（2017）甘01民终203号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-04-20

案件名称

郭德利和杨惠兰;朱宇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

甘肃省兰州市中级人民法院

所属地区

甘肃省兰州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭德利,杨惠兰,城关区农民巷北家姓转转小火锅店,朱宇

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书（2017）甘01民终203号上诉人（原审被告）郭德利，男，1985年7月23日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：薛林云，甘肃诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨惠兰，女，1967年4月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：罗春湘，甘肃王力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：城关区农民巷北家姓转转小火锅店，住所地甘肃省兰州市城关区，经营者王磊。委托诉讼代理人：罗春湘，甘肃王力律师事务所律师。原审被告朱宇，男，1986年1月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人郭德利因与被上诉人杨惠兰、被上诉人城关区农民巷北家姓转转小火锅店、原审被告朱宇房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初3557号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭德利上诉请求：1.依法改判、撤销、变更一审判决或者发回重审；2.判决杨惠兰交纳2016年1月26日至实际腾退房屋期间的租金及利息；3.判令杨惠兰腾出房屋并支付所产生的水电费用；4.上诉费用由杨惠兰承担。事实与理由：原判认定事实不清、证据不足、显失公平，有违民法通则中的公平原则。东郊小学曾向郭德利发出律师函要求缴纳房租及水电暖费用并腾交房屋，充分表明东郊小学认可郭德利为实际租房人并延续合同，亦表明郭德利与杨惠兰的租房合同延续且有效，原审判决错误。杨惠兰与城关区农民巷北家姓转转小火锅店辩称，一审法院认定事实清楚、程序无误、适用法律正确。郭德利在自己没有涉案房屋所有权或者使用权的情况下，对学校的房屋也无任何代理权，退还多收的房租理所当然。东郊小学于2016年11月28日将城关区农民巷北家姓转转小火锅店的经营者王磊起诉到城关区人民法院，要求王磊返还房屋并交纳房租及水电费，这说明郭德利与涉案房屋已经没有关系。朱宇未做答辩。杨惠兰与城关区农民巷北家姓转转小火锅店向一审法院起诉请求:1.请求确认与郭德利签订的房屋租赁合同无效，审理期间变更为请求撤销与郭德利签订的房屋租赁合同；2.判令郭德利返还原告房屋租金237600元；3.判令郭德利返还其他费用37万元(押金9万元和转让费28万元)。一审法院认定事实：2015年6月15日，杨惠兰与郭德利签订《房屋租赁合同》，合同约定杨惠兰承租郭德利坐落于农民巷1081号商铺房，面积约90平方米，租赁期自2015年6月15日起至2016年1月31日止，如甲方享有继续续租权，合同自动顺延至2018年6月15日止。合同约定年租金为237600元整。合同签订后郭德利收取了杨惠兰一年的房屋租赁费用237600元，押金9万元。涉案商铺系杨惠兰从朱宇手中转让而来，合同签订后杨惠兰向朱宇支付转让费28万元。杨惠兰接受到房屋后作为火锅店的实际经营人经营火锅店至今。另查明，涉案房屋实际所有权人为兰州市东郊学校，甘肃德隆物业管理有限公司为房屋管理单位。2014年12月31日，郭德利与甘肃德隆物业管理有限公司签订了房屋租赁合同，租赁期限至2016年1月25止。2015年7月31日甘肃德隆物业管理有限公司向各商户发出通知，明确表示合同期满后不再续租。2016年2月2日，甘肃正天合律师事务所受兰州市东郊学校委托要求杨惠兰腾退房屋。