（2017）鲁07民终711号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2018-08-04

案件名称

昌邑特朗置业有限公司、姜亦龙商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省潍坊市中级人民法院

所属地区

山东省潍坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

昌邑特朗置业有限公司,姜亦龙

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省潍坊市中级人民法院民事判决书（2017）鲁07民终711号上诉人（原审被告）：昌邑特朗置业有限公司。住所地：昌邑市新兴街西首。法定代表人：邰京彦，董事长。被上诉人（原审原告）：姜亦龙，男，1951年11月24日生，汉族，住昌邑市。上诉人昌邑特朗置业有限公司（以下简称特朗公司）因与被上诉人姜亦龙商品房预售合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2014）昌民初字第1663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。特朗公司上诉请求：一、撤销一审法院（2014）昌民初字第1663号民事判决；二、被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：当事人之间约定的违约金不应过分高于造成的损失，即不应超过造成损失的百分之三十，因此合同违约金应比照相同地段同类房屋的租金价格进行计算。其次，被上诉人购买的房屋没有经过验收合格，原因是多方面的，受当时政府配套设施批准安装等的影响，并非全部归责于上诉人。房屋竣工后，上诉人多次通知被上诉人交付房屋，但被上诉人均未回应。被上诉人姜亦龙答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。姜亦龙向一审法院起诉请求：判令特朗公司交付涉案房屋三套，支付至起诉之日的逾期交房违约金114471.55元及此后实际交房之日的违约金。一审法院认定事实，姜亦龙、特朗公司口头协商由姜亦龙预购特朗公司开发中的位于昌邑市富润国际小区的第3幢1207号、1208号、1211号住宅楼。2010年6月12日，姜亦龙向特朗公司交付1207号住宅楼定金20000元、房款20016元，合计40016元，特朗公司为姜亦龙开具收款收据二份；姜亦龙向特朗公司交付1208号住宅楼定金20000元、房款98438元，合计118438元，特朗公司为姜亦龙开具收款收据二份；姜亦龙向特朗公司交付1211号住宅楼定金20000元、房款117798元，合计137798元，特朗公司为姜亦龙开具收款收据二份。2011年1月23日，姜亦龙又向特朗公司交付1207号住宅楼房款158000元，特朗公司为姜亦龙开具收款收据一份，姜亦龙共向特朗公司交付1207号住宅楼定金、购房款198016元。至此，姜亦龙所预购特朗公司的涉案1207号、1208号、1211号住宅楼购房款454252元已全部付清。2011年1月25日，姜亦龙、特朗公司关于以上三套涉案商品房的买卖分别签订商品房预售合同各一份。以上三份合同的第八条为涉案商品房交付期限的约定，内容均为：出卖人应当在2012年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任的约定，该条1、（2）内容为：逾期超过80日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房屋价款万分之三的违约金。以上三份合同签订后，涉案三套房屋至今未验收合格，姜亦龙、特朗公司未办理交付手续。特朗公司为证实其所提出涉案房屋逾期交付责任在对方的抗辩事由成立，提供落款时间为2014年8月11日的通知函复印件三份，2014年8月13日的申通快递详情单一份，通知函中除房间号分别为1207、1208、1211外，其他内容相同。通知函复印件内容为：姜亦龙您好。你在特朗置业有限公司购买富润国际小区3号楼1207室（其余一份为1208室、另一份为1211室）住宅一套，我公司已在2012年1月1日通知你前来办理钥匙交接手续，并交付各项费用，但是，多次通知你后，至今未来办理，请接到本函后尽快到富润国际售楼处办理相关手续。如有疑问可致电：2179999、2176666。特朗公司依据以上证据主张曾多次通知对方办理涉案房屋交接手续，但姜亦龙一直未与其办理，2012年1月1日前，以电话方式通知的，2014年8月13日，以特快专递向姜亦龙邮寄的接房通知。