（2017）渝0105民初2014号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2018-07-12

案件名称

中华人民共和国重庆海关后勤管理中心与郑凤莉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市江北区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中华人民共和国重庆海关后勤管理中心,郑凤莉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百三十五条，第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条

全文

重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初2014号原告：中华人民共和国重庆海关后勤管理中心，住所地重庆市渝北区龙山一路一号，统一社会信用代码12500000709401426E。法定代表人：唐明江，主任。委托诉讼代理人：周海娟，重庆华立万韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：高飞，重庆华立万韬律师事务所律师。被告：郑凤莉，女，1988年11月17日出生，汉族，住四川省邻水县。委托代理人：文梁平，郑凤莉配偶，男，1985年3月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告中华人民共和国重庆海关后勤管理中心与被告郑凤莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄涛公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周海娟，被告的委托诉讼代理人文梁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中华人民共和国重庆海关后勤管理中心向本院提出下列诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2016年1月1日起至2016年3月31日的租金7680元（按月租金标准为80元/月/平方米计算）；2、判令被告支付原告拖欠租金产生的滞纳金，以32元/天为标准，从2015年12月31日计算至实际租金支付完毕之日止；3、判令被告支付原告2016年5月6日起至2016年6月3日的水电费197.69元；4、判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费，以145元/月/平方米为标准，从2016年4月1日起计算至2017年2月21日止；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年1月1日，重庆海关机关服务中心与被告签订《房屋（门面）租赁协议》，约定将位于重庆市江北区洋河二村X-X号附X号房屋出租给郑凤莉使用，房屋使用面积为32平方米；每月租金为2560元，按月支付，每月底最后10天内支付下一月租金；拖欠租金的，应按1元/日/平方米的标准支付滞纳金；租赁期内的一切费用（水、电、气等）均由被告承担；租赁期限到2012年12月31日到期。前述协议履行完毕后，双方未续签合同，被告继续向原告缴纳租金至2015年12月。2015年12月28日，出租方向被告送达了解除不定期租赁关系的《通知》，双方合同关系于2016年4月1日解除，并要求被告于前述日期前返还房屋。出租方还承诺：在规定期限内返还房屋的，原告同意免除2016年1月至3月的房屋租金；逾期未返还的，则不享有免除租金优惠。但被告并未按通知要求履行相应义务，虽经多次催收，仍不履行返还房屋的义务。另，2016年3月，重庆海关机关服务中心更名为中华人民共和国重庆海关后勤管理中心。被告郑凤莉答辩称：一、双方合同中约定的房屋租金为48元/月/平方米，原告现主张标准没有依据。二、原告并不具备收取物业管理服务费的资质，且没有向我们提供任何物业管理服务，却向我们收取高额物管费。三、原告于2016年7月2日对涉讼房屋进行了停水停电。四、原告主张的逾期腾房占有使用费计算标准没有任何依据。五、原告没有收取滞纳金的主体权利。六、原告并未告知过我方如何办理房屋的交还手续。七、认可原告主张的水电费。本院经审理认定如下事实：中华人民共和国重庆海关（下称重庆海关）系重庆市江北区洋河二村66-68号房屋所有权人。重庆海关机关服务中心系重庆海关直属事业单位，获重庆海关授权对外负责房屋出租事宜。2012年1月1日，重庆海关机关服务中心与被告签订《房屋（门面）租赁协议》，约定将位于重庆市江北区洋河二村X-X号附X号（原告编号）房屋出租给被告使用，房屋使用面积为32平方米；租赁期间为2012年1月1日至2012年12月31日；租用金额：48元/月/平方米，每月租金1536元，物业管理费为每月1024元，合计2560元；租金支付方式为按月支付，每月底最后10天内支付下月租金；逾期支付租金的，每拖欠一天，被告应赔偿原告滞纳金1元/平方米；房屋押金为1500元；涉讼房屋内的水、电费用由被告承担。合同签订后，被告按约支付了房屋押金及租金，原告也将涉讼房屋交付被告使用。前述合同到期后，双方未续签合同，双方按原合同标准形成不定期租赁关系。2015年12月28日，重庆海关机关服务中心向被告发出通知，告知其决定于2016年4月1日解除与被告之间的租赁合同，并要求被告在2016年4月1日前腾退租赁房屋、办理交接手续。2016年2月20日，被告向重庆海关发出联名信访信，陈述重庆海关机关服务中心欲解除租赁合同的行为不合理。2016年3月1日，重庆海关机关服务中心再次向被告发出通知，要求各租户于2016年4月1日前办理房屋返还手续。