（2017）粤0605民初1138号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-08-11
案件名称
林群英与黄访华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林群英,黄访华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初1138号原告：林群英，女，1984年10月17日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区，委托诉讼代理人：潘景伟，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐沛婷，广东熊何律师事务所实习律师。被告：黄访华，女，1963年4月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：翁彤瑾，广东信广律师事务所律师。原告林群英与被告黄访华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序审理。被告提起反诉，本院予以受理并将反诉与本诉合并审理。本案分别于2017年3月7日、3月31日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人潘景伟，被告的委托诉讼代理人翁彤瑾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，将位于佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城18栋1401房过户到原告林群英名下；2.被告赔偿原告合同违约金（以1080000元为本金，自2016年12月21日起至实际过户之日按日千分之一计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月8日，原告在房产中介佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司介绍下，与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将其单独所有的佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城18栋1401房出售给原告，售价为1080000元，被告还欠银行50000元按揭贷款，由被告在签署合同三个工作日内向银行还款涂销抵押，被告在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，完成后7个工作日内办理交易递件手续；定金为5000元、首期款330000元于完税当天支付。合同签订后，原告依约严格履行合同，向被告支付定金5000元，在被告的配合下办理了银行按揭贷款并已获得银行审核通过。在需要被告注销抵押并一同前去办理过户手续时，原告多次催促被告履行合同，但被告以房价已上涨、合同价1080000元过低为由要求加价，否则拒绝履行或只双倍返还定金10000元，被告的行为已构成严重违约。原告于2016年12月21要求被告继续履行合同，被告明确提出解除合同，被告应支付违约金予原告。被告辩称，1.被告依约履行合同，不存在违约行为。被告收到定金后，于2016年11月9日向银行提出提前还贷申请，并于2016年11月22日存入还款金额，银行直至2017年2月8日才扣清，注销抵押的手续由银行负责办理，但至今尚未办理。2.原告存在违约行为，原告未依涉讼合同约定支付首期房款330000元，也未按涉讼合同约定的时间办理银行按揭手续，通过按揭公司伪造银行流水向银行贷款，原告征信存在问题，至今原告未取得银行同贷书。原告已构成根本违约，涉讼合同不宜继续履行，如继续履行，则加大被告收款的风险。被告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的房地产买卖合同；2.没收原告支付的定金5000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年11月8日签订《房地产买卖合同》，约定被告将佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城18栋1401房转让给原告，原告应在签订合同当天支付5000元定金，在被告向银行提前付清贷款之日（即中介解释的“完税当日”），原告应向被告支付首期款330000元。后被告依约提前付清贷款，而原告至今未支付首期款。另外，原告因其征信和半年银行流水均不符合银行贷款条件，故委托佛山市熹和按揭服务有限公司为其代理办理按揭，欲通过该公司为其伪造银行流水并利用该公司的关系获得银行的放贷，中国银行佛山分行获悉该情况后，至今未向原告出具盖有该行公章的同意放贷通知书。显然，原告已违约，且被告在仅收到5000元的情况下如继续履行合同将房屋过户给原告，将增大被告的交易风险，显失公平并严重损害被告的合法权益。原告针对被告的反诉辩称，被告反诉不属实。1.双方签订的涉讼合同明确约定被告先履行的义务是还清房产按揭贷款，注销抵押后双方才到房管部门办理交易递件，由税务部门核价后出具纳税凭证，原告才可能完税，然后支付首期房款。被告将完税的含义推给中介解释，将被告不按涉讼合同约定及时还清房款按揭贷款、注销抵押的责任推给银行，且被告在未完成银行解押涉讼房产的情况下单方提出解除合同，已构成违约。直至今日，涉讼房产仍处于抵押状态，被告在未履行涉讼合同先履行义务的情况下，反而要求原告后履行的义务提前履行，被告反诉请求无依据。2.原告经相关银行审核符合放贷条件，但放贷银行是以被告将涉讼房产过户至原告名下，原告将涉讼房产抵押给放贷银行后，银行才会放贷。并非每个银行都会出具同贷书，而是原告申请放贷的银行以原告将名下房产抵押给银行后，银行才会按相关合同出具借贷合同等实质文件，不一定出具同贷书。涉讼房产处于有抵押的状态下，被告反诉要求原告履行义务不符合涉讼合同约定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的收款收据为原件，本院对其真实性予以确认；2.原告出示的收据为原件、电脑截屏打印件加盖有“与原件核对相符邝智慧”印章，且与原告出示的《买方划付款授权书》相印证，本院予以采信；3.原告出示的手机截屏，提供了原始载体予以核对，本院对其真实性予以确认；4.原告出示的广东增值税普通发票为原件，本院对其真实性予以确认；5.原告出示的录音，本院综合全案后予以认定；6.被告出示的活期利息明细清单、还清借款证明书，本院对其真实性予以确认；7.被告出示的照片，未显示与涉讼房产存在关联，本院不予审查。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城18栋1401房（以下简称涉讼房产）于2010年4月27日登记权利人为被告黄访华，权利证号为0200078668，已办理预抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司佛山南海支行。