（2017）鲁01民终1659号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-03
案件名称
济南东拓置业有限公司与朱文珺商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济南东拓置业有限公司,朱文珺
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终1659号上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉，董事长。委托诉讼代理人：樊兆杰，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱文珺，女，1984年9月24日出生，汉族，无业，住济南高新区。委托诉讼代理人：燕泽，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茂申，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）因与被上诉人朱文珺商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东拓置业上诉请求：一、撤销一审判决第一项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、根据一审判决认定的事实，上诉人依照合同约定于交付房屋之日（2011年12月11日）后270日（2012年9月6日）内将有关材料报产权登记机关备案并书面通知被上诉人向房管部门申请办理房屋所有权证。由此，被上诉人主张逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2012年9月7日起算至2014年9月6日止，即满两年。而被上诉人起诉时间为2015年5月份，已超过两年的诉讼时效期间，且期间没有时效中止或中断的法定情形，理应驳回其诉讼请求。二、在履行合同过程中，因政府政策的调整导致上诉人办理初始登记的延误，上诉人自身并无过错，不应承担违约责任。三、被上诉人并未因东拓置业逾期办证遭受任何实际损失，相反却因房屋升值而获益，根据公平原则不应支持被上诉人要求违约金的诉求。朱文珺辩称，一、被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效，且一审中上诉人并未提出时效抗辩，二审中提出应不予支持。二、关于房地产开发项目竣工综合验收备案制度早有明确的规定，并非2011年4月27日济南市建委首次提出。上诉人作为房地产开发企业对相关法律应早已熟知，也应具有前瞻性，且济建发（2011）7号文件是政府部门为规范开发商经营行为作出的规定，是一种督促规定而非障碍性规定，并非对上诉人办理初始登记设置障碍。同时，上诉人与被上诉人双方约定交房后270日取得房屋权属证书已经远远超过了法律规定的90日的期限。上诉人在如此宽松的时间仍未完成房屋初始登记，皆因自身建设问题，不存在免责事由，应按合同约定支付违约金。三、因上诉人逾期办理产权证书给被上诉人落户、子女上学、保险转移办理、贷款等多方面带来了巨大的经济损失，被上诉人按照合同约定主张违约金是依据合同和站在公平角度行使权利。一审法院依照双方合同约定计算逾期办证违约金，于理于法有据。综上，应驳回上诉人的上诉请求。朱文珺向一审法院起诉请求：1、依法判决东拓置业支付逾期办证违约金6417.41元；2、本案诉讼费用、保全费用、邮寄费用由东拓置业承担。一审法院认定事实：2010年5月25日,朱文珺（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。由朱文珺购买东拓置业开发建设的位于高新区某号楼某室房屋及储藏室，房屋建筑面积为98.81平方米，储藏室建筑面积为9.27平方米，房屋总价款为495792元。合同第八条约定：出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3、市政府配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人的原因造成工期延长的。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，朱文珺依约向东拓置业支付了房屋及地下储藏室全部购房款482512元，其中房屋购房款为463632元，地下储藏室购房款为18880元。东拓置业于2011年12月11日向朱文珺交付了房屋及地下储藏室。2013年1月14日，东拓置业向朱文珺下发办理房产证的通知，通知朱文珺房产证自2013年1月17日起开始办理。朱文珺主张东拓置业应在交房后270日内协助朱文珺办证，即应在2012年9月6日之前通知。但东拓置业实际通知朱文珺办证的时间为2013年1月17日，逾期133天，故要求东拓置业支付逾期办证违约金6417.41元（以482512元为基数，自2012年9月6日起至2013年1月17日止按照日万分之一计算）。东拓置业称已依据合同约定在上述商品房交付朱文珺后270天内将资料报产权登记机关，并通过书面张贴公告的形式通知了朱文珺，因此不存在逾期的情况。东拓置业未提供证据证实上述主张。一审法院认为，朱文珺与东拓置业于2010年5月25日所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律的保护，朱文珺、东拓置业双方均应本着诚实守信的原则全面履行各自的义务。朱文珺依约向东拓置业交纳了购房款，东拓置业理应依合同约定于双方交付房屋之日（2011年12月11日）270日(2012年9月6日)内将相关资料报产权登记机关备案并书面通知朱文珺向房管部门申请办理房屋所有权证。而东拓置业直至2013年1月14日才通知朱文珺办理房产证，已构成违约。东拓置业抗辩已依合同约定在房屋交付朱文珺后270天内将资料报产权登记机关，并通过书面张贴公告的形式通知了朱文珺，但未提供证据证实上述主张，一审法院不予采信。东拓置业应按照涉案合同的约定以总房款482512元为基数，自2012年9月7日起至2013年1月14日止（130天），按每天万分之一的标准支付逾期办证违约金，计算数额为6272.66元。对于朱文珺主张的超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告朱文珺支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金6272.66元（130天，以总房价482512元为基数，按每日万分之一计算）。二、驳回原告朱文珺的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告济南东拓置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，上诉人东拓置业在一审法院审理本案时，未提出时效抗辩，其在二审期间提出，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。东拓置业主张因政府原因导致东拓置业公司办理初始登记的延误，其自身并无过错，不应承担其对朱文珺的违约责任的理由与法律规定不符，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，东拓置业以朱文珺因房屋升值而获益，根据公平原则不应支持朱文珺要求违约金的诉求的理由与上述法律规定不符，对于其不应支付违约金的请求不予支持。综上所述，东拓置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人济南东拓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 翟 勇代理审判员 王立强二〇一七年四月五日书 记 员 李 环 更多数据：搜索“”来源：