（2017）苏05民终645号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-06-29
案件名称
苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会与韩寅生、吴江市盛泽大东机械纺配厂租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩寅生,吴江市盛泽大东机械纺配厂,苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终645号上诉人（原审被告）：韩寅生,男,1952年3月27日出生，汉族，住苏州市吴江区。上诉人（原审被告）：吴江市盛泽大东机械纺配厂，住所地苏州市吴江区盛泽镇大东村。投资人：韩寅生，厂长。委托诉讼代理人：陈志伟，江苏震宇震律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会，住所地苏州市吴江区盛泽镇东港村。负责人：何永根，主任。委托诉讼代理人：姚巧明，江苏吴越律师事务所律师。上诉人韩寅生、吴江市盛泽大东机械纺配厂（以下简称大东厂）因与被上诉人苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会（以下简称东港村）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2015)吴江民初字第2336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。韩寅生、大东厂上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回东港全部诉讼请求，案件受理费由东港负担。事实和理由：因韩寅生、大东厂没有办理房产证，而办理营业执照必须要有经营场所的证明，故在工商档案中必然会出现房屋租赁合同。但该房屋租赁合同只是为了办理营业执照所需，并不能明确双方的实际权利义务。该情况在东港也有类似现象。涉案厂房建设过程中，东港没有出一分钱，都是韩寅生个人出资，土地也已经卖给韩寅生，如果当时不是土地卖给韩寅生，韩寅生是不敢投资那么多钱建设厂房的。谁投资谁受益，涉案厂房及土地都是韩寅生个人投资，房屋所有权和土地使用权应该归韩寅生所有，故韩寅生无需在支付任何租赁。东港仅是因为原大东厂四组部分村民嫉妒心理就武断作出起诉是错误的。东港辩称：服从原审判决。东港向一审法院起诉请求：1、解除东港与韩寅生的租赁合同；2、韩寅生、大东厂立即支付尚拖欠的租金459500元；3、韩寅生、大东厂立即返还租赁的集体土地474平方米及附属建筑物（具体见测绘图）；4、韩寅生、大东厂承担本案诉讼费用。审理过程中，东港变更租金的诉讼请求为：要求韩寅生、大东厂立即支付自1998年1月1日起至2013年12月31日止拖欠的租金360000元(22500元／年×16年)，扣除已支付的19000元，尚需支付341000元，之后的租金损失自愿放弃。一审法院认定事实：1998年8月3日，吴江市盛泽镇大东村经济合作社（甲方）与韩寅生（乙方）签订《租赁协议》一份，主要约定乙方向甲方租赁平房9间，租金每年每间2500元，租期3年自1998年1月1日至2001年1月1日止。未经甲方同意，乙方不得私自转租及擅自改变房屋结构。吴江市盛泽镇大东村经济合作社在落款处甲方盖章，韩寅生在落款处乙方签名，吴江市盛泽镇农工商总公司在落款处加盖公章并注明情况属实。1998年8月3日，韩寅生向吴江市工商局提出申请，主要内容为：本人于1992年投资办厂，由村集体申办工商营业执照，厂名为吴江市盛泽大东机械纺配厂，全部设备及流动资金都是其本人投资。现根据相关政策，申请注销原集体性质营业执照，重新办理私营企业工商营业执照。1998年8月5日，吴江市盛泽镇农工商总公司在该申请落款处加盖公章并注明情况属实。另外，韩寅生填写开业登记事项，事项中注明大东厂经营场所面积为474平方米，经营场所产权为大东村。“韩寅生厂房平面图”中载明建筑面积334平方米，占地面积474平方米。1998年8月5日，吴江市盛泽镇农工商总公司作出“关于同意吴江市盛泽大东机械纺配厂专制为私营企业的批复”，主要内容为：吴江市盛泽镇大东机械纺配厂原为大东村村办企业，其全部设备及流动资金均为个人投入，仅租用集体厂房，并由大东村村民委员会出面办理集体工商营业执照。现根据有关规定，同意注销吴江市盛泽镇大东机械纺配厂的集体工商营业执照，由个人申领私营企业工商营业执照。1998年9月17日，吴江市盛泽大东机械纺配厂变更为私营企业，产权属性为租赁使用权，产权截止日期为2004年12月31日，投资人为韩寅生。