（2017）粤06民终163号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2018-07-14
案件名称
梁艳娥、佛山市国中易创投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁艳娥,佛山市国中易创投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终163号上诉人（原审原告）：梁艳娥，女，汉族，1972年2月12日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：黄永升，广东哲信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁凤洁，广东中真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市国中易创投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从钢铁市场小布东区A1-A8号地A5C号，组织机构代码56458577-X。法定代表人：张杏芝。委托诉讼代理人：王为樟，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。上诉人梁艳娥因与被上诉人佛山市国中易创投资有限公司（以下简称国中易创公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初8449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁艳娥上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判为：1.解除双方于2013年3月5日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议等相关协议；2.国中易创公司立即向梁艳娥返还购房款1686958元，并以10万元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率5.6%）标准向梁艳娥支付2012年12月28日起至上述购房款实际清偿之日止的利息（暂计至起诉之日为19147元）、以986958元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率5.6%）标准向梁艳娥支付2013年1月11日起至上述购房款实际清偿之日止的利息（暂计至起诉之日为186856元）、以60万元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率5.6%）标准向梁艳娥支付2013年3月5日起至上述购房款实际清偿之日止的利息（暂计至起诉之日为108716元）；3.国中易创公司以1686958元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率5.6%）标准向梁艳娥支付2014年10月1日起至2015年9月25日止的违约金93175元，以1686958元为本金按每日万分之一的标准向梁艳娥支付2015年9月26日起至解除合同之日（2016年5月27日）止的违约金547248元，以640423元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率4.35%）标准向梁艳娥支付起诉之日起至该项本金实际清偿之日止的利息；4.国中易创公司立即向梁艳娥支付涉案物业逾期交楼违约金26147元，并以26147元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率4.35%）标准向梁艳娥支付起诉之日起至实际清偿之日止的利息；5.国中易创公司立即向梁艳娥返还契税预收费52378元，并以52378元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率5.6%）标准向梁艳娥支付2013年1月24日起至上述契税预收费实际返还之日止的利息（暂计至起诉之日为9570元）；6.国中易创公司立即向梁艳娥赔偿涉案物业专项维修资金损失16870元，并以16870元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率5.6%）标准向梁艳娥支付2013年1月24日起至上述专项维修资金损失实际清偿之日止的利息（暂计至起诉之日为3082元）；7.