（2017）粤0606民初1067号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-09-18
案件名称
梁伟洁与佛山市万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁伟洁,佛山市万科物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初1067号原告：梁伟洁，女，1978年7月5日出生，汉族，住佛山市顺德区，委托诉讼代理人：徐超毅，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：何婉盈，广东瑶琨律师事务所实习律师。被告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金御华府会所1第一层。法定代表人：向云。委托诉讼代理人：张书英、张志豪，被告的员工。原告梁伟洁与被告佛山市万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.限令被告在三个月内完全履行物业服务以下内容：管家热线24小时接受业主咨询；每季度进行一次上门回访；每半年开展免费的集中便民服务活动；每季度组织不少于1次社区活动，公司层面每年度至少统一组织一次大型社区文化活动；服务中心主管级（含）以上人员每人每月至少与2位客户、客户管家每人每月至少与10位客户进行面对面访谈；项目交付后半年内，对所有已办理交付手续的客户进行一次上门访谈；公司每年对项目进行两次客户满意度调查，对调查结果进行统计分析，制定客户满意度提升计划并有效落实；服务中心每年至少召开一次业主恳谈会，汇报工作并认真听取客户意见，会后制定改进计划，并在服务区域公示；配置人脸生物识别门禁并24小时开通；每季度1次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每月检查1次；居家对讲、无线对讲系统主机每周清洁保养1次；设置车场远距离刷卡系统；设置双开门电梯系统；服务中心每半年组织开展军事比武，以提升安全队伍的威慑力；果皮箱、垃圾桶合理设置；电梯门壁打蜡上光每月不少于2次，表面光亮、无污迹；大堂地面根据材质情况每月不少于1次进行抛光保养；泳池水面面积以250平方米为单位，250平方米以下的至少配备2名救生员，在250平方米以上的，按每增加一个单位以内面积增加一人的标准配备，且按此标准相应地配备救生观察台；泳池开放前和开放期间，至少各进行1次培训，泳池开放期间，泳池管理员至少每天2次、主管人员至少每天1次、部分负责人至少每周1次对泳池现场安全、水质、人员工资状态等进行检查，节假日或者其他非上班时间，值班经理须每天至少检查泳池一次；泳池至少每年换水一次，开放期间每日补充新水，幼儿涉水池每天换水一次，每天至少早、中、晚测试三次水质，泳客人数多时适当增加检测频次；泳池非开放期间，泳池管理员至少每周一次、管人员至少每月一次、部分负责人至少每季一次对泳池现场进行巡检；2.起诉日前的物业管理费应按3元/平方米计算，即被告应向原告返还多支付的物业管理费891.24元，即[（5-3）元/平方米×31.83平方米×14个月（从2015年11月的次月计至起诉月份）=891.24元]；3.在第一项诉讼请求提及的服务内容未完全履行之前，物业服务费暂定按3元/平方米/月计算；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2015年11月13日购进万科天傲湾花园一个车位，同日与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由被告对原告房屋所在的天傲湾小区进行前期物业管理服务。合同第三条第一款约定，高层住宅服务费按建筑面积每月每平方5元计收，同条第三条第二款约定，商品房达到竣工交付使用条件，业主应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。房屋交付后，原告依约履行了支付物业服务费的义务，但是原告居住至今已达两年，即使原告多次向被告反映，但被告所提供的物业服务始终不符合《前期物业管理服务协议》中关于质量标准的约定。被告收取的物业服务费已超出顺德区新建住宅前期物业服务收费政府指导价的最高标准3元/平方米，即便其收费标准5元/平方米于2012年12月6日已经佛山市顺德区发展规划和统计局的批准和备案，但是该批复的前提是物业公司能提供超Ⅰ级标准服务。开发商在发改委申请审批及备案的服务项目，法律上应当视为开发商及物业公司对全体业主的承诺。