（2017）渝05民终1874号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-11-28
案件名称
蔡晓丽与重庆市美坤实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡晓丽,重庆美坤实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终1874号上诉人（原审原告）：蔡晓丽，女，1976年11月27日出生，汉族，住重庆市綦江区。被上诉人（原审被告）：重庆美坤实业有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道交通路59号，统一社会信用代码9150022207031788XB。法定代表人:谌俊宇，该公司执行董事。委托代理人:严红，重庆勤升律师事务所律师。委托代理人:税秋稷，重庆勤升律师事务所律师。上诉人蔡晓丽因与被上诉人重庆美坤实业有限公司（以下简称美坤公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2016）渝0110民初6172号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人蔡晓丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案案件受理费由被上诉人美坤公司承担。事实和理由为一审采信的“业主代表选举大会签到册”、“业主代表选举大会会议纪要”证据均系伪造；“业主代表与被上诉人协商会议纪要”证据不具有合法效力。被上诉人美坤公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。蔡晓丽向一审法院起诉请求：美坤公司支付蔡晓丽逾期交房违约金13624元。一审法院经审理认定事实如下：蔡晓丽（乙方）于2014年2月21日与美坤公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的商品房，坐落于重庆市綦江区文龙街道滨河大道15号綦江红星国际小区4幢8－4，清水房，建筑面积为78.74平方米，单价为7760.07元／平方米，总价为351186元，付款方式为首付房款111186元，余款240000元由银行按揭付清。合同第七条约定有：“交房时间为2016年3月1日前，交房条件为通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”；合同第九条约定有：“甲方逾期交房的，从约定交房最后期限的第二天起至实际交房时止，按日向乙方支付已付房价万分之二的违约金”。合同第十六条约定有：“甲方交付的商品房的建筑材料、设备安装应付合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照第2种方式处理，…2、乙方不退房，甲方无偿为乙方进行整改至符合合同约定，整改内容和期限需甲乙双方共同协商，整改完毕后，甲方无需再通知乙方验房，乙方可根据其时间安排自行前往项目现场办理验房手续，此等整改，不构成延期交房、收房的依据或理由…”（此合同条款标注下划线）。合同附件三内容有：“1、公共部分…1.5首层入户大厅：天棚：装饰吊顶，地面：石材饰面、局部其它材料，墙面：石材饰面、局部其它材料，其它：配置信报箱，1.6标准层电梯厅及公共走道：天棚：装饰吊顶，地面：地面砖饰面、局部其它材料，墙面：地面砖饰面、局部其它材料，1.7消防楼梯间：地面：地面砖饰面、局部其它材料，墙面：乳胶漆饰面，天棚：乳胶漆饰面，…”。合同定还约定了其它相关内容。合同签计后，蔡晓丽按合同约定交纳了全部房款，2016年2月24日，美坤公司开发的綦江红星国际小区A区4#、5#楼取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年2月底，美坤公司通过电话、特快专递通知小区业主接房，并在綦江日报上刊载接房公告。蔡晓丽在2月底接通知后，前往接房时发现入户大厅层高不够约定的6米，墙面没的贴石材，电梯间、公共通道墙面以及消防楼梯间地面没有贴砖，就没有接房，在美坤公司整改并符合合同约定后才于9月12日接房。另查明，2016年4月16日，为解决红星紫郡（綦江红星国际小区）4#、5#楼业主与美坤公司的购房纠纷，由红星国际小区A区楼盘所在地的文龙街道联惠社区主持，有文龙街道、公安机关和基层派出所参加召开了红星紫郡4#、5#楼业主代表选举大会，到会业主在选举签到册上签名，签到册有本案蔡晓丽的签名，经选举产生12名业主代表。2016年5月7日，经选举产生的部分业主代表、业主与美坤公司进行协商达成共识，形成了会议记要，内容有：“1、关于4#、5#楼首层入户大厅由开发公司收回入户大堂上方住房，并进行挑高升级，2、关于4#、5#楼首层入户大堂及电梯厅墙面、地面调整为石材饰面，3、关于楼层电梯厅及公共走道部分墙面和消防楼梯间地面，根据现场晴况，调整为砖饰面。