（2016）闽0206民初8497号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2018-05-04
案件名称
王完治与潘雪双、福建上丞建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王完治,潘雪双,福建上丞建设集团有限公司,庄数兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初8497号原告：王完治，女，1973年1月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：王余芳，福建理则达律师事务所律师。被告：潘雪双，男，1974年4月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：林时坤，福建厦宇律师事务所律师。被告：福建上丞建设集团有限公司，住所地福建省厦门市湖里区殿前街道长浩路223号主楼五楼597单元。法定代表人：吴金标。被告：庄数兰，女，1952年7月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告王完治与被告潘雪双、福建上丞建设集团有限公司（下称上丞公司）、庄数兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王完治的委托代理人王余芳、被告潘雪双的委托诉讼代理人林时坤到庭参加诉讼。被告上丞公司、庄数兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王完治向本院提出诉讼请求：1.判令潘雪双立即向王完治退还房屋租赁押金3,700元；2.判令潘雪双立即向王完治退还2014年10月24日起至2015年9月11日租金39220元、2014年5、6月租金7400元及逾期付款利息（自2014年10月24日起，以46620元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）3.判令上丞公司、庄数兰共同向王完治退还2013年11月26日起至2014年10月23日租金74316.7元及逾期付款利息（自2014年10月23日起，以74316.7元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）；4.判令潘雪双、上丞公司、庄数兰赔偿王完治租赁期间停业损失24,000元;5.判令潘雪双、上丞公司、庄数兰承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年，王完治因开店需要租赁位于厦门市湖里区间店铺（下称讼争房屋）。经询问，该房屋所有人系上丞公司，由上丞公司出租给潘雪双，由潘雪双负责转租事宜。2011年7月28日，王完治与潘雪双签订编号为1301032的《房屋租赁合同书》（下称租赁合同书一），按约：潘雪双将讼争房屋出租给王完治，租赁期限为2011年9月12日至2021年9月11日，每月租金为3,700元；王完治应每两年向潘雪双交付租金88,800元；合同签订之日，王完治需向潘雪双交付押金3,700元。租赁合同书一签订后，王完治按约向潘雪双交付了3,700元押金及相应租金。2013年8月12日，王完治向潘雪双支付2013年9月12日至2015年9月11日租金88,800元。2014年5月，上丞公司却以房屋所有权人的名义，在未通知王完治的情况下，擅自对王完治承租的讼争房屋进行停电，导致王完治店铺无法经营，迫使王完治与其代理人庄数兰重新签约。至此，王完治方知潘雪双与上丞公司因讼争房屋等相关店铺存在房屋租赁合同纠纷为由诉至厦门市湖里区法院，案号为（2013）湖民初字第2582号，一审判决潘雪双败诉，解除潘雪双与上丞公司之间的《租赁合同》等；潘雪双提起上诉，二审正在审理中，案号为（2014）厦民终字第2199号。2014年6月14日,迫于停电无法经营，无奈，王完治与庄数兰签订了一份《房屋租赁合同书》（下称租赁合同书二），双方约定：庄数兰将讼争房屋租赁给王完治作为店面之用，允许王完治转让、房租归王完治所有，转让费归王完治；租赁期限自2013年11月26日起至2020年11月25日止，每月租金为6,500元，王完治应每季度向庄数兰交付19,500元，每季前7日付清，款项支付至庄数兰名下东渡建行卡上。