（2017）闽0721民初101号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-07-03

案件名称

刘秋生与福建富金房地产开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

顺昌县人民法院

所属地区

顺昌县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘秋生,福建富金房地产开发有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国物权法》：第七十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省顺昌县人民法院民事判决书（2017）闽0721民初101号原告：刘秋生，男，1963年6月21日出生，汉族，公务员，住福建省顺昌县。委托诉讼代理人：胡志辉，福建福拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄剑青，福建福拓律师事务所律师。被告：福建富金房地产开发有限公司，住所地福建省顺昌县双溪街道城南中路30号3楼，统一社会信用代码913507216668705047。法定代表人：叶文生，总经理。委托诉讼代理人：邓长昌，福建九越律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴玲玲，福建九越律师事务所律师。原告刘秋生与被告福建富金房地产开发有限公司（以下简称富金公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘秋生的委托诉讼代理人胡志辉、黄剑青，被告富金公司的委托诉讼代理人戴玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘秋生向本院提出诉讼请求：1.撤销刘秋生与富金公司签订的《富金国际地下车位有偿使用协议》（以下简称《车位使用协议》）；2、富金公司返还刘秋生支付的富金国际地下车位购买款103000元并支付利息（利息自2016年2月4日起，按月利率0.5%计算至还清购买款止）。事实与理由：富金公司成立于2007年10月12日，是顺昌县水南富金国际小区的开发商。刘秋生系富金国际小区2座楼1203室的业主。鉴于富金公司称其拥有富金国际9号地下车位合法产权，2016年1月8日，刘秋生与富金公司就购买该车位达成一致意见，刘秋生依约支付首付款30000元，余款73000元于2016年2月4日办理银行贷款后付清。富金公司开具购买收据，并承诺在开具发票后签订购买合同。2016年9月11日，富金公司开具发票后却以商业惯例为借口，违反承诺，要求与刘秋生签订《车位使用协议》，并告知刘秋生该协议实质为地下车位买卖合同。刘秋生因购买款已经全部付清并基于对富金公司的信赖，被迫签约。协议约定，鉴于富金国际地下车位系富金公司依法独立投资建设，未计入商品房房价和作为公摊，根据相关法律规定，富金公司享有该地下车位的合法使用权、收益权，刘秋生向富金公司租赁富金国际9号地下车位，有偿使用金额103000元，使用期限20年，20年后无偿享有该车位的使用权自动顺延至其住宅土地使用权相同年限。2016年9月9日，富金国际小区业主委员会以本小区的地下停车库未经国家相关部门审批且土地权属业主共有为由，封存了小区的全部地下停车位。刘秋生认为，富金公司以名为租赁实为买卖合同的形式向其出售未经国家相关部门审批、未交相关费用、没有合法产权的停车位，其行为因富金公司采用欺诈手段使原告违背本人真实意思的情况下订立协议，并且该协议同时存在重大误解和显失公平的情况，严重损害了刘秋生的合法权益。富金公司辩称，一、涉案停车场系富金公司合法建造，富金公司系车位的合法权属人，依法享有经营权、收益权。富金公司已依法缴纳易地建设费，依法取得包括地下停车场在内的建设工程规划许可证，该地下停车场不计容积率，建设项目符合验收要求。因顺昌政策原因，未在全县范围内推行停车位登记所有权制度，涉案停车场内的停车尚未办理所有权登记。但根据物权法第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，涉案停车场系富金公司合法建造，自建成时富金公司即取得物权，属原始取得。故涉案停车场内的停车位是否在房地产部门登记所有权，并不影响富金公司作为合法权属人对停车位进行经营、管理、收益的权利。二、刘秋生以富金公司出售未经国家审批、未交相关费用、合法产权停车位，且采取欺诈手段，使其在违背真实意思情况下签订《车位使用协议》为由，主张撤销《车位使用协议》并返还购车款，无事实与法律依据，依法应予驳回。1、协议签订时间为2016年1月7日，合同法规定具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。