实际上，依涉案小区目前的物业服务内容和水平，仅能达到相当于《顺德区住宅物业服务收费参考标准》Ⅰ级服务，部分基础服务及大部分超标服务均未能实现。被告佛山市万科物业服务有限公司辩称，一、原告没有提供任何证据证明被告未完全履行前期物业服务协议约定的内容。二、即使原告没有举证，被告仍然提供了证据证明被告已经履行了前期物业服务合同中所约定的义务。三、被告的收费符合约定，且该收费标准已经佛山市顺德区发展规划和统计局核定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于证人笔录，因证人的陈述间存在矛盾，且证人与本案具有利害关系，对该笔录本院不予采信。2.对被告提供的证据2、3、5、6、9、10、13、15，原告抗辩称因其为被告单方制作，不予确认，但依该事项的性质，上述证据只能是由被告单方制作，而上述证据本身及其相互间并无矛盾之处，故原告以在未提供相反证据的情况下，本院认定其真实性并予以采信。本院经审理认定事实如下：原告于2015年11月13日与开发商签订了商品房买卖合同一份，购买了佛山市顺德区大良德和南岸居民小组德胜中路5号万科天傲湾一个车位。签订上述合同的同日原告与被告签订前期物业管理服务协议，约定由被告对原告房屋所在的天傲湾小区进行前期物业管理服务，车位每个按100元/月计收物业服务费，商品房达到竣工交付使用条件，业主应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，被告服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与被告协商一致另有约定的除外。另双方对天傲湾住宅小区高层住宅服务费现按建筑面积每月每平方5元计收的事实无争议。车位交付后，原告依约履行了支付物业服务费的义务。2012年12月6日佛山市顺德区发展规划和统计局作出了《顺德区发展规划和统计局关于核定天傲湾住宅小区前期物业服务最高收费标准的批复》，核定涉案住宅小区前期物业服务最高收费标准为5元/平方米（按建筑面积计，不含公共水电费用分摊），具体由被告与物业买受人约定，该批复附有服务内容和各分项标准，该服务内容和各分项标准包含原告诉请第一项的内容。被告未在每楼层设置垃圾筒，未在2015年开展便民服务活动，至今仍未开放泳池。起诉前，车库的部分出入口确实未开通。本院认为，从相关的法律规定看，物业服务合同具有其特殊性，物业费虽在形式上体现为物业服务企业提供企业服务所收取的对价，但从本质上讲，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，若允许部分业主动辄以物业服务企业履行服务义务有瑕疵而少交或不交费用，其后果将使得物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供服务。基于此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。其中的“继续履行、采取补救措施或者赔偿损失”应有顺序意义。而从本案查明的事实看，原告诉请第一项中的大部分，被告均已经继续履行，至于每层设置垃圾筒并非前期物业管理服务协议的约定，且每层设置垃圾筒也仅为原告的要求，其未必就符合其他业主的意思。而双开门电梯无精确的定义，原、被告的解释不一，应视为未达成合意。关于游泳池的开放，被告已经提供证据证明其正在积极办理游泳池开放的手续，且从前期物业管理服务协议看，并无游泳池开放产生的费用由被告承担的约定，则被告综合考虑开放的成本、入住户数等决定游泳池开放的时间也有理。关于车库三个出入口当时仅部分开通的原因，被告亦给予了合理解释（一个出入口对着绿地公园，属于市政规划，由于没有开通，所以出入口也暂不能开通；一个出入口与商业共用，当时商业部分未开通）。总之，被告的物业服务虽然存在瑕疵，但其已积极改正，采取了补救措施，原告的请求也失其依据，本院不予支持。然被告应当吸取教训，认真与业主沟通，听取业主的意见，积极提高物业服务水平，减少纠纷的发生。如因被告提供的物业服务存在瑕疵，导致原告损失的实际发生，原告可另行向被告主张权利。如果大部分业主确实不满意被告提供的物业服务，亦可依法通过业主大会解聘被告，另行选聘物业管理企业。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告梁伟洁的诉讼请求。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由原告梁伟洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 逵二〇一七年四月五日书记员 柯洁静 微信公众号“”