另查明，2003年7月24日，吴江市人民政府作出“关于同意盛泽镇行政村区域调整的批复”决定撤销大东村，将大东村的原辖区并入东港，原大东村的村名同时终止使用。再查明，2014年6月，东港就本案纠纷将韩寅生诉至一审法院，后东港撤回该案诉讼。审理中，韩寅生认为《租赁协议》中落款处“韩寅生”三字系他人伪造并申请笔迹鉴定，但在鉴定过程中其拒绝预交鉴定费导致鉴定被退回。审理中，2016年4月20日，一审法院组织双方前往大东厂现场勘验，整体来看，大东厂占地情况与《租赁协议》后附的“韩寅生厂房平面图”一致。为明确案涉租赁土地及地上建筑物，东港提交原盛泽镇大东五金厂（系原盛泽大东纺配机械厂别名）平面图两张，韩寅生、大东厂确认与现大东厂实际占用的土地及地上建筑物大体一致。东港在其中一ＸＸ面图中圈出了要求返还的租赁土地及地上建筑物的范围。双方一致确认在该平面图右下角左半部分标注“①”的部分系韩寅生、大东厂自行建造的，东港对该部分不要求韩寅生、大东厂拆除。以上查明事实，由东港村至苏州市吴江区工商局调取的租赁协议、韩寅生厂房平面图、申请书、申请开业登记事项、吴江市盛泽镇农工商总公司批复、大东厂工商登记信息，吴政发（2003）166号文件、大东厂平面测绘图，一审法院现场勘察笔录、照片，询问笔录及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，根据物权法相关规定，集体所有财产，由村集体组织或村民委员会代表集体行使所有权，吴江市盛泽镇大东村经济合作社有权代表村集体与韩寅生签订《租赁协议》，该《租赁协议》系双方真实意思表示，依法成立且生效，双方均应按约履行。根据“关于同意盛泽镇行政村区域调整的批复”2003年7月24日之后，大东村并入东港，大东村的权利义务由东港继受。韩寅生对《租赁协议》中签名的真实性提出异议，但因其拒绝预交鉴定费致使鉴定部门无法出具鉴定结论。对此，根据我国法律相关规定，对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不预交鉴定费，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。故一审法院对于韩寅生提出的“《租赁协议》中的签名系伪造”的抗辩意见不予采信。《租赁协议》中约定的租赁物为平房9间，虽未明确该9间平房的具体位置，但基于《租赁协议》、“韩寅生厂房平面图”、申请开业登记事项均从吴江市工商局调取的事实，可以认定上述材料是韩寅生用于将原吴江市盛泽大东纺配机械厂转制为大东厂，属于整体不可分割，“韩寅生厂房平面图”即为9间平房所在的位置及面积。韩寅生、大东厂辩称6间仓库及地基、大东厂占用的荒地均系购买，款项也已支付，未提交相应证据证明，且与大东厂工商登记载明的情况不符，一审法院不予采信。《租赁协议》虽约定租期为三年，租赁届满韩寅生继续占用租赁物，东港未提出异议，视为双方签订了不定期租赁协议。《租赁协议》中明确约定了租金及支付时间，韩寅生并提交证据已按期支付租金，构成根本违约，东港要求解除《租赁协议》一审法院予以支持，解除《租赁协议》的通知自到达韩寅生时生效。东港在诉状中要求解除《租赁协议》，诉状副本到达韩寅生、大东厂之日即2015年10月14日为解除通知到达之日，双方之间的《租赁协议》于2015年10月14日解除。根据东港自认，韩寅生已支付租金19000元，现东港仅主张自1998年1月1日起至2013年12月31日止韩寅生拖欠的租金341000元，之后的租金损失自愿放弃，系对自身权利的自由处分，一审法院予以支持。关于韩寅生应返还的租赁物范围，因《租赁协议》只简单确认出租物为平房9间，《租赁协议》后附的平面图也仅描绘该9间平房的大致范围，现返还的租赁物范围应以双方一致确认的测绘图标明的土地及房屋为准。对于韩寅生自行建造的房屋，东港不要求韩寅生进行拆除，系对自身权利的自由处分，一审法院予以确认。东港认为韩寅生系大东厂的投资人及受益人，韩寅生、大东厂应承担连带清偿责任。一审法院认为《租赁协议》中的承租人系韩寅生，大东厂非该协议相对方，东港要求大东厂支付租金没有法律依据，一审法院不予支持。韩寅生系案涉房屋的承租人，大东厂系案涉房屋的使用人，《租赁协议》解除后，韩寅生、大东厂应共同将案涉房屋返还。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六十条，《中华人民共和国合同法》第六十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会与韩寅生之间的《租赁协议》于2015年10月14日解除。二、韩寅生、吴江市盛泽大东机械纺配厂于本判决生效之日起三十日内将承租使用的474平方米土地及地上房屋返还给苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会。