（2017）青01行终17号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-04-11
案件名称
韩哈尼、徐勇、西宁丰东房地产开发有限公司与原审被告西宁市国土资源局房屋登记管理行政撤销一案二审行政判决书
法院
青海省西宁市中级人民法院
所属地区
青海省西宁市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
韩哈尼,西宁丰东房地产开发有限公司,徐勇,西宁市国土资源局
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
青海省西宁市中级人民法院行 政 判 决 书(2017)青01行终17号上诉人（原审原告）韩哈尼，男，撒拉族，1957年9月1日出生，青海长江工贸（集团）有限责任公司董事长，住青海省西宁市城中区长江路。委托代理人张衍光，江苏通运律师事务所律师。委托代理人韩尚英，男，撒拉族，1981年8月13日出生，青海长江工贸（集团）有限责任公司副总经理，住青海省化隆县甘都镇阿河滩村。系上诉人的女婿。上诉人（原审第三人）西宁丰东房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市城东区大众街。法定代表人安文耀，董事长。委托代理人周国军，青海西海律师事务所律师。上诉人（原审第三人）徐勇，男，汉族，1970年12月31日出生，住江西省南昌市西湖区船山路。委托代理人周国军，青海西海律师事务所律师。被上诉人西宁市国土资源局,住所地西宁市城西区黄河路。法定代表人包维珍，局长。委托代理人卫振祺，西宁市不动产登记服务中心副主任。委托代理人李政霖，青海泰宏律师事务所律师。原审原告韩哈尼、原审第三人西宁丰东房地产开发有限公司（以下简称丰东房地产公司）、徐勇因韩哈尼诉西宁市国土资源局（以下简称市国土局）房屋登记管理行政撤销一案，不服西宁市城西区人民法院于2016年12月13日作出的（2016）青0104行初47号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年2月28日公开开庭审理了本案。上诉人韩哈尼及其委托代理人张衍光，上诉人丰东房地产公司、徐勇的共同委托代理人周国军，被上诉人市国土局的委托代理人卫振祺、李政霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，韩哈尼系西宁市城中区水井巷25号房屋所有权人，其相邻铺面城中水井巷4号1幢2幢为丰东房地产公司和徐勇按份共有。2010年11月22日,西宁市城东区房地产开发公司和第三人徐勇因房屋买卖向西宁市住房保障和房产管理局（以下简称市房产局）申请房屋权属变更和转移登记，西宁市城东区房地产开发公司和第三人徐勇提交了房屋所有权证登记申请书（转移）、西宁市房屋权属登记申请书（变更）、西宁市房屋买卖契约、房屋所有权证、房屋公有权利协议书、面积计算表、契税完税证、税务事项通知书等资料，市房产局根据《房屋登记办法》（建设部令第168号）审查，上述资料齐全、符合法定形式，即为第三人办理了相关的转移登记和变更登记，于2010年12月3日核发了宁房权证城中区字第0282**号房屋所有权证和宁房权证城中区字第0282**号房屋所有权证。另查，西宁市城东区房地产开发公司为城中区水井巷工程旧房改造开发项目的房地产开发企业，其根据西宁市城东区经济贸易局关于城东区房地产开发公司改制的批复〔东区经贸（1999）060号〕改制组建丰东房地产公司。再查，2015年12月3日，西宁市人民政府办公厅发布《西宁市人民政府办公厅关于印发西宁市国土资源局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（宁政办〔2015〕218号）文件，将市房产局承担的房产登记职责划入市国土局，西宁市不动产登记管理局是市国土局的内设机构。原审法院认为，自2015年12月3日起，原属市房产局的房产登记职责划入市国土局，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，本案适格的被告应当是市国土局。针对本案争议的三个问题，第一对于采光天井的问题，根据西宁市测绘所开具的情况说明及生效裁判文书确认的事实，该部分面积为本案第三人的所有；第二关于锅炉房的问题，第三人丰东房地产公司作为本案涉案房屋的房地产开发企业，根据《房屋登记办法》第三十一条的规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”公共设施锅炉房的57.54平方米登记在其名下，并无不当；第三关于“配电室”的问题，从涉案房屋的一层平面图可知，该部分原为值班室，并非公共设施配电室，该部分为第三人后期使用过程中改为配电室，不存在登记错误的问题。市房产局在给第三人办理房屋转移和变更登记时，履行了审查义务，对于多登记的72.27平方米依法予以核减，但是对第三人丰东房地产公司在房屋拆迁建还过程中已经建还的杨金芬和贾军的房屋面积未予核减，造成涉案房屋一层已核发的房产证的总建筑面积大于一层的实际总建筑面积。根据《房屋登记办法》第七十五条第二款的规定，对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。而根据本案庭审调查的事实，市国土局未书面通知相关权利人办理变更的情况下，给第三人丰东房地产公司和徐勇办理了转移和变更登记，该具体行政行为在程序上存有瑕疵。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六条、第七十条第三项之规定，判决：撤销市房产局于2010年12月3日核发的宁房权证城中区字第0282**号房屋所有权证和宁房权证城中区字第0282**号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告西宁市国土资源局承担。