经上三项于本月内开工，7月25日前完工……10、关于业主所提改造期间算延期交房，按合同约定赔付违约金，以及从实际接房之日计收物管费问题：⑴项目交房前已取得竣工验收备案等记证，符合国家规定交房条件，整改只是项目提档升级，不存在延期交房问题。⑵物管费计收时间按8月1日开始计算。……”会议记要还记载有其它相关内容，会议记有业主代表及部分业主签字。整改内容已完工并验收合格。一审法院认为，本案蔡晓丽、美坤公司双方争议的焦点为美坤公司是否构成逾期交房。本案蔡晓丽、美坤公司双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。取得建设工程竣工验收备案登记证，是商业品房验收合格的标志，亦是商业品房可以交付使用的基本条件，本案双方在合同中约定以此为交房条件，符合现行建设工程质量和房地产开发的相关管理规定；美坤公司在合同约定的交房期限界满前取得建设工程竣工验收备案登记证，制作了商品房使用说明书和质量保证书，通知蔡晓丽接房，履行了合同约定交房义务。本案蔡晓丽在收到接房通知后，以商品房公共部分的装修不符合合同“附件三”的约定为由拒绝接房，但在合同中，明确约定有商品房如不符合“附件三”的要求，由甲方（美坤公司）无偿进行整改直至符合合同约定，整改内容和期限由双方书面确定，并约定整改不够成延期交房、收房的依据和事由，为特别提示此约定内容，合同中此条加注下有划线，该条约定内容结合“附件三”的理解，是对商品房的装饰和附属设备出现不合约定时的补救措施条款，并非限制购房人基本的合同权利，该项约定不违背法律法规的禁止性规定，合法有效；本案商品房的交付中，确实存在共公部分有不符合合同“附件三”约定的地方，但在业主与美坤公司对此发生纠纷后，通过业主代表与美坤公司协商的形式，书面确定了整该的内容和期限，现美坤公司已及时按期进行了整改，履行了补救条款确定的义务，蔡晓丽已在整改后接房。综上，美坤公司在合同约定的交房期限界满前通知交付的房屋，通过了工程竣工验收合格，取得了相关职能部门颁发建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定的交房条件，其交付的房屋能满足合同的目的，美坤公司按合同约定履行了交房义务，蔡晓丽应当按合同约定接房；美坤公司交付的房屋，虽公共部分的装修有不符合同约定的地方，但并不影响蔡晓丽购房合同目的实现，况且就此类情况，双方在合同中约定了补救条款，美坤公司已按此条款进行了整改，蔡晓丽以此为由拒绝接房并请求支付逾期交房违约金，理由不成业，故对蔡晓丽认为美坤公司逾期交房194天，应承担逾期交房违约金13624元的诉求，该院不予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十三条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百四十八条、《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十九条之规定，判决驳回蔡晓丽的诉讼请求。该案案件受理费70元，由蔡晓丽承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审审理中，上诉人申请对“业主代表选举大会签到册”上其本人签名的真实性进行笔迹鉴定。被上诉人对此不予同意。本院认为，本案系履行商品房买卖合同产生的纠纷。关于一审证据采信问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本案中，上诉人在一审中对被上诉人举示的“业主代表与被上诉人协商会议纪要”的真实性予以了认可，亦对“业主代表选举大会签到册”上其本人的签字为其本人所签予以了确认。现上诉人在二审中反悔，但没有相反证据足以推翻一审中的陈述，故本院对此上诉理由不予支持。况且，双方当事人签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人在合同中亦明确约定此等整改不够成延期交房、收房的依据和事由。为特别提示此约定内容，合同中此条加注有下划线，上诉人也在合同中签字确认。因此，上诉人二审中要求对其在前述签到册上本人签字的真实性进行笔迹鉴定的申请，本院亦不予同意。综上，蔡晓丽的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人蔡晓丽承担。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长 韩 艳审 判 员 张泽兵代理审判员 邓 瑀二〇一七年四月五日书 记 员 刘冬梅 关注公众号“”