（2017）苏0508民初725号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-06-12

案件名称

张建忠、孙岚与苏州宝带润泰商业有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

苏州市姑苏区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张建忠,孙岚,苏州宝带润泰商业有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十三条；《中华人民共和国物权法》：第七十条，第八十四条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

苏州市姑苏区人民法院民事判决书（2017）苏0508民初725号原告:张建忠,男,1974年11月13日出生,汉族，住苏州市姑苏区。原告:孙岚,女,1976年3月25日出生,汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：杨云龙（代理上述两原告），江苏执着律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晔（代理上述两原告），江苏执着律师事务所实习律师。被告：苏州宝带润泰商业有限公司,住所地苏州市姑苏区宝带西路1155号2幢。法定代表人：黄明端,董事长。委托诉讼代理人：王效锋，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范仕祥，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告张建忠、孙岚与被告苏州宝带润泰商业有限公司（以下简称苏州宝带润泰公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法由代理审判员张晓适用简易程序，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告张建忠、孙岚的委托诉讼代理人杨云龙、被告苏州宝带润泰公司的委托诉讼代理人王效锋、范仕祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建忠、孙岚向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告苏州宝带润泰公司拆除其安装于苏州市宝带西路1155号2幢建筑北侧外墙的“大润发”三个字和该建筑东侧的“大润发”三个字；2、判令被告向原告支付广告使用费30000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告张建忠、孙岚夫妇是苏州市宝带西路xxxx号x幢203室、205室、214室、219室、220室房屋的所有权人。自2010年起，被告苏州宝带润泰公司未经两原告同意，在两原告所有的房屋外墙设置了“大润发”标识广告二块，广告牌挂钩深入原告房屋内墙，已严重影响房屋的通风、采光及使用安全。2016年11月期间，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告停止侵权，拆除相关广告标识，但遭到被告拒绝。另被告三年来在原告外墙上实际使用广告标识，并取得商业利益，依法应支付实际使用费。原告故诉至法院。被告苏州宝带润泰公司辩称，1、原告在购买涉案房产之前，答辩人已经承租苏州世茂投资发展有限公司（以下简称“世茂投资公司”）的物业开业经营，并在合同约定的位置安装的店招及广告牌等设置。2、时隔半年后，原告在向世茂投资公司购买房产时明知上述情形，并与世茂投资公司的项目子公司：苏州世茂商业运营有限公司（2012年8月10日更名为苏州世茂商业物业管理有限公司，简称“世茂管理公司”）签订了物业管理的相关协议书，协议约定：购置物业的各商家的外墙店招等装置，均由世茂管理公司统一安排。3、答辩人在收到原告律师函之后联系了出租方世茂投资公司及项目管理人世茂管理公司，并得到明确答复：原告购房时与世茂管理公司签订了《协议书》，原告承诺自愿无条件服从世茂管理公司（或其指定方）对该商业项目的统一安排、规划和经营管理；答辩人在该项目房屋外墙设置的店招及广告牌，是经过世茂管理公司审核并同意安装，答辩人有权在租赁期内使用该店招及广告位置。4、原告自身在该项目外墙设置的广告位也是通过向世茂管理公司申请，并由其统一安排安装在其他物业所有人的外墙墙面上，并安排多个其他业主的外墙安装了店招及广告牌。原告自己认同世茂管理公司的同意管理，并已享受相应权利，故其应履行协议书约定的义务。综上，答辩人有权在涉案建筑外墙设置店招及广告牌，且未侵犯原告合法权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告苏州宝带润泰公司自2009年12月起从苏州世茂投资发展有限公司（以下简称“世茂投资公司”）处承租了苏州市姑苏区宝带西路xxxx号x幢的物业从事经营活动，并在该幢建筑物北侧及东侧两处，位于建筑物三层与四层之间的外墙处，分别设置了“大润发”三个字的广告标牌。原告张建忠于2009年12月4日与世茂投资公司就苏州市姑苏区宝带西路xxxx号x幢203室、205室、214室、219室、220室、221室房屋签订了商品房买卖合同六份，其中合同附件五，第十七条补充约定：“买受方对该商品房外立面及楼顶等共有部分的使用权及广告权益由出卖方无偿享有并独立使用”。