（2016）鄂0102民初197号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-10-01

案件名称

武汉鹏安物业管理有限公司与简丽萍、童桥英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市江岸区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武汉鹏安物业管理有限公司,简丽萍,童桥英,徐康,刘颖,马忠平,武汉润琳经营管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第三十五条第一款，第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖北省武汉市江岸区人民法院民事判决书(2016)鄂0102民初197号原告武汉鹏安物业管理有限公司，住所地武汉市江岸区球场路52号鹏程花苑1号楼1单元。法定代表人洪彦。委托代理人任林华（特别授权代理），湖北志律师事务所专职律师。被告简丽萍，女，1965年2月24日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托代理人邓琛（特别授权代理），湖北伟宸律师事务所专职律师。被告童桥英，女，1965年3月10日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托代理人邓琛（特别授权代理），湖北伟宸律师事务所专职律师。被告徐康，男，1951年1月2日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托代理人邓琛（特别授权代理），湖北伟宸律师事务所专职律师。被告刘颖，女，1963年7月2日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托代理人邓琛（特别授权代理），湖北伟宸律师事务所专职律师。被告马忠平，男，1959年8月15日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托代理人邓琛（特别授权代理），湖北伟宸律师事务所专职律师。被告武汉润琳经营管理有限公司,住所地武汉市江岸区后湖乡十大家村973号东勤佳苑6栋1层。法定代表人简丽萍。委托代理人邓琛（特别授权代理），湖北伟宸律师事务所专职律师。原告武汉鹏安物业管理有限公司诉被告简丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员曾明亮独任审判。因本案案情较复杂，双方当事人争议较大，本院裁定本案转为普通程序，由审判员曾明亮担任审判长，与人民陪审员丁红霞、姜勇组成合议庭，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。因童桥英、徐康、刘颖、马忠平、武汉润琳经营管理有限公司与本案的处理有利害关系，本院依法追加童桥英、徐康、刘颖、马忠平、武汉润琳经营管理有限公司为本案的被告参加诉讼。上述合议庭于2016年12月6日对本案公开开庭进行了审理。原告武汉鹏安物业管理有限公司的委托代理人任林华，被告简丽萍、童桥英、徐康、马忠平、武汉润琳经营管理有限公司以及被告的共同委托代理人邓琛到庭参加诉讼。经本院院长审批，本案延长审限六个月。双方当事人申请庭外和解，期限为三个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告武汉鹏安物业管理有限公司诉称：位于武汉市江岸区东勤佳苑4号楼商3，4，5和6号楼商1A、1B，商2，商3A、3B，商4A、4B（武房权证市字第××号，武房权证市字第××号、武房权证市字第××、武房权证市字第××、武房权证市字第××、武房权证市字第××、武房权证市字第××、武房权证市字第××，建筑面积1240.25㎡）房屋的所有权人是徐苑、张勇、程露、马静、周丽莎、马洁。2013年7月1日上述业主将商业门面出租给原告双方签订了房屋租赁合同，合同约定原告对该房屋可以转租。2013年7月11日，原告与被告签订了《门面租赁合同》，约定将上述房产出租给被告经营室内集贸市场，期限为2013年10月1日至2018年9月31日。月租金35元每平方米，物业费每月每平方米3元。被告按季度支付了租金130,226.25元以及物业费11,162元。被告经营一年后，至2014年10月1日开始再未支付支付租金及物业费。被告经营期间将房屋内的隔断墙全部拆除，破坏了房屋的结构，违反了合同的约定。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2013年7月11日签订的《门面租赁合同》，并恢复原状或者向原告赔偿恢复原状损失163,810元（恢复原商铺隔断墙103,560元、恢复商铺供电20,250元、拆除现商铺隔断40,000元）；2、由原告没收被告租赁保证金40,000元，并责令被告支付拖欠原告的租金911,583.75元及物业费781,535.75元（2014年7月1日起至2016年3月1日）；3、被告承担本案的诉讼费用。