（2017）闽0582民初304号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-11-17
案件名称
原告晋江永联达建设发展有限公司与被告谭显均房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
晋江市人民法院
所属地区
晋江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
晋江永联达建设发展有限公司,谭显均
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三���
全文
福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初304号 原告：晋江永联达建设发展有限公司，住所地福建省晋江市。 法定代表人：王光田，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘瑜，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙晓锋，该公司员工。 被告：谭显均，男，1976年12月16日出生，汉族，住重庆市开县。 原告晋江永联达建设发展有限公司（以下简称永联达公司）与被告谭显均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月27日公开开庭进行了审理。原告永联达公司的委托诉讼代理人刘瑜、孙晓锋以及被告谭显均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永联达公司向本院提出诉讼请求:1.解除双方于2012年12月25日签订的编号为00128的《晋江市廉租房住房售房合同》，由永联达公司收回陈埭镇北片外来职工廉租房第1幢18层1804号房；2.谭显均已经支付的购房款在扣除永联达公司代为偿还给银行的住房按揭贷款215386.27元、垫付款利息7019元、折旧费19935.5元等费用后，余款120123.23元予以退还谭显均。事实和理由：2012年12月25日，双方签订编号为00128的《晋江市廉租房住房售房合同》，约定永联达公司将其开发建设的址在晋江市陈埭镇洋埭农场的陈埭镇北片外来职工廉租房第1幢18层1804号廉租住房出售给谭显均，建筑面积为93.53平方米，总价362464元，谭显均支付首付款112464元，剩余25万元谭显均向银行申请按揭贷款，并于2013年3月签订《个人购房借款担保合同》，约定由谭显均向泉州银行晋江支行申请按揭贷款，永联达公司作为谭显均借款的连带责任保证人，承担连带责任保证。但谭显均未依约履行银行按揭还款义务，多次逾期还贷，导致发放按揭贷款的银行提前收贷，并由作为承担连带保证责任的永联达公司代为清偿按揭贷款本息合计215386.27元整。永联达有权向谭显均收取代垫利息7019元。永联达公��于2013年6月通知交房后，谭显均于2014年6月将该房屋一直处于从未入住的空置状态。根据《晋江市廉租房住房售房合同》第十二条第二款约定：“购得廉租住房不满5年的，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让廉租住房的，由原建设单位或主管部门回购或安排取得廉租住房购房资格的家庭购买，回购或购买的价格按原购房价每年扣减2%的折旧费进行计算，回购或购买后原廉租住房性质不变。”该条第六款规定：“乙方买受得房屋仅作住宅居住使用，如乙方存在以下情形，甲方有权解除销售合同，并收回已购买的廉租住房。由主管部门依法注销其房地产权登记，按照原价每年扣减2%折旧费退回房款。……2.无正当理由房屋空置6个月以上的。”因此，永联达公司有权据此收取2014年-2017年每年总房价2%的折旧费即362464元×2%÷12个月×33个月（2014年6月20日——2017年3月19日）=19935.5元。在谭显均未依约归还银行按揭贷款导致按揭银行解除《个人购房借款担保合同》并要求出卖人承担保证责任，且谭显均空置房屋长达2年多的时间，永联达公司有权解除合同并要求谭显均承担相应的法律责任。 谭显均辩称，对解除合同的诉求没有意见，谭显均买房，存在违约，但也存在损失13万元，因为房屋增值了，因此，永联达公司应退还谭显均13万元。 永联达公司围绕其诉讼请求依法提交以下证据：《晋江市廉租房住房售房合同》、个人购房担保借款合同、信贷业务催收通知书、保证人履行责任通知书，银行通用凭证、贷款提前到期通知书、个人贷款结清证明、情况说明。