宣判后，原审原告与原审第三人均不服，向本院提起上诉。原审原告韩哈尼上诉称，原审法院认定部分事实错误：1、市房产局给丰东房地产公司、徐勇办理的房产登记配图错误，不符合房屋区位、面积分割等真实情况。配图中有4号、5号临街商铺各一间,丰东房地产公司已于1996年销售给了第三方，而市房产局在给丰东房地产公司、徐勇办理房产证时，未从原有面积中扣减己出售的面积，也未在配图中做修改。一审法院认定了上述事实，但对于“井亭空间”的认定没有根据有关客观证据，井亭空间的部分，不是房屋实有面积，而该面积却错误登记在丰东房地产公司、徐勇房产登记面积705.29平方米中，一审法院以西宁市房屋测绘所于2013年10月16日出具的情况说明对“井亭空间”作出认定证据不足。2、市国土局给丰东房地产公司、徐勇办理的房产登记705.29平方米面积中还包含全体业主共有的公用设施配电室94.405平方米。一审法院认定为涉案房屋的一层平面图可知该部分原为值班室，不存在登记明显错误，而一审法院依据的一层平面图系无设计单位盖章、无主管部门审图、审批加盖公章的复印件，以这样来源不明、缺乏原件对照、没有审核批准的图纸作为定案依据明显错误。3、丰东房地产公司将全体业主共有的公用设施57.54平方米的锅炉房出售给徐勇后变成丰东房地产公司、徐勇的按份共有房产，市房产局在没有任何证据的情况下给其办理房屋登记手续，一审法院对锅炉房的认定缺乏证据。故请求二审法院纠正一审法院错误认定的事实，并依法裁判。丰东房地产公司、徐勇上诉称，一审判决认定有误，1、因贾军、杨金凤的两间铺面不是丰东房地产公司销售的铺面，当时是房管所建还的房屋，丰东房地产公司并未向房产管理部门出具办证的相关材料。2、上述两间铺面面积是否核减，与徐勇无关。丰东房地产公司并未向房产管理部门出具办证手续，房产管理部门给贾军、杨金凤办证不合法。本案所涉房产证面积是丰东房地产公司的单独面积，如果核减也仅是核减丰东房地产公司的面积，与徐勇没有关系。故请求二审法院：1、依法撤销原审判决，并依法改判驳回韩哈尼的一审诉讼请求。2、本案案件受理费由韩哈尼承担。被上诉人市国土局答辩称，1、关于“采光天井”问题，根据施工平面图可以证明“采光天井”在建房时并不存在，该部分原设计为“花坛”。房屋平面图中所标注的“采光天井”是本案原审第三人在2012年自行改建而成，并无规划许可及设计变更等说明文件。故采光天井部分是房屋实有面积，该部分产权应属原审第三人所有，并不是公共部分。对于韩哈尼所述的由于“采光天井”部分直接影响了负一楼的采光、通风及消防安全，市国土局认为该问题不属于本案审理范畴。2、关于贾军、杨金芬所有临街商铺问题。贾军、杨金芬所有的临街商铺属回迁房屋，在1999年时已办理登记。该部分面积应当从原审第三人所有面积中扣减出来，市国土局已经通知原审第三人，其未向市国土局申请更正登记，但此与韩哈尼没有行政法律意义上的利害关系。3、关于配电室、锅炉房的登记问题。施工平面图可以证明配电室部分在原设计中为值班室，并不属于公共部分。锅炉房占有部分与本案诉争面积部分不属同一楼体，且在登记中已明确为公共设施，该部分并未登记至原审第三人名下，故不存在错误登记情形。请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回韩哈尼的诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，市房产局为原审第三人办理的相关转移登记和变更登记，并于2010年12月3日核发宁房权证城中区字第0282**号房屋所有权证和宁房权证城中区字第0282**号房屋所有权证的行为事实是否清楚，程序是否正当，证据是否合法。市房产局在给第三人办理房屋转移和变更登记时，对于原审第三人在房屋拆迁建还过程中已经建还的杨金芬和贾军的房屋面积未予核减，造成涉案房屋一层已核发的房产证的总建筑面积大于一层的实际总建筑面积，市房产局在未书面通知相关权利人办理变更的情况下为原审第三人办理了转移和变更登记，违反《房屋登记办法》的规定，该行政行为在程序上存有瑕疵。关于采光天井的问题，生效判决认定了以下事实：“西宁市房产局依据杨建、韩哈尼的申请，将位于西宁市城中区水井巷25号的房屋所有权转移登记给韩哈尼并向其颁发了宁字第108267号房屋所有权证，该房屋所有权证中所配房屋分布平面图中相邻房屋所有权人，即丰东房地产公司与徐勇的平面配图中有“采光天井”的标注，而原房屋所有权人杨建的宁字第018086号房屋所有权证及丰东房地产公司与徐勇所持的原始房产证平面配图中并无“采光天井”的标注。”一审法院在未对西宁市房屋测绘所出具情况说明进一步核实的情况下，仅以生效判决认定的上述事实和情况说明确认“采光天井”为原审第三人所有依据不足。本案所诉市房产局的登记行为发生于2010年，上述证据亦不能作为市房产局作出登记行为时的依据。行政机关作出行政行为时应尽到审查核实义务，应以符合法律要件的证据作为其作出行政行为的依据。本案中，市房产局登记行为主要依据为施工平面图，而该施工平面图不符合证据的法定形式。综上，市房产局在给原审第三人办理房屋转移和变更登记时主要证据不足，违反法定程序，应当予以撤销。故原审判决关于此节认定事实依据不足，但判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人韩哈尼、丰东房地产公司和徐勇各负担50元。本判决为终审判决。审判长 祁小芹审判员 邓青玲审判员 丁笑曦二〇一七年四月五日书记员 闫 玲附：本案适用的法律规定《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持判决、裁定。 关注公众号“”