（2017）闽0581民初7号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-12-22
案件名称
厦门市万家合物业服务有限公司与张文基物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
石狮市人民法院
所属地区
石狮市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门市万家合物业服务有限公司,张文基
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0581民初7号原告：厦门市万家合物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区古兴里7号215，统一社会信用代码：91350203664720684K。法定代表人：张建霖，该公司董事长。委托诉讼代理人：庄玉燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴婕，女，该公司员工。被告：张文基，男，1974年1月15日出生，汉族，住福建省永春县，原告厦门市万家合物业服务有限公司与被告张文基物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门市万家合物业服务有限公司的委托诉讼代理人庄玉燕、吴婕到庭参加诉讼，被告张文基经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案���已审理终结。厦门市万家合物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令张文基立即向厦门市万家合物业服务有限公司支付2015年1月1日至2016年9月30日的物业服务费4763.78元、日常公共维修资金（公维金）635.18元、2014年10月1日至2016年9月30日的代收水费598.81元、公摊水电费841.04元，小计6838.81元，至实际付款之日止的违约金（按日5‰标准分段计算，暂计至2016年10月31日止为8098.44元），共计14，937.3元。诉讼中，厦门市万家合物业服务有限公司将其诉讼请求变更为判令张文基立即向厦门市万家合物业服务有限公司支付2015年1月1日至2016年9月30日的物业服务费4744.22元、日常公共维修资金（公维金）632.56元、2014年10月1日至2016年7月31日的代收水费598.81元、公摊水电费841.04元，小计6816.63元，至实际付款之日止的违约金（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率分段计算）。事实和理由：2012年10月8日，厦门市万家合物业服务有限公司与石狮市义德房地产开发有限公司签订了一份《福建省石狮市信义华府（前期）物业服务合同》，受托对石狮市信义华府进行物业管理服务。根据该合同第三章第五条和第七章第二十四条之规定，厦门市万家合物业服务有限公司负责向业主和物业使用人收取物业服务费、日常公共维修资金、代收水费、公摊水电费等费用。张文基系石狮市风里街道镇中路599号信义华府2幢1102室业主，拖欠2015年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费、日常公共维修资金及2014年10月1日至2016年7月31日期间的代收水费、公摊水电费等费用。经厦门市万家合物业服务有限公司多次与其商谈、催讨，张文基仍拒不支付上述费用。张文基未作答辩。本院经审理认定事实如下：厦门市万家合物业服务有限公司是依法注册登记的具有物业管理资质的有限责任公司。张文基是石狮市镇中路599号·信义华府2号楼11层1102单元房屋（备案合同号为0485745号、建筑面积为150.61平方米）的业主，于2013年11月24日验收房产并签名确认交房。2012年10月8日，该房屋所属的信义华府的开发商石狮市义德房地产开发有限公司与厦门市万家合物业服务有限公司签订了《福建省石狮市信义华府（前期）物业服务合同》一份，选聘厦门市万家合物业服务有限公司对位于石狮市镇中北路的信义华府商住楼（建筑面积181，364.97平方米）提供前期物业管理服务，约定：合同期限自2012年10月8日起至2015年10月7日止，本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自���终止，本合同期满，在业主委员会尚未成立及厦门市万家合物业服务有限公司管理服务符合要求的情况下，本合同可延期两年；高层住宅的物业服务费为1.5元/月·平方米，按月交纳，每月10日前履行交纳义务（第五条、第六条）；用于公共场所的公摊水费和公摊电费由全体业主按月按实支付（第七条）；高层住宅的日常公共维修资金按0.2元/月·平方米筹集收取（第二十四条）；违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日千分之五的标准支付违约金（第二十八条）等涉及双方权利义务的相关条款。石狮市信义华府小区业主委员会于2015年10月19日成立，并于2015年12月2日向厦门市万家合物业服务有限公司发出工作联系函，请厦门市万家合物业服务有限公司在与开发商的前期物业合同自然终止后、业主委员会选���新的物业公司前按前期合同履行物业的各项管理工作。因小区业主委员会全体成员辞职，石狮市凤里街道规划建设服务中心、石狮市凤里街道五星社区居委会、石狮市义德房地产开发有限公司于2016年6月1日向厦门市万家合物业服务有限公司发出《关于延长厦门万家合物业公司管理服务期限的通知》，按原合同的收费标准、服务内容延长厦门市万家合物业服务有限公司的物业管理服务期限三个月即延至2016年8月31日。期间，新的石狮市信义华府业主委员会成立，并于2016年8月26日与厦门市万家合物业服务有限公司签订《信义华府物业服务（临时）委托合同》一份，选聘厦门市万家合物业服务有限公司对位于石狮市镇中北路599号的信义华府商住楼（建筑面积181，364.97平方米）提供物业管理服务，合同期限自2016年9月1日起至2016年9月30日止，并约定：高层住宅的物业服务费��1.5元/月·平方米，按季度缴交，业主或物业使用人应在每季度第二个月的10日前履行交纳义务（第五条）；公共水电的使用费用由全体业主共同分摊并按季度缴纳（第七条）；高层住宅的日常公共维修资金按0.2元/月·平方米收取（第八条）；未能按时足额交纳物业服务费用、公维金和公摊水电费等相关款项，应依据所拖欠金额按每日5‰的标准支付违约金，违约金的计算时间为第一季度自4月1日起算、第二季度自7月1日起算、第三季度自10月1日起算、第四季度自次年1月1日起算（第五条、第二十条）等涉及双方权利义务的相关条款。