原告武汉鹏安物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、租赁合同（2013年7月11日），拟证明双方的租赁合同关系；证据二、租赁合同、房屋两证及身份证复印件，拟证明原告取得该房屋的使用权；证据三、武汉市房屋土地测丈表两张，拟证明原告租赁给被告时房屋的状况；证据四、照片6张，拟证明被告对房屋进行了改造；证据五、联系函、报告及发票，拟证明被告租赁的菜场电缆受损；证据六、照片14张，拟证明被告的菜市场一直在经营；证据七、营业门面装修管理协议、商户消防责任及用电安全承诺书、业主须知、武汉市前期物业管理服务协议、商铺用电协议、承诺书，拟证明上述合同相对人为刘典、杨桂珍、刘颖，刘颖在百步亭，是刘耀鹏的爱人，是百步亭的书记，而刘耀鹏、杨桂珍在百步亭现在经营一个菜场，刘典是其子女，上述刘典、刘颖都是刘耀鹏所签的名字，这两个人从来没有到场出现过；协议约定不得改变房屋结构；证据八、调查笔录三份及收款收据，拟证明此市场的实际经营者为刘耀鹏、杨桂珍、简丽萍；商户的租金已经交至2015年12月，2016年的租金租户用押金在抵，商场平常管理人员是段世红；证据九、租赁经营管理协议书、银行转账凭证、收据一张，拟证明案外人湖北心连心药房连锁有限公司的租金已经交至2016年6月30日，银行收款人为刘耀鹏，刘耀鹏是实际经营者；刘耀鹏于2016年5月18日退还案外人租房押金，此事发生在原告腾退租户期间，证实被告实际经营至2016年6月，应当追加刘耀鹏作为本案被告承担责任；证据十、发票、常住人口信息，拟证明租赁合同、营业门面装修管理协议、承诺书、业主须知等乙方显示电话登记人名字为刘耀鹏、杨桂珍；刘耀鹏、杨桂珍两人身份情况。被告简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平、武汉润琳经营管理有限公司共同辩称：1、原告的诉求超过了法定的诉讼时效，租金诉讼时效为一年，原告最晚起诉时间到2015年10月1日；2、原告的诉讼主体错误，原告明知该房屋租赁合同是由被告所属的公司用于开发集贸市场而签订的合同，该行为是武汉润琳经营管理有限公司募集设立的公司行为；租赁合同关系的相对人系简丽萍，但其行为应该为公司的职务行为，故本案实际责任人为武汉润琳经营管理有限公司，简丽萍等不应承担任何责任；3、被告认为曾多次向原告提出因为经营不善，要提前解除该租赁合同，但原告一直不予理会，以各种理由推脱；在能够提前解除合同来最大限度的挽回损失的情况下，原告对此放任不管，扩大的损失，应当由原告自担；4、保证金应用于冲抵租金或相应损失，损失额由法院确认，保证金不应额外支付；5、被告认为改造不属于改变建筑主体基本机构，且原告收取相应的装修保证金，始终参与其中，未表示反对，该行为已经构成了默认；改造是2013年10月进行的，原告直到2015年12月才向法院主张，超过了诉讼时效，不应获得赔偿。被告简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平、武汉润琳经营管理有限公司为支持其辩称意见向本院提交证据：证据一、公司设立登记信息、股东信息，拟证明该公司的合法性、股东的真实性；证据二、授权委托书、营业执照，拟证明简丽萍签订的租赁合同系公司的职务行为；证据三、照片、电话录音、银行流水、股东信息，拟证明支付租金的是武汉润琳经营管理有限公司，不是简丽萍，且从2014年起表示武汉润琳经营管理有限公司无法支付租金要求腾退，但是原告一直没有收回房屋；证据四、押金、收条，拟证明被告的装修是基于原告同意，签订的装修协议，并收取了被告的押金，双方协商一致后被告才装修，不存在被告擅自装修导致原告的损失。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三、四、六无异议；被告对原告提交的证据五、九、十真实性无异议，但对证明目的有异议；被告对原告提交的证据七管理协议、用电安全承诺书、业主须知、管理服务协议、承诺书的真实性无异议，但对其证明目的有异议；被告对原告提交的证据商铺用电协议的真实性有异议，上面没有签章；被告对原告提交的证据八调查笔录的真实性无异议，但认为应当是法院去调查才法律效力，该证据应当属于证人证言，证人需要出庭作证才能起到作用；被告对原告提交的证据收款收据（2013年8月15日）真实性无异议，其它三张票据的真实性有异议，对证明目的有异议。原告对被告提交的证据一无异议；原告对被告提交的证据二营业执照真实性无异议，对授权委托书的真实性有异议，对证明目的有异议；原告对被告提交的证据三照片的真实性无异议，对电话录音（2016年2月25日）的真实性无异议，对录音（2016年6月26日）的真实性有异议，里面不是洪彦的声音，对证明目的有异议；对银行流水的真实性有异议，看不出来是谁支付的，租金只交到2014年6月份，从2014年7月份开始至今就没有缴纳租金了；对股东信息的真实性无异议，对证明目的有异议，该公司是2015年成立的，合同是2013年签订的；原告对被告提交的证据四有异议，即使被告缴纳了装修押金，也不代表我方认可审核同意。对上述证据，结合庭审查明的事实，本院对原告提交的证据一、二、三、四、六予以采纳；本院认为原告提交的证据五、七、八、九、十达不到其证明目的。本院对被告提交的证据一、四予以采纳；本院对被告提交的证据二真实性予以认可，但认为该证据达不到被告的证明目的；本院认为被告提交的证据三达不到其证明目的。经审理查明：2013年6月20日，童桥英、徐康、刘颖、马忠平授权委托简丽萍租赁集贸市场经营场所。