人民政府佛府办【1998】085号文件《关于对企业下岗、失业人员执行房改政策的若干意见的通知》第二条规定“下岗失业人员已经租住公有住房的，房屋产权单位应当允许他们继续租用，租金标准统一按市政府规定的房改政策执行。下岗、失业人员分流安置和再就业后，房屋产权单位也应按上述规定执行。”对本市企业下岗、失业人员执行房改政策时，须保障他们的居住权。佛化集团公司转制后通过更名的形式成为涉案房产的所有权人，按市政府文件规定，应继续允许曾少辉在涉案房产内租住，解决其居住问题。况且，双方于2009年5月31日在协商一致的基础上签订了租赁合同，故应认定佛化集团公司与曾少辉存在租赁合同关系。因佛化集团公司与曾少辉已以书面形式重新约定彼此间的权利义务，故曾少辉应依约按每月400元的租金标准向佛化集团公司支付租金。曾少辉无证据证实其在佛化集团公司主张的欠租时段已缴纳租金，则应向佛化集团公司支付2012年7月至2016年8月间（合计50个月）的租金应为20000元。因租赁合同约定租金按月缴纳，曾少辉怠于履行合同主要义务必然造成佛化集团的损失，佛化集团供公司主张从起诉之日按商业银行贷款利率计付利息，于法有据，一审法院院予以支持。对于双方租赁合同关系应否解除的问题。佛化集团公司以曾少辉违反合同约定，屡次欠租且欠租多时主张解除双方租赁合同关系。虽曾少辉严重违约，但基于曾少辉一直在涉案房产内居住，综合考量案件社会背景、历史沿革、双方履行租赁合同的态度、曾少辉目前无其他住处及双方之间形成长期稳定的租赁关系等因素，从有利于社会稳定的角度出发，佛化集团公司与曾少辉之间租赁合同关系当前不宜解除。对佛化集团公司关于解除与曾少辉间租赁关系及腾退涉案房产的诉请，一审法院不予支持。在双方租赁合同关系未依法解除的情况下，曾少辉应依约按月支付租金予佛化集团公司。对佛化集团公司诉请2016年9月后的租金，因双方租赁合同仍需继续履行，合同约定租金为按月支付，佛化集团公司可待曾少辉欠租事实发生后再行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决：一、曾少辉于判决发生法律效力之日起十日内向佛化集团公司支付2012年7月至2016年8月的租金20000元及利息（利息计算：以20000元为本金，自2016年8月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计付至判决确定的给付之日止）；二、驳回佛化集团公司的其他诉讼请求。曾少辉如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取150元，由曾少辉负担。本院二审期间，上诉人曾少辉没有提交新证据。被上诉人佛化集团公司向本院提交了佛化集团公司的工商登记档案资料、《关于领取佛山天马化纤有限公司房地产权证的报告》及涉案房屋的房屋所有权证、房地产权证，拟证明佛化集团公司的主体变更情况及涉案房屋的产权变更情况。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。上诉人曾少辉对佛化集团公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。经审查，佛化集团公司提交的工商登记档案资料系从佛山市工商行政管理局调取，真实、可信，其他证据曾少辉虽对其真实性不予确认，但未提供相反的证据，故本院对上述证据均予以采信。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，1990年12月5日，原佛山市房地产管理局对涉案房产核发产权登记证书，登记权属人为佛山化纤联合总公司。1995年8月28日，佛山市人民政府向市府直属有关单位出具佛府[1995]095《关于转让佛山化纤联合总公司资产的决定》，内容包括：市政府研究决定，把经佛山市政府与仪征化纤公司双方确认，并经审计和评估的佛山化纤联合总公司及其下属企业的资产（不含土地使用权）以13.8亿元作价转让给仪征化纤公司。1997年9月1日，国家工商行政管理局向佛山市工商行政管理局出具《关于委托办理仪化佛山聚酯有限公司登记及管理的函》，内容包括：佛山合成纤维厂有限公司、佛山飞马长丝厂有限公司、佛山聚酯切片有限公司、佛山天马聚酯切片有限公司、佛山飞马涤纶长丝厂有限公司等5家企业，由仪征化纤公司收购其中方股权，德国富朗乐国际贸易(欧洲)有限公司收购其外方股权，并以佛山飞马涤纶长丝厂有限公司为基础，吸收合并另4家企业的方式设立合资企业仪化聚酯公司，该公司合同、章程已经外经贸部批准并颁发了批准证书。为便于登记及管理，现委托你局办理佛山飞马涤纶长丝厂有限公司的变更登记和上述其余4家有限公司的注销登记及日常监督管理工作。2005年11月，原佛山市房地产管理局对涉案房产核发产权登记证书，登记权属人为佛化公司。2005年12月23日，仪征化纤公司向佛山市人民政府出具《关于领取佛山天马化纤有限公司房地产权证的报告》，内容包括：由于1995年佛山天马化纤有限公司（即佛化公司，原名仪化聚酯公司）产权转让时形成的历史遗留问题，佛化公司所有房屋建筑物的产权权属全部在佛山化纤联合有限公司（原佛山化纤联合总公司）名下，土地产权均在原仪化聚酯公司名下，出现房地产权属不一，与事实不符的情况。为解决上述问题，保证佛化公司股权顺利挂牌转让，仪征化纤公司拟对仪化聚酯公司、佛山化纤联合有限公司采取吸收合并的方式进行重组，并对房产的权属进行相应的变更。在市政府的大力支持下，目前佛化公司房地产权证已由有关部门制作完成。本院认为，据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：双方当事人所签订的租赁合同效力及应交纳的租金标准。关于曾少辉与佛化集团公司签订的涉案租赁合同的效力问题。经查，曾少辉与佛化集团公司于2009年5月31日签订的《佛山化纤集团有限公司房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律的相关规定，合法有效，依法应受法律保护。曾少辉上诉主张该合同无效，但未举证证明该合同的签订符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的任一情形，故该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。因双方在上述合同中已经重新约定彼此间的权利义务，故曾少辉应依约按每月400元的租金标准向佛化集团公司支付租金。佛化集团公司于本案中主张曾少辉的欠租时段为2012年7月至2016年8月，曾少辉无证据证实其在该欠租时段已缴纳租金，则曾少辉应向佛化集团公司支付该期间（合计50个月）的租金应为20000元。一审法院已生效的（2010）佛禅法民三初字第507号、（2011）佛城法民一初字第5532号民事判决分别判决曾少辉支付2010年8月之前及2010年9月至2012年6月期间的租金及利息，与本案主张并未重复。故曾少辉上诉主张租金应按原租赁合同约定的租金标准计算及一审判决重复支持佛化集团公司诉请的租金依据不足，本院不予支持。此外，佛化集团公司关于曾少辉并未交纳租金，涉案租赁关系应予解除的主张，因佛化集团公司对一审判决并未提起上诉，故本院对此不予审查。综上，曾少辉的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人曾少辉负担。本判决为终审判决。审判长　　温万民审判员　　余珂珂审判员　　徐允贤二〇一七年四月五日书记员　　黎嘉鸿微信公众号“”