国中易创公司立即向梁艳娥赔偿涉案物业的物业管理费损失41169元，并以41169元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率5.1%）标准向梁艳娥支付2015年5月28日起至上述物业管理费损失实际清偿日止的利息（暂计至起诉之日为2111元）；以上上诉改判请求金额合计2793427元（计至起诉日）；8.本案诉讼费用由国中易创公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定“案涉房产于2016年5月30日取得不动产权证书”是认定事实严重错误。（二）一审判决存在严重违反法定程序情形，其严重影响案件公正判决，应将本案发回重审。1.一审判决的制作、签发过程严重违反法定程序；2.一审法院对梁艳娥提出的与本案待证事实及争议焦点存在紧密关联的两份证据调查申请不作处理，严重违反法定程序。（三）一审判决违反了“以事实为根据，以法律为准绳”的基本原则。“以事实为根据”中的“事实”应该是“被查证属实之证据证明的事实”。（四）吴锡基出具《承诺书》时是国中易创公司的员工，《承诺书》的内容显示吴锡基出具《承诺书》的行为是与国中易创公司经营活动相关的职务行为，且国中易创公司亦确认吴锡基是其工作人员。结合《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”之规定，国中易创公司应当对吴锡基出具《承诺书》的行为承担民事责任。（五）梁艳娥具备可单方解除《商品房买卖合同》的法定基础及约定基础，一审判决认为梁艳娥不具备上述解除合同的基础是枉法裁判。（六）根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条第一款“人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由”的规定，一审判决没有阐明证据是否采纳的理由是严重违反法定程序，依法应发回重审。国中易创公司辩称，（一）梁艳娥逾期收楼，故意拖延办证，国中易创公司只负协助办证义务，双方约定的国中易创公司免责条件已经成就，一审判决驳回梁艳娥的诉讼请求正确。（二）一审程序合法，梁艳娥上诉无理。1.一审判决书的制作、签发程序合法。2.梁艳娥在本案一审两次庭审后才提出调查取证申请，已经超过申请调查取证的期限。对于梁艳娥申请调取吴锡基的社保参保情况，因国中易创公司已经确认吴锡基是国中易创公司的员工，本案中没有必要再调查吴锡基的社保参保情况。且吴锡基没有取得国中易创公司的授权，无权对外签署任何文件。对于梁艳娥申请调取涉案房产全部档案资料，因国中易创公司已将与涉案房产办证相关的档案资料提交给法院，法院没有必要再调查取证。（三）国中易创公司不存在违约行为，梁艳娥诉请解约及索赔没有依据，一审判决正确。梁艳娥向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年3月5日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议等相关协议；2.国中易创公司立即向梁艳娥返还购房款1686958元，并以10万元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率5.6%）标准向梁艳娥支付2012年12月28日起至上述购房款实际清偿之日止的利息（暂计至起诉之日为19147元）、以986958元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率5.6%）标准向梁艳娥支付2013年1月11日起至上述购房款实际清偿之日止的利息（暂计至起诉之日为186856元）、以60万元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率5.6%）标准向梁艳娥支付2013年3月5日起至上述购房款实际清偿之日止的利息（暂计至起诉之日为108716元）；3.国中易创公司以1686958元为本金按每日万分之一标准向梁艳娥支付2015年9月26日起至解除合同之日（2016年5月27日）止的违约金547248元及以1686958元为本金按同期银行贷款基准利率（年利率5.6%）标准向梁艳娥支付2014年10月1日起至2015年9月25日止的违约金93175元，及以640423元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率4.35%）标准向梁艳娥支付起诉之日起至该项本金实际清偿之日止的利息；4.国中易创公司立即向梁艳娥支付涉案物业逾期交楼违约金26147元，并以26147元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率4.35%）标准向梁艳娥支付起诉之日起至实际清偿之日止的利息；5.