（2017）新40民终648号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-06-27
案件名称
新疆茗泰房地产开发有限公司与吕威威商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆茗泰房地产开发有限公司,吕威威
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2017）新40民终648号上诉人(原审被告):新疆茗泰房地产开发有限公司，住所地：新疆伊犁州奎屯市，统一社会信用代码：×××。法定代表人：左永光，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈新，新疆任远律师事务所律师。被上诉人(原审原告):吕威威，男，1994年7月28日出生，汉族，无固定职业，住奎屯市。委托诉讼代理人：林国强，新疆奎屯垦区团结西路法律服务所法律工作者。上诉人新疆茗泰房地产开发有限公司（以下简称茗泰房产公司）因与被上诉人吕威威商品房预售合同纠纷一案，不服奎屯市人民法院（2016）新4003民初1406号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。茗泰房产公司上诉请求:请求二审法院撤销一审判决，并对违约金依法予以调整。其认为吕威威一审主张的逾期交房违约金过高，其要求予以调整符合法律规定，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。依据该解释第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。其委托评估机构对涉案房屋的租金标准进行了评估，评估结果为每月租金494元，其预期交房12个月，期间的租金为8,892元，原审判决其承担违约金38,175元明显过高，应当予以调整。吕威威向一审法院起诉请求：一、茗泰房产公司支付其从2015年6月30日至2016年7月25日390天未按期交房的违约金38,175元［326,290元×0.0003×390天(2015年6月30日至2016年7月25日)］；二、茗泰房产公司支付其房屋租赁费18,000元；三、茗泰房产公司支付其精神抚慰金20,000元；四、本案诉讼费由茗泰房产公司承担。一审法院认定事实：吕威威分别于2015年1月28日、2015年3月10日向茗泰房产公司交纳购房款110,640元、25,650元。2014年12月26日，吕威威与茗泰房产公司签订了”商品房预售合同”一份，购买茗泰房产公司开发的位于奎屯市迎宾园80幢2141号房，建筑面积为97.4平方米，每平方米3,350元，房屋总价为326,290元。该合同约定”......第一条、......建设工程施工合同约定的开工日期为：2013年7月28日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2014年9月26日。......第六条、付款方式及期限，......3、其他方式：买受人总房款为：叁拾贰万陆仟贰佰玖拾元整（326290元）、已交房款：壹拾叁万陆仟贰佰玖拾元整（136290元）、签订合同后剩余房款：壹拾玖万元整（190000元）向银行办理贷款。......第八条、交付期限，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇政府部门及政策调整因素导致延期交付的；......第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)......(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。......”。合同签订后，2015年2月16日，原告与中国建设银行股份有限公司奎屯支行签订”个人住房（商业用房）借款合同”一份，向中国建设银行股份有限公司奎屯支行贷款190,000元支付给了茗泰房产公司。时至今日，茗泰房产公司未将吕威威所购房屋交付其使用。一审法院认为，合法的商品房预售合同关系应受法律保护。本案中吕威威与茗泰房产公司签订的”商品房预售合同”，系双方真实意思表示，内容合法，应属有效，予以确认。合同签订后，吕威威依约足额交纳了购房款，茗泰房产公司应依照合同约定在2015年6月30日前向吕威威交付所购房屋，逾期未交付，已构成违约。根据”商品房预售合同”的约定，吕威威有权主张违约金。”商品房预售合同”中约定的违约金是已付房款的日万分之三，茗泰房产公司辩称违约金数额过高，请求予以调整违约金，但未提供证据予以证实，而吕威威主张违约金38,175元［326,290元×0.0003×390天(2015年6月30日至2016年7月25日)］，并不过分高于其实际损失，予以支持。吕威威主张房屋租赁费18,000元，茗泰房产公司逾期交房确给其造成实际损失，但其主张的违约金已足够弥补损失，其该项主张属重复计算，故对其的该项主张，不予支持。吕威威主张精神抚慰金20,000元，依照法律规定，当事人在侵权之诉中可以主张精神损害赔偿，而本案是合同之诉，不存在精神损害赔偿，故其该项主张不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、新疆茗泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向吕威威支付违约金38,175元；二、驳回吕威威的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元，由吕威威负担426元，新疆茗泰房地产开发有限公司负担426元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条所规定的是当事人没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况下可参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者赔偿损失数额，该条之规定并非确定在双方当事人对违约金的计算方法有明确约定的情况下违约行为造成损失的方法。故上诉人以评估机构对涉案房屋的租金评估结果为依据，认为合同约定的违约金标准过高，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，茗泰房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费754元，由上诉人新疆茗泰房地产开发有限公司负担负担。本判决为终审判决。审判长 赵 志 刚审判员 杜 平审判员 阿 娜 尔二〇一七年四月五日书记员 古丽娜孜 关注公众号“”