备案在张文基名下的石狮市镇中路599号·信义华府2号楼11层1102单元房屋自2015年1月1日至2016年9月30日产生的物业服务费为4744.22元【1.5元/月·平方米×150.61平方米×21个月；其中2016年9月1日至2016年9月30日的物业服务费为225.92元（1.5元/月·平方米×150.61平方米×1个月）】、日常公共维修资金为632.56元【0.2元/月·平方米×150.61平方米×21个月；其中2016年9月1日至2016年9月30日的日常公共维修资金为30.12元（0.2元/月·平方米×150.61平方米×1个月）】、自2014年10月1日至2016年7月31日产生的代收水费为598.81元、公摊水电费为841.04元。2016年10月3日，厦门市万家合物业服务有限公司向张文基邮寄律师函催讨上述款项未果。2017年1月3日，厦门市万家合物业服务有限公司向本院提起诉讼。诉讼中，张文基向厦门市万家合物业服务有限公司支付2000元。本院认为，厦门市万家合物业服务有限公司与石狮市义德房地产开发有限公司签订的《福建省石狮市信义华府（前期）物业服务合同》及���石狮市信义华府业主委员会签订的《信义华府物业服务（临时）委托合同》，均系双方真实意思的表示，内容合法有效，对张文基在内的全体业主具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。厦门市万家合物业服务有限公司已依约为张文基提供了物业服务包括代收水费等，张文基亦应依约支付相应的物业服务费、日常公共维修资金、代收水费、公摊水电费等费用。张文基未按期足额支付款项，其行为已构成违约，厦门市万家合物业服务有限公司有权要求张文基支付2015年1月1日至2016年9月30日的物业服务费4744.22元、日常公共维修资金632.56元、2014年10月1日至2016年7月31日的代收水费598.81元、公摊水电费841.04元，合计6816.63元（其中2016年9月1日至2016年9月30日的物业服务费为225.92元、日常公共维修资金为30.12元，合计256.04元）及相应的违约金，但应扣除张文基在诉讼中已支付的款项2000元。关于违约金，《福建省石狮市信义华府（前期）物业服务合同》及《信义华府物业服务（临时）委托合同》均约定未能按时足额交纳的，应按日千分之五的标准支付违约金，厦门市万家合物业服务有限公司自愿按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率主张违约金，系对其权利的处分，本院予以照准支持。鉴于两份合同对费用交纳时间及违约金的起算时间约定不一致，故根据两份合同的约定，2016年8月31日（含当日）前所欠费用相应的违约金应以各月拖欠的应交物业服务费、日常公共维修资金、代收水费、公摊水电费总额（并非所有月份均有该四个项目的欠费，以各月实际欠费项目及当月合计欠费金额为准）为基数，自次月11日起至实际付款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；2016年9月1日至2016年9月30日所欠费用256.04元的违约金应自2016年10月1日起至实际付款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。综上所述，厦门市万家合物业服务有限公司的诉讼请求，本院予以部分支持、部分驳回。张文基经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第四项、第五项、第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条规定，判决如下：一、张文基应于本判决发生法律效力后十日内支付厦门市万家合物业服务有限公司2015年1月1日至2016年9月30��的物业服务费4744.22元、日常公共维修资金632.56元、2014年10月1日至2016年7月31日的代收水费598.81元、公摊水电费841.04元，合计6816.63元，并支付相应的违约金【2016年8月31日（含当日）前所欠费用相应的违约金以各月拖欠的应交物业服务费、日常公共维修资金、代收水费、公摊水电费总额（并非所有月份均有该四个项目的欠费，以各月实际欠费项目及当月合计欠费金额为准）为基数，自次月11日起至实际付款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；2016年9月1日至2016年9月30日所欠费用256.04元的违约金应自2016年10月1日起至实际付款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；张文基在履行上述物业服务费、日常公共维修资金、代收水费、公摊水电费及违约金的支付义务时应扣减张文基在诉讼中已支付的款项2000元】；二、驳回厦门市万家合物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元，减半收取计86.5元，由厦门市万家合物业服务有限公司负担11.6元，由张文基负担74.9元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员 梁秋芳二〇一七年四月五日书 记 员 陈伟莲附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第8依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业���用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需��受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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