后原告张建忠与苏州世茂商业运营有限公司就涉案房产签订了《协议书》六份，约定：自甲方（原告方）房屋交付之日至该房屋所在商业大楼地上第2-4层商业整体对外开业后十年内，甲方自愿无条件服从该公司对该商业项目的商业业态规划及统一安排和经营管理（含物业服务和商业管理并承担该等费用）。2010年12月27日，原告张建忠、孙岚取得了苏州市姑苏区宝带西路xxxx号x幢203室、205室、214室、219室、220室、221室房屋的所有权。2012年8月10日，苏州世茂商业运营有限公司在苏州工商行政管理局进行变更登记，公司名称变更为苏州世茂商业物业管理有限公司（以下简称“世茂物业管理公司”）。2016年11月，原告夫妇委托律师向被告苏州宝带润泰公司寄送律师函，称自2010年起，被告未经原告同意，在原告所有的房屋外墙设置了“大润发”标识广告牌二块，标牌挂钩深入房屋内墙，严重影响原告房屋通风、采光及使用安全，且被告未给予原告任何补偿，要求被告拆除其设置在原告夫妇房屋上的二块广告牌。收到律师函后，被告亦委托律师于2016年12月22日回函称，被告在2009年即与世茂投资公司签订《商品用房租赁合同》，被告方在合同中取得了房屋外墙店招及展示牌的设置权，在原告于2010年12月自世茂投资公司受让部分单元前，被告已进驻涉案房屋经营，并安装了相关标牌，权利在先，应受法律保护。2017年1月4日，被告苏州宝带润泰公司就原告方发函内容致函世茂投资公司，2017年1月16日，世茂投资公司与世茂物业管理公司联合回函称，1、原告张建忠、孙岚与世茂投资公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定：张建忠、孙岚夫妇对商品房外立面及楼顶等共有部分的使用权及广告权益由世茂投资公司无偿享有并独立使用；2、张建忠、孙岚签署《协议书》授权世茂物业管理公司对其所购买房屋进行统一规划和商业经营管理；3、世茂投资公司与世茂物业管理公司授权被告苏州宝带润泰公司享有在原告夫妇房屋外墙设置店招及广告牌的权利。本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理好相邻关系。给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害，排除妨碍。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。关于原告主张的要求被告拆除两块“大润发”三个字的标识牌的诉讼请求，原告称，被告设置广告牌利用的是原告拥有所有权的墙体，被告侵犯的是原告的物权；被告苏州宝带润泰公司则辩称，被告设置的“大润发”广告牌与原告房屋没有相邻关系，两块广告牌分别设置于三楼与四楼之间的墙面上，而原告房屋在二楼，其既不影响通风采光及使用安全，也未损害原告的财产权利；被告设置的广告牌在原告购买涉案房屋时已经设置，且原告与被告的出租方、物业方有关于房屋外墙使用及管理的约定，被告设置广告牌系合同权利。本院认为，经本院现场调查查明经本院现场勘查，原告张建忠、孙岚所要求被告苏州宝带润泰公司拆除的两块“大润发”三个字的标识牌，分别位于苏州市姑苏区宝带西路1155号2幢建筑物北侧及东侧，处于建筑物三层与四层之间的外墙处，建筑物外墙并非原告房屋的专有部分该部分并非原告房屋的专有部分，被告在建筑物外墙处设置标识牌并不侵犯原告的物权，且被告设置的标识牌位于建筑物三楼以上，其并未对原告所有房屋的通风、采光造成影响。此外，原告张建忠在与世茂投资公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定：买受方对该商品房外立面及楼顶等共有部分的使用权及广告权益由出卖方无偿享有并独立使用，被告依与世茂投资公司租赁合同约定设置广告牌，故原告要求被告予以拆除的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付30000元的广告使用费的诉讼请求，本院认为，因原告张建忠在与世茂投资公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定：买受方对该对商品房外立面及楼顶等共有部分的使用权及广告权益由出卖方无偿享有并独立使用；原告张建忠在与世茂物业管理公司签署《协议书》约定，买受方自愿无条件服从该公司对该商业项目的商业业态规划及统一安排和经营管理。原告张建忠虽认为被告提供的《协议书》并未实际履行，但其自认在《协议书》落款处的署名系本人所签，且其也未能向本院提供应由其留存的《协议书》原件，故对其抗辩意见本院不予采纳。现原告张建忠、孙岚夫妇并未举证证明其对被告设置相关标识牌所使用的建筑外墙享有使用权及广告权益，其要求被告支付广告使用费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持本院碍难支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张建忠、孙岚的全部诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告张建忠、孙岚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：a10×××76填入)预交上诉案件受理费。代理审判员　张　晓二〇一七年四月五日书　记　员　刘颖怡关注微信公众号“”