租赁合同书二签订后，上丞公司于2014年7月恢复了讼争房屋的供电。后，王完治向庄数兰支付了2013年11月26日至2015年11月25日的房租。后，王完治退租，该合同由双方协商终止。潘雪双与上丞公司因房屋租赁合同纠纷案件二审判决书【案号为（2014）厦民终字第2199号】于2014年10月10日下达，二审判决维持原判，也即是说潘雪双与上丞公司之间的《租赁合同》于2014年10月10日才通过判决解除。那么，对于该判决生效前，上丞公司、庄数兰收取的2013年11月26日至2014年10月10日前的房租71,500元，为无权收取，理应退还给王完治；对于该判决生效后，潘雪双收取的2014年10月11日起至2015年9月11日止的房租40,700元及押金3,700元，理应由潘雪双退还给王完治。另，对于2014年5、6月停电期间，王完治无法正常经营产生的营业损失及2个月房租7,400元，也应由潘雪双退还。虽经王完治多次催促，三被告均以各种理由推托，对于各自多收取的房租，均不予退还。潘雪双辩称，一、本案依法应拆成两个案件，王完治应当庭先明确本案的被告。王完治与潘雪双，及潘雪双与上丞公司、庄数兰系两个不同的房屋租赁合同法律关系。因此，王完治应当庭先选择其中的一个法律关系进行审理，其余另案审理。二、关于租金纠纷的诉讼时效为一年，王完治主张超出诉讼时效。三、关于诉求一，王完治无权要求潘雪双退还押金3,700元。上丞公司在2013年年初就一直要求提前解除与潘雪双签署的房屋租赁合同，收回讼争房屋，并于2013年4月2日向贵院起诉潘雪双，直至2014年10月23日才出具二审判决。在前述期间，上丞公司和其打手就多次威胁所有租户（含王完治）不得向潘雪双缴交租金，且王完治也怕讼争房屋届时被上丞公司提前收回，租金有去无回，便一直拒绝支付2013年9月12日至2015年9月11日的房租给潘雪双。原告不支付房租已构成违约，根本无权要求退还押金。四、关于诉求二和王完治另外增加的诉求，王完治要求潘雪双退还40,700元和7,400元两项租金、相应利息以及赔偿停业损失没有任何事实和法律依据。第一，王完治没有支付潘雪双2013年9月12日至2015年9月11日期间的房租，就无从谈起退还2014年10月11日至2015年9月11日的租金40,700元。相反，王完治应向潘雪双补交2013年9月12日至潘雪双与上丞公司之间的《租赁合同》解除之日（即（2014）厦民终字第2199号民事判决书生效之日--最早为2014年10月23日）的房屋租金49,580元（44,400+3,700/30*42）及相应滞纳金。第二，关于2014年5、6月租金7,400元以及停业损失24,000元，根据王完治提供的证据，其是否经营受损尚待考证。退一步而言，即便王完治真有受损，因对讼争房屋进行停电致使王完治受损的是上丞公司，潘雪双没有责任。综上，王完治主张于法无据，恳请贵院予以驳回。上丞公司未到庭答辩，提交书面答辩状辩称，一、王完治要求上丞公司退还2013年11月26日治2014年10月10日间租金及逾期付款利息没有事实依据和理由。上丞公司与潘雪双于2011年7月12日签订《租赁合同》，约定潘雪双承租上丞公司位于厦门市湖里区华阳阁经贸综合楼一层、二层房屋（含本案讼争房屋），租赁期限自2011年9月12日起至2021年9月11日止。王完治与潘雪双于2011年7月8日就本案讼争房屋签订《租赁合同》，租赁期限自2011年9月12日起至2021年9月11日止。根据厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第2582号判决书认定的事实，上丞公司因潘雪双严重违反合同约定的行为，于2013年4月2日行使单方解除合同的权利，并于2013年11月26日得到厦门市湖里区人民法院的支持。上丞公司自该日起实际收回厦门市湖里区华阳阁经贸综合楼一层、二层房屋，享有占有、处分及收益的权利。上丞公司于2014年5月1日开具了授权书及承诺书给庄数兰，由其代表上丞公司处理厦门市湖里区华阳阁经贸综合楼一层、二层房屋的出租事宜，并承诺各租户与庄数兰签订合同后，上丞公司与潘雪双所签订的合同同时作废。