姜亦龙对特朗公司的主张及其所提供证据的质证意见为：对详情单的真实性无异议，但认为特朗公司应提供快递回执以证明姜亦龙已收到接房通知。姜亦龙主张，2012年1月份前特朗公司并未通知姜亦龙接房，且此时涉案房屋并未建好。自2012年下半年至2013年期间，姜亦龙及其他购房户曾多次到特朗公司要求交房，但特朗公司一直未提供竣工验收文件，也未向姜亦龙等购房户交房。2014年8月16日，姜亦龙收到过特朗公司的上述通知，但特朗公司仍未提供涉案楼房的竣工验收文件。姜亦龙主张逾期交房违约金按合同约定每日按已交房款的万分之三，自合同约定的涉案房屋最后交付期限的次日即2012年3月1日始，计算至特朗公司交付涉案房屋之日。特朗公司认为合同约定的违约金过高，但并未就其该项主张提供证据。特朗公司虽于庭审后向一审法院提交了鉴定申请，要求对与涉案房屋相同地段同类房屋的租金价格进行鉴定，但随后又向一审法院申请停止鉴定，法院征求其委托代理人关于是否继续鉴定的意见时，其委托代理人表示不再申请对与涉案房屋相同地段同类房屋租金价格进行鉴定，七日内决定是否申请对涉案房屋的租金价格进行鉴定，如鉴定则重新递交书面鉴定申请，逾期放弃申请鉴定的权利。但特朗公司未在其要求的期限内向法院递交书面鉴定申请。以上事实，有商品房预售合同三份、收款收据七份、特快专递详情单一份、通知函复印件三份及当事人陈述记录在案为凭。一审法院认为，姜亦龙、特朗公司签订的涉案三份商品房预售合同合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。姜亦龙已按合同约定付清涉案三套房屋的购房款，特朗公司即应按约定时间向姜亦龙交付验收合格并符合合同其他约定条件的涉案房屋，逾期则应按约定承担逾期交房的违约责任。因合同约定计算逾期交房违约金的起止时间为自合同第八条约定的最后交付期限的次日即2012年3月1日始至特朗公司实际交付之日止，而特朗公司至今未交付涉案房屋，因此，特朗公司向姜亦龙支付的逾期交房违约金应连续计算，在特朗公司向姜亦龙交付涉案房屋前，姜亦龙向特朗公司主张逾期交房的违约金，并未超出法律规定的诉讼时效期间，特朗公司提出对方向其主张2012年3月1日至2012年8月10日期间的违约金超过诉讼时效，无法律依据，不予采信。关于特朗公司所提出的合同约定的违约金过高的抗辩事由，因特朗公司口头表示对涉案房屋的租金价格进行评估鉴定后，未在其要求的期限内向法院提交书面鉴定申请，已放弃了申请鉴定的权利，因此，特朗公司的该项抗辩事由因无事实依据而不能成立。因涉案房屋至今未验收合格，不符合交付条件，因此，对特朗公司关于导致涉案房屋逾期交付的违约责任在姜亦龙的主张，亦不予采信。综上，对姜亦龙要求特朗公司交付涉案房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持，但考虑到涉案房屋尚未验收合格的现状，对于涉案房屋的交付可适当给予特朗公司一定的宽限期。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、昌邑特朗置业有限公司向姜亦龙交付所购昌邑市富润国际小区第3幢1207号、1208号、1211号商品房，于判决书生效之日起90日内过付。二、昌邑特朗置业有限公司向姜亦龙支付逾期交房的违约金（违约金的计算方法为：以姜亦龙已付三套购房款454252元为计算基数，按每日万分之三的比例，自2012年3月1日始，计算至判决所确认的昌邑特朗置业有限公司自动履行日止），于判决书生效之日起10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2589元由昌邑特朗置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，上诉人主张双方约定的违约金数额过高，应按照相同地段同类房屋的租金价格进行鉴定，但其在一审中未提出相关鉴定，导致涉案房屋或同类房屋的租金价格无法认定，上诉人依照租金认定损失过高的证据不足，对其相应上诉主张，本院不予支持。上诉人主张房屋竣工后多次通知被上诉人交付涉案房屋，另主张系因政府配套设施批准安装等影响导致无法按期交房，被上诉人对此不予认可，上诉人亦未提供充分证据予以证明，对其上述抗辩事由，本院均不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2589元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审　判　长　宫　磊代理审判员　陈　静代理审判员　石建军二〇一七年四月五日书　记　员　王　旭来源：百度搜索“”