（2016）苏0402民初4910号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-06-13

案件名称

常州昊成房地产有限公司与曹海琴商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

常州市天宁区人民法院

所属地区

常州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

常州昊成房地产有限公司,曹海琴

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

常州市天宁区人民法院民事判决书（2016）苏0402民初4910号原告：常州昊成房地产有限公司，住所地江苏省常州市戚墅堰东方东路165号。法定代表人：陈建雄，该公司董事长。委托代理人：张佳萍，江苏尧典律师事务所律师。被告：曹海琴，女，1982年8月28日生，汉族，山西省怀仁县人，住山西省怀仁县。原告常州昊成房地产有限公司（以下简称昊成公司）诉被告曹海琴商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告昊成公司的委托代理人张佳萍到庭参加诉讼。被告曹海琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告昊成公司提出以下诉讼请求：1、要求解除昊成公司与曹海琴签订的备案号为8CA899464A5A4A17BE80的商品房买卖合同；2、要求曹海琴向昊成公司支付部分违约金290945元，并从2016年8月5日起按1454728元以每日千分之五支付违约金直至解除合同之日止；3、本案诉讼费用由曹海琴承担。事实和理由：2015年11月5日，昊成公司与曹海琴签订商品房买卖合同，约定：1、曹海琴向昊成公司购买昊成公司开发的施工编号为御河湾花园53幢乙单元202室房屋；2、房价款1454728元，曹海琴选择贷款方式付款，签订合同当日，曹海琴需向昊成公司支付首付款365728元，剩余房款1089000元，曹海琴于2015年11月4日前申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款等内容；3、曹海琴若逾期60日不办理接受房屋手续的，昊成公司有权单方面与曹海琴解除合同，同时曹海琴还应向昊成公司支付已付房款的5%作为违约金；4、曹海琴同意昊成公司将其办理的房屋权属证书交付贷款银行办理抵押登记，曹海琴超过30日未与贷款银行共同办理房屋抵押登记手续的，视为曹海琴恶意违约，曹海琴需要向昊成公司支付合同价20%的惩罚性违约金，同时昊成公司有权解除合同等内容。昊成公司在2016年8月5日向曹海琴发出了办理房屋房抵押的通知书，但是曹海琴未予理会。为维护昊成公司合法权益，特向法院提起诉讼。被告曹海琴未作答辩。经审理查明，2015年11月5日，昊成公司、曹海琴签订一份商品房买卖合同，合同约定曹海琴购买昊成公司开发的施工编号为御河湾花园53幢乙单元202室房屋。建筑面积为205.47平方米，房款为1454728元。首付款自本预售合同签订之日起当日支付全部房款的25.1%，金额365728元。剩余房款1089000元应于合同网上备案之日起3日内，申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。交付期限、交付条件、交付手续约定为出卖人应当在2016年3月28日前，依照有关规定，将同时符合下列条件的商品房交付买受人使用（略）。合同还约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（见附件四），但出卖人提供的作为合同补充内容的格式条款，不得与合同正文内容条款约定的内容相违背。本合同附件是本合同不可分割的部分。本合同及其附件内，空格部分填写的内容与固定内部具有同等效力。但附件内容、空格填写内容排除固定内容的，且系不合理地减轻或免除本合同应由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以被排除固定内容为准。附件四即合同补充协议约定第十二条对产权登记的补充约定……3、买受人在签订本合同时，必须委托出卖人办理该商品房之权属证书，并承诺在办理收房手续时携带办理权属证书所需的所有材料和证件，同时缴清办理权属证书的相关费用，配合出卖人办理权属登记，并同意出卖人将其办理的权属证书交付给买受人的贷款银行（或者住房公积金管理中心）。买受人在收到办理抵押登记手续通知之日起10日内与贷款银行（或者住房公积金管理中心）共同办理房屋抵押登记。若买受人没有根据约定配合出卖人办理权属证书，或没有与贷款银行（或者住房公积金管理中心）办理该房屋抵押登记手续而没有免除出卖人担保责任的……若买受人超过30日没有配合出卖人办理权属证书的或者未与贷款银行（或者住房公积金管理中心）共同办理该房屋抵押登记手续或者私自转移（抵押）该商品房的，视为买受人的违约是恶意违约，买受人应当再向出卖人支付合同价20%的惩罚性违约金，同时出卖人有权解除本合同。第十五条对合同解除及违约责任的补充约定。1、在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。