谭显均质证称，对上述的证据三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 经庭审举证、质证并认证，对本案的事实作如下认定： 2012年12月25日，永联达公司与谭显均签订编号为00128的《晋江市廉租房住房售房合同》，约定谭显均向永联达公司购买址��晋江市陈埭镇洋埭农场的陈埭镇北片外来职工廉租房第1幢18层1804号廉租住房，建筑面积93.53平方米，总价362464元，谭显均支付首付款112464元，购房余款25万元由谭显均向泉州银行股份有限公司晋江支行申请按揭贷款予以支付。双方在《晋江市廉租房住房售房合同》第十二条第二款约定：“购得廉租住房不满5年的，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让廉租住房的，由原建设单位或主管部门回购或安排取得廉租住房购房资格的家庭购买，回购或购买的价格按原购房价每年扣减2%的折旧费进行计算，回购或购买后原廉租住房性质不变。”该条第六款规定：“乙方（谭显均）买受得房屋仅作住宅居住使用，如乙方存在以下情形，甲方（永联达公司）有权解除销售合同，并收回已购买的廉租住房。由主管部门依法注销其房地产权登��，按照原价每年扣减2%折旧费退回房款。……2.无正当理由房屋空置6个月以上的。”永联达公司、谭显均以及泉州银行股份有限公司晋江支行于2013年3月签订《个人购房借款担保合同》，泉州银行股份有限公司晋江支行为谭显均购置上述房屋提供25万元的按揭贷款，永联达公司作为借款的连带责任保证人，为借款本金、利息、罚息等费用承担连带责任保证。嗣后，谭显均未依约履行银行按揭还款手续，多次逾期还贷，导致银行提前收贷，由永联达公司代为清偿按揭贷款本息合计215386.27元整。谭显均与晋江汇众物业管理服务有限公司于2013年6月17日进行办理该房屋交房手续，后一直空置至今，房屋处于空置状态至今已满两年。 综上所述，本院认为，永联达公司与谭显均间签订的编号为00128的《晋江市廉租房住房售房合同》并不违反相关法律法规的强制性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。合同签订后，双方于2013年6月17日办理交房手续后，谭显均虽对该房屋进行装修至2013年10月18日，但被告将该房屋处于空置状态至今已满6个月以上。根据双方在《晋江市廉租房住房售房合同》第十二条第六款第2项关于谭显均无正当理由房屋空置6个月以上，永联达公司有权解除合同的约定，谭显均办理交房手续后将该房屋处于空置状态至今已满两年，且未按时偿还按揭贷款导致银行提前收贷的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故永联达公司依约请求解除双方签订的编号为00128的《晋江市廉租房住房售房合同》，理由依据充分，予以支持。鉴于双方办理交房的��间是2013年6月17日，该房屋折旧费用的期间应从房屋的交付之日起算即2013年6月18日至本案审理期间2017年3月19日，永联达公司自愿以2014年6月20日作为房屋折旧费起算时间，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，应予准许。根据《晋江市廉租房住房售房合同》第十二条第六款关于合同解除后，永联达公司收回已购买的廉租住房。由主管部门依法注销其房地产权登记，按照原价每年扣减2%折旧费退回房款的约定，上述房屋折旧费用应为362464元×2%÷12个月×39个月=19935.5元，永联达公司请求在谭显均支付的购房款362464元扣除其代为偿还给银行的住房按揭贷款215386.27元、折旧费19935.5元后，余款127142.23元予以退还谭显均。永联达公司主张因其代谭显均代为偿还银行贷款215386.27元造成其垫付款被占用期间的利息损失7019元应在购房款中扣除，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下： 一、解除晋江永联达建设发展有限公司与谭显均于2012年12月25日签订的编号为00128的《晋江市廉租房住房售房合同》； 二、晋江永联达建设发展有限公司扣除其代为偿还给银行的住房按揭贷款215386.27元、折旧费19935.5后，余款127142.23元应于本判决生效之日起十五日内退还谭显均； 三、驳回晋江永联达建设发展有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6736元，因适用简易程序审理减半收取计3368元，由谭显均负担3343元，晋江永联达建设发展有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员 洪新民 二〇一七年四月五日 本件与原件核对无异 书记员黄钟越 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款��定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 来源：百度搜索“”