（2016）粤0104民初40785号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2018-02-11
案件名称
林大江与伍银兰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林大江,伍银兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百二十六条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初40785号原告：林大江，男，汉族，1942年7月4日出生，住广州市越秀区。委托代理人：林梓材（原告之子），男，汉族，1980年4月11日出生，住广州市越秀区。委托代理人：王明华，广东启兴律师事务所律师。被告：伍银兰，女，汉族，1970年6月25日出生，身份证住址广东省广宁县。原告林大江诉被告伍银兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林大江及其委托委托代理人林梓材、王明华到庭参加诉讼，被告伍银兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付从2016年3月1日起至2016年11月30日的租金及违约金（其中3-7月按每月租金11600元计付、8月至11月每月租金按12600元计付；违约金每月按照当月租金的30%计付）。事实和理由：王瑞娟是原告的母亲，与被告是多年的好友，两人曾就广州市越秀区起义路109号首层多次签订《房屋租赁合同》，最近一次于2013年11月1日签订，租期至2016年10月30日止，2015年11月1日起租金为11600元/月。后来被告私自占用了该商铺楼上2-4楼的住宅，双方口头约定租金为1000元/月。王瑞娟于2014年11月30日去世后，原告办理了继承手续，并于2015年3月2日将该房屋变更登记到原告名下，即已依法继承了该租赁合同项下的权利义务。被告对此知情，开头也还能按时缴纳租金，但自2016年3月起，被告就推说生意不好，别人拖欠贷款等原因，干脆不支付首层的租金，8月起也不支付2-4楼的租金。经原告多次催收未果，被告已构成违约。被告另于2016年11月底自行迁出涉讼房屋，且未告知原告，也未与原告办理交接手续，原告在2016年12月底才自行收回房屋。根据合同约定，被告除应如数缴纳拖欠的租金，还应每逾期一日按当月租金的10%向原告支付违约金。现原告自愿下调违约金计付标准为每月按当月租金的30%计付。被告没有答辩。经审理查明：广州市越秀区起义路109号房屋原登记在王瑞娟名下，王瑞娟为原告的母亲。2014年12月31日，广州市南方公证处出具（2014）粤广南方第120220号《公证书》，确认涉讼109号房的产权由原告一人继承。2015年3月2日，广州市国土资源和房屋管理局向原告核发涉讼房屋的《房地产权证》。2013年11月1日，王瑞娟（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区起义路109号首层房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积20.83平方米，租赁期限自2013年11月1日至2016年10月30日，其中2013年11月1日至2014年10月31日月租金11000元，2014年11月1日至2015年10月31日月租金11500元，2015年11月1日至2016年10月30日月租金11600元，租金按月结算，由乙方在每月的第十日前按现金付款方式交付租金给甲方。乙方向甲方缴纳壹万壹仟元保证金。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的10%向甲方支付违约金；等。该合同办理了租赁登记备案。庭审中，原告为证明被告占用了涉讼109号首层房屋的楼上住宅，向本院提供有被告签名的《收据》，内容为：今收到伍银兰2016年7月份广州起义路109号第三至四层租金壹仟元正。本院认为：王瑞娟与被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告作为王瑞娟的合法继承人，已办理相关的继承手续并取得涉讼房屋的所有权，依法承继上述合同中出租人的权利和义务。被告自2016年3月起未按合同约定向原告支付租金，已构成违约，应承担违约责任。现原告主张被告支付拖欠的租金及违约金的诉讼请求合法合理，本院予以支持。双方在合同中约定逾期交租的违约责任计算标准为每日按当月租金额的10%支付违约金，标准过高，现原告自愿调整为每月按当月租金的30%计付违约金，本院予以照准。被告缺席审理，视为放弃其答辩及举证、质证之权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：被告伍银兰应自本判决发生法律效力之日起七日内，向原告林大江支付自2016年3月1日起至2016年11月30日止的租金（自2016年3月1日至2016年7月31日，每月按11600元计付；自2016年8月1日至2016年11月30日，每月按12600元计付）及违约金（自2016年3月1日至2016年7月31日，每月按3480元计付；自2016年8月1日至2016年11月30日，每月按3780元计付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2463元，由被告伍银兰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长 梁艳华人民陪审员 黎冬梅人民陪审员 郭伟强二〇一七年四月五日书 记 员 徐浩龙 百度搜索“”