2016年11月8日，原告（买方）与被告（卖方）在经纪方佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司的居间下签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定被告将涉讼房产作价1080000元出售给原告；卖方在签署本合同后三个工作日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用；银行按揭付款：定金5000元在签署本合同当天支付给卖方，买方应于2016年11月28日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后7个工作日内办理交易递件手续，首期房款330000元于完税当天支付，尾期房款750000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户；交易税费由买方承担；物业交付使用时间为卖方收齐楼款当天；买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价千分之一支付违约金；履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限；若非买卖双方任何一方原因导致本合同交易未能按期完成的，本合同双方均同意有关交易日期相应顺延；等等。同日，原告支付定金5000元予被告。2016年11月18日，被告向其贷款帐户存入54000元。2017年2月8日，中国工商银行股份有限公司佛山南海支行出具《还清借款证明书》，确认被告于2017年2月8日还清涉讼房产的个人住房借款。2016年11月22日，原、被告签署《买方划付款授权书》，确认原告向中国银行佛山分行申请750000元住房按揭贷款用于购买涉讼房产，授权中国银行佛山分行将上述按揭贷款划至被告的帐户。同日，佛山市熹和按揭服务公司出具收据确认收取原告部分按揭代办费5000元。原告按揭贷款750000元的申请取得了银行同意。2016年11月28日，佛山市南海区中壹锦房地产代理有限公司出具收款收据，确认收取原告服务费18000元。涉讼房产于2017年3月2日仍处于预抵押登记中，2017年3月17日的房产查询证明显示涉讼房产的抵押情况为无抵押。涉讼房产除本案查封外无其他权利限制情况。原告曾与微信号为×××、电话号码为159××××7499的人进行微信聊天，内容有：原告：“你们是不是想说要么加给你们七万，要么你们要解除合同，赔我定金一万是吗”；×××：“按现在楼市价115万”：原告：“我是要求尽快过户”；×××：“价钱不合理无法履行”；原告：“合同是怎样就怎样，以现在房价无关”；×××：“你再考虑，那就解除合同，差不多9300一方，你也不会找到那么便宜，买其他不止115，你自己再了解，现在这个价钱，楼价会不会再升不知道”；原告：“我不同意解除合同，你尽快履行过户手续，否则我会通过法律途径来解决”；×××：“好的，好让我快赔钱给你”。2017年1月18日，原告提起本案诉讼。2017年2月23日，被告提出反诉。诉讼中，原告主张微信号为×××的人为被告的儿媳。原告支出律师服务费10000元、诉讼财产保全责任保险费用3500元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼合同是原、被告及经纪方的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同明确约定首期房款330000元的支付时间为完税当天，被告主张首期房款的支付时间为被告提前还清贷款之日，但未提供相应证据予以证明，本院不予采纳。核税手续属于过户手续前置程序，现被告尚未协助原告办理房屋过户手续，故首期房款并不具备支付条件。被告以原告未支付首期房款为由认为原告构成根本违约，理由不能成立，被告无权单方面解除合同，本院对被告反诉请求解除原、被告签订的《房地产买卖合同》、没收原告定金5000元均不予支持。涉讼合同约定原告应于2016年11月28日前签订银行按揭贷款文件，原、被告于2016年11月22日签署《买方划付款授权书》，原告按揭贷款750000元的申请取得了银行同意。被告主张原告未按合同约定的时间办理按揭手续、原告征信存在问题、未取得银行同贷书，本院均不予采纳。按合同约定，原、被告应于被告完成涂销抵押手续后7个工作日内办理交易递件手续。被告已于2017年3月17日前涂销抵押登记，涉讼房产除本案查封外不存在其他权利限制情况，原告请求被告继续履行合同协助办理过户手续合法合理，本院予以支持。至于被告主张涉讼合同不宜继续履行，如继续履行则加大被告收款的风险，属于行使不安抗辩权，现被告并未提交合法有效的证据证明原告存在《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定的情形，本院对被告该不安抗辩权的意见不予采纳。原告主张微信号为×××的人为被告的儿媳，被告予以否认，且原告亦未提供其他证据证明该人员与被告的身份关系，原告应承担举证不能的法律后果。故原告主张被告于2016年12月21日明确提出解除合同，本院不予采纳。被告于2017年2月23日提出反诉，请求解除合同，即被告于该日明确表示拒绝继续履行合同，依照合同约定，被告应承担逾期履行的违约责任。原告主张以成交价为本金按日千分之一的标准计算逾期履行的违约金过高，本院酌情确定按日万分之五的标准计算。故被告应以成交价1080000元为本金自2017年2月23日起至涉讼房产实际过户至原告名下之日止按日万分之五的标准计算违约金予原告。原告请求的违约金超出上述核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄访华继续履行与原告（反诉被告）林群英于2016年11月8日签订的《房地产买卖合同》，于本判决发生法律效力之日起十日内协助办理位于佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城18栋1401房（权利证号：0200078668）房地产权证过户到原告（反诉被告）林群英名下手续；二、被告（反诉原告）黄访华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以1080000元为本金自2017年2月23日起至上述第一项义务履行之日止按日万分之五的标准计算的违约金予原告（反诉被告）林群英；三、驳回原告（反诉被告）林群英的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄访华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费7381.5元、财产保全费5000元，合计12381.5元（原告已预交），由原告负担121.5元，由被告负担12260元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉费25元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 胡方平二〇一七年四月五日书记员 林浩成 关注公众号“”