《车位使用协议》约定刘秋生以租赁方式行使车位使用权。如刘秋生认为其真实意思是购买，而非租赁，其行使撤销权应自2016年1月7日起至2017年1月6日止。刘秋生起诉的时间为2017年1月9日，已过行使撤销权的时限，撤销权已灭失，依法应驳回其诉讼请求。2、刘秋生诉求的事实与理由前后矛盾，违背事实，依法应不予采信。（1）双方自始至终是对车位使用权的租赁进行协商，不存在车位所有权转让协商过程。（2）《车位使用协议》落款2016年1月7日，刘秋生诉称协议于2016年9月11日开具发票后被迫签订，举证与陈述自相矛盾。（3）协议对车位权属、租赁性质、使用要求均有明确约定，刘秋生作为一个完全民事行为能力人，完全有能力对协议的内容进行审查并充分知悉签订协议的目的及协议赋予的权利与义务，其称因受骗被迫签订协议，无事实法律依据。（4）富金国际业委会封存地下车库，造成刘秋生无法使用车位，刘秋生与富金公司同位受侵害一方，应向侵权人主张权利。退一步讲，即使“欺诈”成立，刘秋生未在法定期限内行使撤销权，已丧失胜诉权。三、《物权法》第七十四条第二款对建筑区划内的车位归属，采用“约定说”。根据《车位使用协议》及《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条第4款、第十一条第1款的约定，双方通过合同约定确认该地下停车场的合法权属人为富金公司，刘秋生以租赁方式行使车位使用权，符合法律规定。综上，《车位使用协议》系双方真实意思表示，合法有效，缔约各方均应恪守，全面履行自己的义务。刘秋生称其受富金公司欺骗被迫签订《车位使用协议》，但却未提供证据证明其主张。且撤销权因过诉讼时效而灭失，依法应不予支持。本院经审理认定事实如下：2016年1月7日，富金公司（甲方）与刘秋生（乙方）签订《车位使用协议》。该协议约定，鉴于富金国际地下车位系甲方依法独立投资建设，未计入商品房房价和作为公摊，根据相关法律规定，甲方享有该地下车位的合法使用、收益权，乙方向甲方租赁富金国际9号地下车位，乙方使用该车位应向甲方付有偿使用费103000元，使用期限为20年，20年后乙方无偿享有该车位的使用权自动顺延至与其住宅土地使用权相同年限的权利，乙方办理银行贷款，首付金额30000元，余款70000元应在规定时间内办好银行贷款相关手续；车位交付日期：2016年2月28日前；乙方承诺租用该车位仅作为停放家庭小型车辆使用，不得擅自改变给车位的用途，不得擅自转租或转让；甲方按本车位的现状交付本车位的使用权。刘秋生依约向富金公司支付103000元。富金公司分别于2016年1月8日、2月4日开具《收据》各一份，《收据》分别载明款项内容为“地下9号车位预收款”、“地下9号车位购置款”，金额30000元、73000元。2016年9月11日，富金公司向刘秋生开具增值税普通发票一份，载明项目为“购房款”。2016年9月9日，富金国际小区业主委员会以富金公司无地下车库产权为由封存车库，造成刘秋生无法使用车位。2016年10月，富金国际小区业委会解除对小区地下车库的封存。另查明，2012年7月14日，刘秋生与富金公司签订《商品房买卖合同》，合同附件六《合同补充协议》第八条第4项约定“地下室、地下车位等未计入公共部位和公用分摊建筑面积的建筑物所有权属于出卖人”，第十一条约定“住宅区域内的地下停车场及其他未纳入公摊面积的建筑物系出卖人投资建设，产权属出卖人，出卖人拥有对上述建筑物处置、使用、收益的权利，有权决定上述建筑物的经营管理方式”。因富金国际小区处于低洼地带，不宜建设地下人防工程，顺昌县人民防空办公司于2010年5月4日审批同意易地建设。顺昌县建设局于2011年7月29日颁发富金国际小区1#、2#楼建设工程规划许可证，建设规模包括地下室面积2430平方米。2014年9月，顺昌县规划建设和旅游局（原顺昌县住房保障和城乡规划建设局）发布《关于增加富金国际容积率规划审查联系函》，明确富金国际下去地下室不计容积率。2014年10月，富金国际小区经建设项目规划验收，包括地下室及停车位等项目均符合规划要求。2016年9月，富金国际小区业主多次到顺昌县政府反映富金国际小区的地下空间权属等为题。顺昌县规划建设和旅游局于2016年12月14日作出信访处理答复。《顺昌县规划建设和旅游局关于林兴奋、黄秀梅等人反映问题的信访事项处理答复意见书》载明“经查询我局存档的规划行政许可和预现售行政许可档案：（1）富金国际小区建设项目地下室为同一主体结合地上建筑一并开发建设的地下工程，该地下工程与地上建筑一并办理了相关的建设手续。（2）富金国际小区建设项目规划要求小区停车面积应按高层住宅不少于总面积8%、多层住宅按每户不少于6平方米配置。实际配置面积为2431.81平方米，51个车位（不含地上可停车面积部分）。（3）地下停车区域面积没有计入公摊。（4）2010年5月4日，县人民防空办公室核准了富金房地产公司关于缴费易地建设防空地下室的申请。