国中易创公司立即向梁艳娥返还契税预收费52378元，并以52378元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率5.6%）标准向梁艳娥支付2013年1月24日起至上述契税预收费实际返还之日止的利息（暂计至起诉之日为9570元）；6.国中易创公司立即向梁艳娥赔偿涉案物业专项维修资金损失16870元，并以16870元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率5.6%）标准向梁艳娥支付2013年1月24日起至上述专项维修资金损失实际清偿日止的利息（暂计至起诉之日为3082元）；7.国中易创公司立即向梁艳娥赔偿涉案物业物业管理费损失41169元，并以41169元为本金按银行同期贷款基准利率（年利率5.1%）标准向梁艳娥支付2015年5月28日起至上述物业管理费损失实际清偿日止的利息（暂计至起诉之日为2111元）；以上合计2793427元；8.本案诉讼费用由国中易创公司承担。一审法院认定事实：2012年12月28日，梁艳娥向国中易创公司交纳了10万元，作为认购佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路142号金海文化创意中心702号的定金。2013年1月11日，梁艳娥向国中易创公司交纳了986958元，作为认购上述案涉房产的首期款。2013年1月24日，梁艳娥向国中易创公司交纳了52378元，作为案涉房产的预缴契税。同日，梁艳娥又向国中易创公司交纳了16870元，作为案涉房产的住宅专项维修资金。后于2013年3月5日，梁艳娥与国中易创公司签订一份《商品房买卖合同》，约定梁艳娥向国中易创公司购买案涉房产，建筑面积为128.49平方米，价格为1686958元。该合同第三条约定，“……上述面积（建筑面积128.49平方米）为甲方（国中易创公司）暂测面积。如暂测面积与实测面积有差异的，以实测面积为准。该商品房交付时，甲方应向乙方（梁艳娥）提供已经佛山市顺德区测绘产品质量监督管理所审核确认实测面积的证据，并根据此实测面积与乙方用书面形式确认本合同第六条的执行结果及第十六条约定的住房专项维修资金金额。乙方应根据经佛山市顺德区测绘产品质量监督管理所审核确认的实测面积如实确认上述事项，不得无故拒绝，否则由乙方承担不能如期办理房地产权证的责任。……”；第九条约定，“甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用。……”；第十五条约定，“……（甲方）在房屋交付使用之日起90日内协助乙方向管理部门办理《房地产权证》。乙方委托甲方办理《房地产权证》。……”。该合同附件三的合同补充协议第五条约定，“如由于甲方未能按照本买卖合同约定提交资料报产权登记机关备案，而导致乙方在该商品房交付之日起360天内仍无法办理房地产权属证书的，乙方有权解除本《商品房买卖合同》，无论乙方是否解除本《商品房买卖合同》，甲方按日向乙方支付已付房价款为基数每日万分之一的违约金。乙方应按甲方通知的时间提供办理产权证所需的资料，逾期15天未全部提供的，甲方不承担延期办理其产权证的责任”。签订上述《商品房买卖合同》后，梁艳娥于当日又向国中易创公司交纳了案涉房产二期款60万元。2015年5月20日，梁艳娥、国中易创公司双方签订一份《补充合同》，确认案涉房产的产权登记面积比商品房买卖合同约定面积少0.39平方米。2015年5月28日，梁艳娥补缴了案涉房产2014年8月1日至2015年4月30日的物业管理费，并预交了2015年5月1日至2016年12月31日的物业管理费，合共41169元。后因案涉房产的房地产权证一直未办理，梁艳娥遂于2016年5月30日向一审法院提起诉讼。另查明，佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路142号金海文化创意中心的开发企业为国中易创公司，共21层，于2012年12月24日取得商品房预售许可证，于2014年6月27日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。再查明，案涉房产于2016年5月30日取得不动产权证书。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉房产的权属证书迟延取得的过错方为谁。梁艳娥主张系国中易创公司怠于履行合同义务造成的，国中易创公司则主张系梁艳娥不配合提供相关办证资料造成的。