3、无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的。⑵如果本合同解除时，该商品房己交付买受人，则买受人应在收到解除合同通知书之日起30日内腾空该商品房，并将房屋返还给出卖人。第十六条对通知的补充约定。除买卖双方另有书面约定外，买卖双方的地址以本合同所确定的地址为准。本合同中的通知指书面通知，任何一方联系地址变更的，应提前书面通知对方。任何一方按照对方协议载明的地址邮寄送达有关文件的，无论该文件己由对方签收或拒收、退回，该文件均视为己经送达对方。2016年1月12日，交通银行常州分行与曹海琴、昊成公司签订一份个人房产抵押贷款合同，该贷款合同约定：曹海琴所购房屋坐落御河湾花园53幢乙单元202室号房屋，曹海琴向交通银行常州分行借款1080000元，借款期限360个月。担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证，昊成公司以担保人身份在个人房产抵押贷款合同上盖章。上述商品房买卖合同、补充协议签订后，曹海琴已支付昊成公司首付款365728元。另曹海琴己通过向交通银行常州分行贷款1080000元，已由交通银行常州分行将贷款1080000元交付昊成公司，曹海琴补交部分房款，己付清所购房屋的房款。昊成公司向曹海琴交付御河湾花园53幢乙单元202室号房屋时，曹海琴己支付委托办理房屋权属证书的费用。2016年7月12日，曹海琴己办理上述房屋所有权的登记，领取上述房屋的所有权证，但曹海琴未与交通银行常州分行办理上述房屋的抵押登记。2016年7月28日，平安普惠融资担保有限公司常州分公司办理上述房屋的抵押登记，平安普惠融资担保有限公司常州分公司取得上述房屋的他项权证。因曹海琴未按约归还贷款，昊成公司作为担保人己代为曹海琴，向交通银行常州分行支付5240.40元。昊成公司根据合同补充协议第十二条约定，于2016年8月3日作出通知书，通知书内容为告知曹海琴未在合同约定期限内办理房屋抵押手续己经构成违约，应当承担违约责任。要求曹海琴在收到本通知书之日起1日内前来办理房屋抵押登记手续。若逾期办理的，本公司有权要求按约向本公司支付违约金。昊成公司于2016年8月5日向曹海琴邮寄该通知书，邮寄地址为常州市茶山大徐家村25号。昊成公司在庭审中陈述，因曹海琴失踪，该通知未送达曹海琴。2016年9月23日，昊成公司向本院提起诉讼，提出前列诉讼请求。上述事实，由商品房买卖合同、补充协议、个人房产抵押贷款合同、付款凭证、通知书、邮寄凭证、不动产登记簿查询证明及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，昊成公司与曹海琴签订的商品房买卖合同系合法有效。该商品房买卖合同中约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（见附件四），但出卖人提供的作为合同补充内容的格式条款，不得与合同正文内容条款约定的内容相违背。附件内容、空格填写内容排除固定内容的，且系不合理地减轻或免除本合同应由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以被排除固定内容为准。同时补充协议系昊成公司提供的格式条款，因此，补充协议中约定的如延期交房、解除合同、送达等方面的约定属于不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的，即商品房买卖合同的固定内容，有关该补充协议约定无效。合同法规定解除合同的通知在到达对方时生效，昊成公司提供的2016年8月5日办理房屋抵押的通知书、邮寄凭证，可证明办理房屋抵押的通知书未送达到曹海琴。更不存在向曹海琴送达解除合同通知书。商品房买卖合同中买受人主要权利义务是接收交付房屋，支付房款。出卖人主要权利义务是收取房款，交付房屋。现本案商品房买卖合同标的房屋的房款己付清，房屋己交付。商品房买卖合同的双方各自主要义务均己履行完毕。解除权属于违约责任，系法律斌于守约方的权利，现商品房买卖合同各自主要义务均己履行完毕之后，就不能再行使合同解除权，更不能以其他法律关系产生的事由，作为商品房买卖合同双方约定解除权的条件。况且补充协议约定的合同解除权条件系无效。鉴于曹海琴已于领取了上述房屋的所有权证，曹海琴已享有上述房屋的物权。同时平安普惠融资担保有限公司常州分公司办理上述房屋的抵押登记，取得上述房屋的他项权证。更不能以作为债权的合同约定解除权来推翻物权。曹海琴未与贷款银行办理抵押登记，这属于曹海琴与贷款银行抵押合同法律关系范围，可由贷款银行向曹海琴主张相应的权利，昊成公司不是抵押合同法律关系的一方当事人。综上，昊成公司依据双方签订的补充协议的有关约定，而提出的诉讼请求无法律依据，昊成公司的诉讼请求，本院不予以支持。曹海琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回常州昊成房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费20512元，财产保全费5000元，公告费600元，合计26112元。由常州昊成房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审　判　长　　项易君人民陪审员　　杨桂华人民陪审员　　张小凤二〇一七年四月五日书　记　员　　陈　霖关注公众号“”