根据《物权法》第74条第二款‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定’、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条‘建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位。摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分’的规定，以及《物权法》第74条的立法背景和条文解释，开发企业对地下车位采用出售、附赠或者出租等方式进行处置是符合物权法相关规定的。”本院认为，刘秋生诉求撤销《车位有偿协议》的各项主张，本院均不予支持。首先，刘秋生主张在订立合同时对合同的租赁性质及租赁期限存在重大误解。关于《车位使用协议》的性质，从合同约定的“乙方向甲方租赁富金国际9号地下车位”、“使用期限为20年”、“应在接到甲方通知之日起5个工作日内一次性向甲方支付余下的车位使用权的款项”、“乙方承诺租用该车位仅作为停放家庭小型车辆使用”等内容看，刘秋生与富金公司对租赁标的物、期限、租金、用途等租赁合同主要条款均有明确约定，并约定“甲方按本车位的现状交付本车位的使用权”，可以认定该合同系以交付车位使用为目的的租赁合同，而非以转移标的物所有权为目的的买卖合同。故本院认定《车位使用协议》系租赁合同。刘秋生作为完全民事行为能力人，应认定其能够理解《车位使用协议》的合同内容及法律后果。刘秋生认为《车位使用协议》实际签订日期为2016年9月11日，但其未提供证据证明协议载明的签订时间2016年1月7日系富金公司倒签，故本院认定双方于2016年1月7日签订合同。刘秋生提供的《收据》、发票均产生于合同签订之后，该两份证据不足以证明其在签订时因《收据》、发票上记载的购置费、购房款等内容致使误解合同是买卖合同，也不足以证明双方系就买卖车位订立合同。故刘秋生该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。刘秋生认为协议约定租赁期限70年，而合同法规定最长租赁期限为20年，其在订立协议时对租赁期限存在重大误解。本院认为合同法对租赁期限有明文规定，刘秋生在订立合同时，即应当知道协议约定的与法律规定的租赁期限存在差异，而其仍然同意签订协议，该请形不属于因重大误解而订立合同的情形，其该项主张，本院不予支持。虽然合同约定的租赁期限超出法律保护的最长租赁期限，但合同双方可以在二十年租赁期限届满后续订租赁合同。其次，关于刘秋生主张富金公司欺诈享有地下车位产权致使其违背真实意思表示签订合同。富金公司提供的《防空地下室易地建设审批表》证实，富金国际小区因地势低洼不适宜建设人防工程，经核准缴纳易地建设费易地建设防空地下室，讼争地下车位所处的地下车库不属于人防工程；《建设工程规划许可证》及《建设项目规划验收表》证实，地下车库经建设工程规划许可，并经建设项目规划验收，符合规划要求。顺昌县规划建设和旅游局发布的《关于增加富金国际容积率规划审查联系函》及《关于林兴奋、黄秀梅等人反映问题的信访事项处理答复意见书》均明确富金国际小区地下室不计入容积率，地下停车区域面积没有计入公摊。刘秋生与富金公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定“地下室、地下车位等未计入公共部位和公用分摊建筑面积的建筑物所有权属于出卖人”。根据物权法第七十四条第二款的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，讼争地下车位属于建筑区内规划的车位，富金公司与富金国际小区业主签订的商品房买卖合同以约定的方式确认了地下车位归属于富金公司，该约定符合法律规定。据此，讼争地下车位应归属富金公司。富金公司有权以租赁方式将讼争地下车位交付给刘秋生使用。刘秋生主张富金公司采用欺诈手段使其违背真实意思表示订立合同，缺乏事实依据，本院不予支持。第三，刘秋生认为合同约定20年租金103000元，明显高于市场价格，显失公平。但刘秋生未提供证据证明签订合同时地下车位租金的市场价格，以及富金公司利用优势致使双方的权利义务严重不对等，故该项主张本院不予支持。综上所述，刘秋生要求撤销其与富金公司签订的《车位使用协议》并返还购车款及利息的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回刘秋生的诉讼请求。案件受理费2553元，减半收取计1277元，由刘秋生负担。案件受理费应于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员　何　园二〇一七年四月五日书记员　陈璐婷本案依据的主要法律条文一、《中华人民共和国合同》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关注公众号“”