2016年3月21日，被告向中华人民共和国海关总署发出联名信访信，陈述重庆海关机关服务中心欲解除租赁合同的行为不合理。2016年3月，重庆海关机关服务中心更名为原告。另查明，2016年5月17日，原告起诉至本院，要求解除双方租赁关系，并要求被告返还涉讼房屋。2016年10月8日，本院作出一审判决，确认双方租赁合同关系于2016年4月1日解除，并判令被告于判决生效之日起十日内将涉讼房屋返还。一审判决后，被告上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2017年2月4日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2017年2月21日，被告将涉讼房屋返还给了原告。以上事实，有《房屋（门面）租赁协议》、（2016）渝0105民初6534号民事判决书、（2017）渝01民终18号民事判决书及当事人陈述等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。庭审中，原告陈述涉讼房屋的租金标准为每月80元/平方米，原告由于税收改革及内部管理，才在双方合同中进行处理。在此前履行的合同中，双方均认可租金标准为每月80元/平方米。为证明前述事实，原告举示了重庆海关机关服务中心与被告于2011年4月1日签订的《房屋（门面）租赁协议》及原告出具的载明被告缴纳按每月80元/平方米的标准2015年10月至12月房屋租金中央非税收入统一票据。被告质证认为，对于票据金额没有异议，但是租金标准为合同约定的每月48元/平方米。为此，被告举示了加盖重庆海关财务专用章的中央行政事业单位资金往来结算票据，票据载明了原告出租房屋的物管费收费金额。原告质证认为，票据的真实性没有异议，但无法达到被告的证明目的，租金标准应以每月80元/平方米为准。原告还举示“58同城”房屋招租网站截图，拟证明涉讼房屋同等地段的市场招租的租金标准为每月280元/平方米，我方现主张被告按照每月145元/平方米的标准支付逾期腾房占有使用费有据可依。被告质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，逾期腾房占有使用费标准只能参考双方的房租金标准。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。被告对原告主张的水电费无异议，本院予以确认。结合本案双方的诉辩意见，本案争议焦点为：涉讼房屋的月租金标准、被告是否存在逾期支付租金的行为、原告主张的逾期腾房占有使用费标准。对此，本院分别评析如下：一、双方2012年之前就按照每月80元/平方米的租金标准履行合同；2012年1月1日签订的《房屋（门面）租赁协议》已载明涉讼房屋“租用金额”合计每月2560元；原告举示的中央非税收入统一票据证明双方在不定期租赁关系期间仍按前述月租金标准履行；被告既不认可原告提供了物业管理服务，又按前述标准履行租赁关系长达三年之久未提异议。综上，本院认为被告主张双方租金标准为每月48元/平方米缺乏事实依据，且有违常理，故本院认定重庆海关机关服务中心与被告于2012年1月1日签订的《房屋（门面）租赁协议》月租金标准为80元/平方米，该标准亦为双方不定期租赁合同关系期间的房屋租金标准。故被告应支付原告2016年1月1日起至2016年3月31日的房屋租金7680元。二、出租方向被告发出的腾房通知应视为出租方附条件免除2016年1月至3月租金的意思表示，被告未在2016年4月1日前返还房屋，理应支付2016年1月至3月的房屋租金；前述通知中出租方已将2016年1月至3月的房屋租金支付时间进行更改，根据查明事实，被告逾期支付租金的时间应从2016年4月1日起算；被告虽主张在双方解除房屋租赁关系前多次向原告交纳租金、原告拒收的事实，但其并未举示证据予以证明，其至今未缴纳房屋租金理应承担违约责任，双方合同约定的滞纳金实为违约金。现被告请求本院对原告主张的违约金予以调低，在原告未举证证明其实际损失的前提下，本院综合考虑被告拖欠费用期限以及金额，参照每月租金标准，对原告该诉讼请求酌情主张300元。三、租赁合同解除后，承租人应当履行返还租赁物的义务。原、被告之间的房屋租赁关系已经生效判决确认于2016年4月1日解除，故被告应从2016年4月1日起将涉讼房屋返还给原告。现原告主张被告支付逾期腾房占有使用费于法有据，但主张逾期腾房占有使用费标准的依据仅为图示房屋招租时的房屋租金价格，不能作为确定涉讼房屋市场租金价值的依据，故逾期腾房占有使用费标准应以双方租赁合同约定的租金标准80元/月/平方米为准。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑凤莉于本判决生效之日起十五日内支付原告中华人民共和国重庆海关后勤管理中心2016年1月1日起至2016年3月31日的房屋租金7680元；二、被告郑凤莉于本判决生效之日起十五日内支付原告中华人民共和国重庆海关后勤管理中心逾期支付租金的违约金300元；三、被告郑凤莉于本判决生效之日起十五日内支付原告中华人民共和国重庆海关后勤管理中心2016年5月6日起至2016年6月30日的水电费197.69元；四、被告郑凤莉于本判决生效之日起十五日内支付原告中华人民共和国重庆海关后勤管理中心逾期腾房占有使用费，以每月2560元为标准，从2016年4月1日起计算至2017年2月11日止；五、驳回原告中华人民共和国重庆海关后勤管理中心的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告郑凤莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员　　黄涛二〇一七年四月五日书　记　员　　张欢 更多数据：