2013年7月11日，原告与简丽萍签订《门面租赁合同》，原告将位于武汉市江岸区东勤佳苑4号楼商3、商4、商5和6号楼商1A、1B、商2，商3A、3B，商4A、4B号门面房（建筑面积共计1240.25平方米）出租给简丽萍用于经营室内集贸市场，租赁期从2013年10月1日起至2018年9月31日止，月租金为每平方米35元，每月物业费为每平方米3元，按季度支付租金130,226.25元、物业费11,162元，提前十天支付下月租金。还约定，简丽萍向原告交纳保证金40,000元，合同期满不再续租，并结清水费、电费、物业费后，原告确定门面完好的情况下全额退还保证金；合同期内简丽萍违约，原告有权单方终止合同并不退还保证金；合同期内简丽萍不得转租，若擅自转租视同违约；简丽萍装修不得改变房屋结构，不得任意搭盖；简丽萍自行承担装修费用，其不再使用该门面时不能拆除装修的固定部分。房屋租赁之后，童桥英、徐康、刘颖、马忠平、简丽萍合伙在该处经营室内集贸市场，并支付原告保证金40,000元，以及两个季度的租金及物业费共计282,776元。自2014年4月1日起，童桥英、徐康、刘颖、马忠平、简丽萍因经营不善，之后未再支付原告租金及物业费。2015年3月26日，童桥英、徐康、刘颖、马忠平、简丽萍五人成立武汉润琳经营管理有限公司，五人出资比例均为20%，简丽萍为法定代表人，该公司经营范围为企业管理咨询、商务信息咨询、物业管理、初级农产品批零兼营。2016年3月8日，原告将上述房屋收回。审理中，因当事人意见不一致，故调解未成。本院认为：2013年7月11日，原告与被告简丽萍签订的《门面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告简丽萍系受被告童桥英、徐康、刘颖、马忠平四人授权委托租赁集贸市场经营场所，且该场所用于五人合伙经营，故上述《门面租赁合同》的权利义务由被告简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平五人享有和承担。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项的规定，原告于2016年1月6日起诉至本院主张欠付租金，其2014年4月至2014年12月期间的租金已过法定诉讼时效，丧失胜诉的权利，故原告主张2014年7月至2014年12月期间租金的诉讼请求，本院不予支持。被告简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平应按租赁合同约定支付原告2015年1月至2016年2月期间的租金607,722.50元（1240.25平方米×35元/平方米×14个月）、2014年4月至2016年2月期间的物业费85,577.25元（1240.25平方米×3元/平方米×23个月）。根据《门面租赁合同》的约定，被告简丽萍等五人“装修不得改变房屋结构”，“不再使用该门面时不能拆除装修的固定部分”，原告提交的证据不足以证明被告简丽萍等五人改变了房屋结构、损坏了商铺供电，故原告主张恢复原状或者赔偿恢复原状损失163,810元（恢复原商铺隔断墙103,560元、恢复商铺供电20,250元、拆除现商铺隔断40,000元）的诉讼请求，本院不予支持。被告简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平五人未按租赁合同约定及时交付租金，故原告要求解除上述《门面租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据租赁合同的约定，合同期内被告简丽萍等五人违约，原告有权单方终止合同并不退还保证金，本院认为原告可依合同约定不退还保证金，用于抵扣被告简丽萍等五人欠付的租金。综上，被告简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平五人应连带支付原告租金及物业费共计653,299.75元（607,722.50元－40,000元＋85,577.25元）。被告童桥英、徐康、刘颖、马忠平、简丽萍认为应由被告武汉润琳经营管理有限公司承担责任，但该公司于2015年3月26日成立，并非2013年7月11日签订的《门面租赁合同》的相对方，故对被告的答辩意见，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则第三十五条、第一百三十六条第一款第三项、《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平应于本判决生效之日起三日内连带一次性支付原告武汉鹏安物业管理有限公司租金及物业费共计653,299.75元；二、驳回原告武汉鹏安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,908元，邮寄费20元，由被告简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平连带负担；因上述款项已由原告武汉鹏安物业管理有限公司垫付，故被告简丽萍、童桥英、徐康、刘颖、马忠平在支付上述款项时将该款12,928元一并支付给原告武汉鹏安物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审　判　长　　曾明亮人民陪审员　　丁红霞人民陪审员　　姜　勇二〇一七年四月五日书　记　员　　周　郴搜索“”