对此，首先，梁艳娥只是提供相关网上查询资料证明案涉房产的权属证书并未在合同约定的期限内办理，但这并不能说明国中易创公司就是权属证书迟延办理的过错方。其次，国中易创公司提供的邮政交寄材料可证明其分别于2014年5月29日及同年7月17日先后通过邮政快递将相关案涉房产交付通知文件及办证须知邮寄至梁艳娥提供的地址，催促梁艳娥尽快收楼，但梁艳娥却因个人原因未能在合同约定的2014年6月30日前收楼。虽梁艳娥辩称系国中易创公司未能办理竣工验收备案手续，但根据国中易创公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，案涉房产已于2014年6月27日办理竣工验收备案手续，即使国中易创公司早于2014年5月底已通知梁艳娥收楼，但并不影响梁艳娥按合同约定及收楼通知的时间于2014年6月30日前往国中易创公司处办理交付手续。而结合《金海文化创意中心收楼文件表》及《金海文化创意中心签收单》可知，梁艳娥系2014年11月19日后才收楼，并非其陈述的七月底或八月初，且案涉房产的2014年8月至2015年4月的物业管理费也是2015年5月28日才补缴的，其已存在无故迟延收楼及怠于缴纳物业管理费的行为。再次，根据国中易创公司提交的金海文化创意中心其他单元商品房的的权属证明可合理推知，案涉房产至少早在2014年12月已可进行房地产权登记，则在此时间前已具备权属登记办理的条件，而案涉房产与该中心的其他单元商品房的办证条件是相同的，在梁艳娥、国中易创公司不存在其他相关纠纷的情况下，国中易创公司并不存在不履行合同义务、怠于为梁艳娥所购买的案涉单元商品房办证的理由及动机。又次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及合同附件三的合同补充协议第五条的约定，在办理权属证书事宜中，国中易创公司承担的为协助义务，即使梁艳娥委托国中易创公司进行办证，根据有关办证规定及程序，相关需由梁艳娥本人进行签名确认或出具的办证材料，仍需梁艳娥本人配合提供，国中易创公司才能代为办理案涉房产的权属证书。而国中易创公司早在通知梁艳娥收楼时已告知办理房产证所需的材料并要求业主予以配合，但根据2015年5月20日的确认面积差的《补充合同》以及2016年5月20日的《佛山市顺德区商品房交易登记申请书》，可合理推知，梁艳娥在办证过程中并无积极配合国中易创公司。虽梁艳娥指出《佛山市顺德区商品房交易登记申请书》中的签名非本人签名，但因该申请书是由梁艳娥一方签名完成后交回国中易创公司的，至于该签名是由梁艳娥本人抑或其家属所签，并不影响本案性质，且在梁艳娥收楼时所签收的文件中，其亦承认存在由梁艳娥家属代签的情况。另，吴锡基向梁艳娥等五名业主出具的承诺书，虽国中易创公司庭审中承认吴锡基为其工作人员，但该承诺书中提及的移交房产证及逾期违约金的承诺均以个人名义作出，一审法院不作确认。最后，案涉房产的权属证明已于庭审前出具，梁艳娥的合同目的已最终得以实现，不具备解除《商品房买卖合同》的法定基础。至于梁艳娥在两次庭审后提出的调查取证申请，一审法院认为对本案事实的认定并无必然影响，故对该申请依法不予批准。综上所述，对于案涉房产权属证明的迟延办理，一审法院认为过错方在梁艳娥，故其要求解除《商品房买卖合同》、返还全部所支付款项及其利息、支付违约金等全部诉请于法无据，一审法院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回梁艳娥的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计12549.36元（梁艳娥已预交），由梁艳娥负担。本院二审期间，梁艳娥提交了（2016）粤0606刑初4927号刑事判决书、（2016）粤0606刑初4927号刑事案件审判流程公开信息、（2016）粤0606刑初4927号案件开庭公告网页截屏信息，拟证明（2016）粤0606刑初4927号刑事判决查明“2014年10月份开始，吴锡基在国中易创公司任职办证员，负责办理涉案‘金海文化创意中心’业主的房产契税及房产证等业务，吴锡基于2016年3月7日出具《承诺书》时是负责为购买涉案‘金海文化创意中心’业主（包括梁艳娥、梁艳嫦等业主）办理房产证业务的办证员”，吴锡基出具《承诺书》的行为是与国中易创公司的经营活动相关的职务行为。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，因梁艳娥提供的上述证据与本案的处理无关，本院对该证据不予确认。梁艳娥在二审期间还向本院申请调取涉案房屋的全部房产档案资料以及（2016）粤0606刑初4927号案件的全部相关材料。因梁艳娥申请调取的上述材料亦与本案的处理无关，本院不予准许。