王完治认可授权书及承诺书所载内容，并于2014年6月14日与上丞公司的授权代表庄数兰就讼争房屋签订《租赁合同》。二、王完治要求上丞公司赔偿其租赁期间停业损失没有事实依据和理由。首先，王完治承租的讼争房屋并不存在停电的事实，上丞公司或庄数兰并未采取断电行为，王完治没有提供2014年6-7月间存在停电情况的证据。其次，王完治所主张的租赁期间停业损失没有客观性。一是王完治没有证据证明洪辉、黄婷、黎汉程系其员工；二是王完治没有证据证明该三人系讼争房屋的店内上班员工；三是即使三人是王完治的员工，因三人与王完治存在利害关系，三人写的现金收条也不足以采信；四是时隔一个月的六张《现金收入凭证》的编号分别为3315620、3315581、3315582、3315584、3315558、3315586。2014年6月10日洪辉所写的凭证编号为3315620，该凭证编号竟然在2014年7月10日黎汉程缩写凭证3315586之后，而黄婷、黎汉程于2014年6月10日所写的两张凭证竟与三人于2014年7月10日所写的三张凭证几乎是连号，中间只缺了编号为3315583的凭证。因此，王完治所补充的现金收入凭证存在不合理之处且无法给出令人信服的理由。再次，王完治所称的2014年6-7月间停电造成的损失与上丞公司或其授权代表庄数兰没有关联。请求驳回王完治的诉求。庄数兰未到庭答辩，提交书面答辩状与上丞公司答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。潘雪双对王完治提交的潘雪双与王完治签订的编号为1301032的房屋租赁合同书、编号为4657224的收款收据、判决书无异议，王完治对潘雪双提交的判决书的送达回证无异议，上丞公司、庄数兰未到庭提出异议，本院对双方无异议的证据予以认定并在卷佐证。根据无争议的证据认定如下事实：2011年7月28日，潘雪双与王完治签订一份编号为1301032的《房屋租赁合同书》，约定：王完治向潘雪双承租座落于厦门市湖里区间的房屋；租赁期限自2011年9月12日至2021年9月11日；每月租金为3700元，王完治每两年向潘雪双支付88800元，下次付款应提前7天付清；王完治向潘雪双交付3700元作为押金，到合同期满，且王完治交清租赁期间应交的一切费用后，潘雪双应将押金无息退还王完治。2013年8月12日，潘雪双确认收取王完治押金3,700元。2013年4月2日，厦门市湖里区人民法院立案受理上丞公司与潘雪双、曾鹭斌、王完治、黄志荣、谢春贵、厦门聚果堂商贸有限公司、汪传安、杨丽荣、李楷芳、林文珍、吴玉兰房屋租赁合同纠纷一案[案号为（2013）湖民初字第2582号]。厦门市湖里区人民法院经审理认定，2011年7月12日，厦门富豪集团有限公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的潘雪双签订了《租赁合同》一份，就厦门富豪集团有限公司将坐落于厦门市湖里区华阳阁经贸综合楼一层、二层的房屋出租给潘雪双的相关事宜进行约定，甲方允许乙方自行分割出租经营。2011年7月13日，潘雪双作为接收人在一份载明交接房屋为厦门市湖里区金鼎路经贸综合楼一层、二层的《房屋交接单》上签字。潘雪双接收上述讼争房产后，对讼争房产进行分割，并分别出租给第三人曾鹭斌、王完治、黄志荣、谢春贵、厦门聚果堂商贸有限公司、汪传安、杨丽容、李楷芳、林文珍、吴玉兰。2013年3月20日，厦门富豪集团有限公司将名称变更为福建上丞建设集团有限公司。2013年11月26日，厦门市湖里区人民法院作出如下判决：一、解除原告福建上丞建设集团有限公司与被告潘雪双于2011年7月12日签订的《租赁合同》；二、潘雪双应自本判决生效之日起一个月内拆除厦门市湖里区经贸综合楼一层、二层内安装的扶梯并将上述房产恢复原状返还给上丞公司；三、潘雪双应自本判决生效之日起十日内，按每月70000元的标准向上丞公司支付2013年3月12日起至本判决生效之日止的租金；四、潘雪双应自其将厦门市湖里区经贸综合楼一层、二层返还给上丞公司之日起十日内，赔偿上丞公司占用房产的损失（按每月70,000元的标准自本判决生效之日的次日起计至潘雪双实际返还房产之日止）；五、驳回上丞公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉潘雪双的诉讼请求。