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：杨惠兰与郭德利签订的房屋租赁合同的期限及该合同是否具备可撤销性。双方约定的租赁期限内容为：本合同租赁期限为三年，自2015年6月15日至2016年1月31日，如甲方享有继续续租权，合同自动顺延至2018年6月15日止。可以看出三年租赁期限是明显的附条件的期限，即系附条件的民事行为，我国民事法律规定附条件的民事行为在条件成就时生效。因郭德利未能与涉案房屋管理单位续签合同，条件并不成就，故双方实际的租赁期限应当是自2015年6月15日至2016年1月31日止。关于杨惠兰请求撤销与郭德利签订的房屋租赁合同的诉讼请求，杨惠兰对郭德利自身的租赁期限是明知的，不存在合同法规定的以欺诈、乘人之危等手段订立合同的法定撤销情形，且双方合同已履行完毕，该合同客观上不存在可撤销的内容；关于杨惠兰要求郭德利返还房屋租金237600元的诉讼请求，双方租赁期限至2016年1月31止，郭德利与甘肃德隆物业管理有限公司的租赁期限也同时截止，郭德利只能收取该期间的房屋租金即150381元（231天×651元），剩余房屋租金87219元和房屋押金9万元应当由郭德利退回杨惠兰。关于郭德利提出杨惠兰尚欠2015年6月16日以后的房租及水电费等问题，2016年2月1日以后至今在涉案房屋产生的相关费用应当由相关权利人向杨惠兰主张。关于杨惠兰要求郭德利与朱宇返还转让费28万元的诉讼请求，实际系杨惠兰与朱宇之间的转让合同纠纷，为另一诉讼法律关系，不宜在本案中合并审理，可另行主张解决。另外，虽杨惠兰、火锅店作为共同诉讼人符合相关司法解释的规定，并无不当，但因火锅店的实际经营者亦为杨惠兰，在接受对方履行义务时，杨惠兰作为合同的相对方承受权利更为恰当。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十二条之规定，判决：一、郭德利于本判决书生效后10日内向杨惠兰返还租赁房屋租金87219元、押金9万元，共计177219元；二、驳回杨惠兰、城关区农民巷北家姓转转小火锅店的其他诉讼请求。案件受理费9876元，由杨惠兰、城关区农民巷转转小火锅店负担7012元，郭德利负担2864元。本院二审期间，杨惠兰与城关区农民巷北家姓转转小火锅店围绕上诉请求依法提交了证据。证据一：2016年1月29日东郊学校铺面房资料移交签到表，证明当天东郊学校已经收回涉案房屋；证据二：正天合律师事务所发给城关区农民巷北家姓转转小火锅店经营者王磊的律师函一份和城关区人民法院传票及起诉状，证明东郊学校要求王磊退还房屋并支付相关费用。本院组织当事人进行了质证。郭德利认为两组证据均系复印件，对真实性及证明目的不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：铺面房的移交签到表与本案无关，本院不予采信。律师函、起诉状和法院传票可以反映涉案房屋的所有权人东郊学校要求实际占用人王磊支付费用并腾交房屋的事实，本院予以采信。经审理查明，一审认定基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：郭德利是否应向杨惠兰退还转让费及押金。本案中，涉案房屋系郭德利从甘肃隆德物业管理有限公司承租而来，租赁期限自2015年1月26日至2016年1月25日，合同到期后未续租。而且涉案房屋所有权人兰州东郊学校已另案起诉了城关区农民巷北家姓转转小火锅店经营者王磊，并未向郭德利主张权利。从2016年1月26日起，郭德利即对涉案房屋不再享有权利，应当退还其与杨惠兰的租赁合同到期后的剩余房租及押金。又因郭德利与杨惠兰的《房屋租赁合同》所附条件未生效，所以双方的合同于2016年1月31日到期，一审法院依据杨惠兰实际占用涉案房屋的天数计算剩余租金并判决返还房屋押金有事实依据。郭德利要求杨惠兰向其支付占用涉案房屋期间的水电暖等费用，但未提供证据证明具体数额，其也不存在垫付情形，对该请求本院不予支持。综上所述，郭德利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2864元，由郭德利负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨伟东代理审判员　　张　茜代理审判员　　王晶琦二〇一七年三月二十八日书　记　员　　段鸿燕搜索“”