（具体范围见测绘图）三、韩寅生于本判决生效之日起三十日内向苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会支付租金341000元。（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）四、驳回苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费8192元，由韩寅生负担，于本判决生效之日起三十日内直接给付苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会，苏州市吴江区盛泽镇东港村村民委员会已预交的案件受理费用一审法院不再退回。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，韩寅生、大东厂提供了1994年8月22日大东村收款收据一张以证明韩寅生购买了涉案土地；提供了工商登记资料中2001年1月5日签订的租赁协议以及其他工商登记资料以证明1998年租赁协议是为了新设、变更营业执照所需，2001年1月5日租赁协议约定大东厂租赁盛泽镇大东村10间房屋，租期为2001年1月1日至2004年12月31日，租金为四万元每年。东港对此质证认为1994年的收款收据真实性没有异议，但收据右上角买地建厂房的字是后添加的，笔迹、字体、颜色完全不一致，对于该五个字的用途不予认可，且中间事由栏中是空白的；两份租赁协议更能证明韩寅生、大东厂确实像东港（原盛泽镇大东村）租赁了10间、9间房屋并约定了租赁费用及租赁期限，申请书中载明全部设备及流动资金均由韩寅生投入，东港对此并没有主张权利。二审中，韩寅生、大东厂申请证人仲某出庭作证。仲某陈述其与韩寅生是表兄弟关系，其自1981年7月1日到大东村担任村会计，在1997年4月份担任大东村村主任，2003年8月大东村与东港合并后担任工会主席一直到退休，原大东村四组生产队有仓库房6间，1998年左右有村民反映该房屋给韩寅生做厂房用但没有出钱，当时村书记陈正根叫其到村里账册上看下有无收款的记录，当时其在村办公室内查到了6间仓库卖房子收款的发票，当时几个人一起看到的，包括已故四队的队长韩德甫。发票是何时形成的其记不住了。发票的缴款人纺配厂，纺配厂是韩寅生开的。其就告知书记看到了。以前生产队会计还在的时候让他证明，他也来了村部说小队开了发票，钱已经收了。1998年涉案的租赁合同与村里约定的租赁合同签订的时间不一致，村里签合同一般都是在12月底，最晚1月初就签订好了。涉案厂房村里没有投资，包括设备、厂房都没有出资，韩寅生只借用了村委会的水、电。以前村里造了一点门面房，大概十几间，实际上是卖给个人了，但没有产证，个人要办理营业执照要和村里签订租赁合同。韩寅生、大东厂认为仲某的证言真实可信；东港对仲某的证言不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，韩寅生认为涉案土地已由其购入并提供了收款收据，但该收款收据上载明的是仅是上交款，且韩寅生并未办理集体建设用地流转手续，韩寅生、大东厂亦未取得涉案土地权属证书，故涉案土地仍系东港集体所有。韩寅生认为涉案厂房系其建造归其与大东厂所有，但韩寅生1998年向吴江市工商局提出的申请中明确载明大东厂的全部设备及流动资金是韩寅生本人投资，吴江市盛泽镇农工商总公司出具的相应批复中亦明确记载大东厂租用集体厂房，结合工商登记资料中的租赁协议，可以认定涉案厂房由东港出租给韩寅生。韩寅生、大东厂上诉认为1998年的租赁协议仅系用于工商登记并非真实意思表示，涉案厂房由韩寅生购买、建造，韩寅生为此提供了2001年的租赁协议以及证人仲某的证言，但仲某与韩寅生系亲戚关系，东港对于仲某的证言又不予认可，故仲某的证言不足以证明涉案厂房系韩寅生购买、建造；至于1998年的租赁协议以及2001年的租赁协议，该两份协议已在工商机关备案，而韩寅生、大东厂又未与大东村或东港达成协议约定该两份租赁协议并非真实意思表示，在韩寅生、大东厂提供的证据尚不足以证明涉案争议厂房系韩寅生所有且东港对韩寅生、大东厂该主张不予认可的情况下，本院对韩寅生、大东厂该上诉主张不予采信。东港未按照2001年的租赁协议主张权利系其放弃自身的相关权益，未违反法律规定，亦未加重韩寅生、大东厂的负担，本院对此予以准许。综上所述，韩寅生、大东厂的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8192元，由上诉人韩寅生、吴江市盛泽大东机械纺配厂负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 杨 兵二〇一七年四月五日书记员 韩泽滔 微信公众号“”