潘雪双不服（2013）湖民初字第2582号判决，上诉至厦门市中级人民法院[案号为（2014）厦民终字第2199号]，厦门市中级人民法院于2014年10月10日作出如下判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2014年10月23日生效。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、王完治提交潘雪双2013年8月12日出具的编号为4657223的收款收据，载明“2013年9月12日至2015年9月11日房租88,800元，以转入潘雪双的工行6222300054092369为准”；王完治提交借记卡账户历史明细清单，体现2013年8月12日、2013年8月14日王完治分别向潘雪双指定账户转账支付50,000元、22,500元。王完治拟证明其向潘雪双支付了2013年9月12日至2015年9月11日的房屋租金88,800元，其中转账支付72,500元，其余款项以现金及一部苹果手机抵充。潘雪双对收款收据的真实性无异议，但辩称收取的租金金额应以转账为准。潘雪双对借记卡账户历史明细清单真实性无异议，但质证称该款项系王完治归还的欠款而非支付的租金。本院对编号为4657223的收款收据、借记卡账户历史明细清单的真实性予以确认。王完治主张其现金支付了该期间的部分租金及一部苹果手机抵充该期间的部分租金，但没有证据证明，本院不予采信。潘雪双质证称王完治转账支付的72,500元系归还欠款而非租金，但没有证据证明，本院亦不予采信。因此，根据该收款收据及借记卡账户历史明细清单，本院认定王完治向潘雪双支付2013年9月12日治2015年9月11日的租金为72,500元。2、王完治提交其与庄数兰签订的房屋租赁合同书、上丞公司出具的授权书及承诺书、王完治的储蓄活期明细查询，拟证明其与庄数兰、上丞公司存在房屋租赁关系并支付2013年11月26日至2015年11月25日156,000元租金。潘雪双对真实性、合法性、关联性均不予确认。上丞公司、庄数兰均辩称确认上丞公司委托庄数兰与王完治于2014年6月14日签订租赁合同，且王完治持有授权书及承诺书的原件，因此，本院对王完治提交的房屋租赁合同书、授权书、承诺书、储蓄活期明细查询的真实性予以确认。据此可以认定：2014年5月1日，上丞公司委托庄数兰处理厦门东路渡106号三一二层商铺及办公场所相关事宜。2014年6月14日，庄数兰（作为甲方）根据上丞公司的委托与王完治（作为乙方）签订一份《屋租赁合同书》，约定：甲方将东渡路106号之三第九店面出租给乙方，租赁期限自2013年11月26日至2020年11月25日止，每月租金为6,500元，付款方式为乙方应每季度向甲方交付19,500元，每季前7日付清，租金支付至庄数兰名下建设银行账户（卡号43×××49）。2014年6月19日至2015年9月7日，王完治向庄数兰的该建设银行账户转账支付2013年11月26日至2015年11月25日的租金156,000元。庄数兰系作为上丞公司受委托人与王完治签订合同，签订合同的法律后果由上丞公司承担，王完治与上丞公司之间存在合同关系。3、王完治提交现金收入凭证、身份证复印件，证明2014年6-7月停业期间，王完治发放店铺雇佣人员工资24,000元。潘雪双对真实性、合法性、关联性不予确认。本院认为，王完治提交的证据不足以证明其支付了员工工资，因此，对该事实本院不予认定。另查明，在本案审理中，王完治向本院申请保全潘雪双价值56684元的财产，依据王完治的申请，本院依法采取保全措施，王完治为此支付保全费586元。本院认为，上丞公司、庄数兰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。王完治与潘雪双、王完治与上丞公司签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效。王完治与潘雪双、王完治与上丞公司之间虽然存在两个租赁合同关系，但王完治的诉求基于潘雪双与上丞公司之间合同关系的解除，系基于同一房产租赁事宜签订的合同，因租赁期间存在交叉而发生的纠纷，不属于需要分别审理的两个法律关系，因此，潘雪双关于本案涉及两个法律关系，应选择一个当事人当被告的抗辩意见，本院不予采纳。