本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明，梁艳娥在一审中提供了一份保证人为吴锡基的《承诺书》，该承诺书载明：“兹证明本人吴锡基为佛山市国中易创投资有限公司员工，现承诺于2016年3月9日按时把金海文化创意中心701号业主高利乾、温少项，702号业主梁艳娥、703号业主刘佳芳，704号业主梁艳嫦的房产证移交给以上的4位业主，如有超出承诺期限按购房款项每日百份之十的违约金赔偿以上的业主，特此证明。”国中易创公司确认吴锡基曾为其员工，目前已经离职。本院认为，本案二审的争议焦点在于：（一）梁艳娥与国中易创公司于2013年3月5日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议等相关协议应否解除；（二）国中易创公司应否向梁艳娥返还购房款1686958元、支付逾期交楼违约金26147元、返还契税预收费52378元、赔偿物业专项维修资金损失16870元、赔偿物业管理费损失41169元并支付相关利息、违约金的问题。关于第一个争议焦点。本案中，梁艳娥诉请解除合同的理由是截至起诉时（2016年5月30日）国中易创公司未为梁艳娥办理涉案房屋的不动产权证书，导致梁艳娥的合同目的不能实现，国中易创公司构成根本违约。对此，首先，从本案已查明的事实来看，不动产登记部门已于2016年5月30日就涉案房屋颁发了不动产权证书，登记的权利人为梁艳娥。其次，从双方合同关于产权登记的约定来看，《商品房买卖合同》第十五条约定：“甲方（国中易创公司）在房屋交付使用之日起90日内协助乙方（梁艳娥）向管理部门申请办理房地产权证。乙方委托甲方办理房地产权证。”根据该合同的约定，国中易创公司负有协助梁艳娥办理不动产权证的义务以及接受梁艳娥委托办理不动产权证的义务。但由于不动产权证的办理并非国中易创公司单独能够完成，其需要梁艳娥本人配合的情况下国中易创公司才能代为办理。梁艳娥在本案中并未提供证据证明涉案房屋的不动产权证迟延办理是由于国中易创公司违反上述合同约定所致。再次，从梁艳娥提供的《承诺书》来看，《承诺书》是吴锡基以其个人名义作出，国中易创公司在本案中对吴锡基承诺的内容不予认可，梁艳娥没有举证证明吴锡基出具《承诺书》系经过国中易创公司的授权，故该《承诺书》对国中易创公司不具有法律约束力，国中易创公司没有按照《承诺书》的约定交付不动产权证书，并不构成违约。综上，梁艳娥主张国中易创公司未为其办理涉案房屋的不动产权属证书构成违约而请求解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。首先，对于梁艳娥的第二项、第三项、第五项、第六项改判请求。如前所述，因国中易创公司并不存在梁艳娥所主张的逾期办理不动产权证的违约行为，梁艳娥与国中易创公司之间的房屋买卖合同不解除，故梁艳娥关于由国中易创公司向梁艳娥返还购房款1686958元、返还契税预收费52378元、赔偿涉案物业专项维修资金损失16870元以及支付相关利息、违约金之诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，对于梁艳娥提出的第四项改判请求。梁艳娥请求国中易创公司向其支付逾期交楼违约金26147元及其利息，但从本案证据来看，双方合同约定国中易创公司应于2014年6月30日前将已办理竣工验收备案手续的房屋交付予梁艳娥；涉案房屋于2014年6月27日办理了竣工验收备案手续；国中易创公司已于2014年5月29日、2014年7月17日两次通过邮政特快专递通知梁艳娥收楼。因此，国中易创公司并不存在逾期交楼的违约行为，梁艳娥请求国中易创公司向其支付逾期交楼违约金26147元及其利息没有事实根据，本院不予支持。再次，对于梁艳娥提出的第七项改判请求。因梁艳娥在本案中提供的证据并不能证明国中易创公司存在逾期办证以及逾期交房的违约行为，故其请求国中易创公司向其赔偿物业管理费损失41169元及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，对于梁艳娥上诉提出一审严重违反法定程序的问题。经审查，本院并未发现一审法院存在程序违法之处，本案不存在应当发回重审的法定情形。因此，本院对梁艳娥关于将本案发回重审的上诉请求不予支持。综上所述，梁艳娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29147.41元，由上诉人梁艳娥负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 珊审 判 员 张雪洁代理审判员 潘伟丹二〇一七年四月五日书 记 员 赖敏婷 关注公众号“”