2011年7月12日，上丞公司与潘雪双签订租赁合同，并将厦门市湖里区华阳阁经贸综合楼一层、二层的房屋交付潘雪双使用，该租赁合同于2014年10月23日经生效判决解除。根据合同约定，在合同期内，潘雪双有权对讼争房屋进行使用、出租。合同解除后，潘雪双应及时归还讼争房产，上丞公司对讼争房产享有使用、收益的权利。王完治与上丞公司签订合同并支付租金，上丞公司在其与潘雪双之间的合同解除之后亦接收租金，可以视为在该合同解除之日起王完治作为厦门市湖里区间店铺的实际使用人代潘雪双向上丞公司归还该房屋后，王完治与上丞公司依据双方2014年6月19日签订的房屋租赁合同继续履行合同，2014年10月24日起就厦门市湖里区间店铺租赁的有关权利义务依据王完治与上丞公司签订的合同履行。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。据此，并非所有涉及租金的纠纷诉讼时效为一年。本案并非王完治延付或者拒付租金发生的纠纷，而是在2014年10月23日判决生效时王完治知悉潘雪双与上丞公司合同解除后，主张返还其多支付的租金，因此，潘雪双关于租金纠纷诉讼时效一年，王完治的诉求超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。因潘雪双与上丞公司的之间签订的合同解除，致使王完治与潘雪双签订的合同无法继续履行，潘雪双应退还王完治押金3700元。2013年9月12日至2014年10月23日，王完治应支付潘雪双租金49,532.26元（3,700元/月×13月+3,700元/月÷31天×12天），王完治支付了72,500元并主张潘雪双退还39,220元，本院予以部分支持22,967.74元，超过部分不予支持。王完治于2016年10月9日起诉要求潘雪双退还该款项，潘雪双应及时归还，潘雪双未及时归还，因此本院认为王完治主张的逾期付款利息应自2016年10月9日起计算为宜。2014年5月、6月，讼争的房屋由王完治占有、使用，王完治主张潘雪双退还该期间的租金，本院不予支持。2013年11月26日至2014年10月23日期间的租金王完治已向潘雪双支付，且生效判决亦判令由潘雪双向上丞公司支付，王完治主张上丞公司退还该期间的租金74316.7元，本院予以部分支持70661.29元（6500元/月×10月+6500元/月÷31天×27天），超过部分不予支持。王完治主张庄数兰承担共同退还款项的责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。王完治于2016年10月9日起诉要求上丞公司退还该款项，上丞公司应及时归还，上丞公司未及时归还，因此本院认为王完治主张的逾期付款利息应自2016年10月9日起计算为宜。王完治主张潘雪双、上丞公司、庄数兰承担租赁期间的停业损失24,000元，没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、潘雪双应于本判决生效之日起十日内退还王完治押金3,700元。二、潘雪双应于本判决生效之日起十日内退还王完治租金22,967.74元并支付逾期付款利息（以22,967.74元为基数，按中国人民银行贷款利率标准，自2016年10月9日起计至本判决确定的付款日止）。三、福建上丞建设集团有限公司应于本判决生效之日起十日内退还王完治租金70,661.29元并支付逾期付款利息（以70,661.29元为基数，按中国人民银行贷款利率标准，自2016年10月9日起计至本判决确定的付款日止）。四、驳回王完治的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3,516元，减半收取计1,758元，由王完治负担742元，潘雪双负担233元、福建上丞建设集团有限公司公司负担783元。保全费586元，由王完治负担300元，潘雪双负担286元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 刘晓洪二〇一七年四月五日代书记员 薛志勇附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 搜索“”