（2017）沪01民终2039号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-02
案件名称
点商（上海）投资管理有限公司诉上海漕溪绿地综合开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
点商（上海）投资管理有限公司,上海漕溪绿地综合开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2039号上诉人（原审被告）：点商(上海)投资管理有限公司，住所地上海市徐汇区田林东路75号3楼321铺位。法定代表人：张敏，总经理。委托诉讼代理人：孙振兴，上海明迈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海漕溪绿地综合开发有限公司，住所地上海市徐汇区田林东路55号2302室。法定代表人：杨春，董事长。委托诉讼代理人：黄子燕，该公司工作人员。上诉人点商(上海)投资管理有限公司（以下简称点商公司）因与被上诉人上海漕溪绿地综合开发有限公司（以下简称漕溪绿地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初16760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人点商公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、六项，改判上诉人不支付相应款项。事实和理由：一审法院认定事实有误，上诉人不支付租金的原因在于被上诉人交付的房屋不合格，通风排气系统和消防安检都不合格，上诉人接受房屋后无法正常经营。上诉人向被上诉人提出了上述问题，当时被上诉人的管理人员说会尽快解决，也没有催促支付租金，上诉人不存在违约行为，享有合理的抗辩权。被上诉人漕溪绿地公司辩称，上诉人所称的情况都不存在，其交付的房屋是合格的，一审法院判决正确，请求维持原判。2016年5月，漕溪绿地公司向一审法院起诉请求：1、解除漕溪绿地公司与点商公司于2014年12月20日签订的租赁合同；2、点商公司支付2015年5月1日至2015年11月30日、2016年1月1日至2016年3月1日期间拖欠的租金人民币347,711.57元（以下币种相同）及2015年4月25日至判决生效之日止的租金滞纳金(按每日千分之一计算，暂计至2016年3月1日为68,179.21元)；3、点商公司支付2015年5月1日至2015年11月30日、2016年1月1日至2016年3月1日期间拖欠的物业管理费105,430.17元及2015年2月25日至判决生效之日止的物业费滞纳金（按每日千分之一计算，暂计至2016年3月1日为24,015.79元）；4、点商公司支付2016年1-2月拖欠的能耗费3,236.40元；5、点商公司补交2个月免租期租金76,998元；6、点商公司支付违约金115,482元；7、点商公司恢复原样返还房屋。一审法院认定事实：漕溪绿地公司系上海市XX路XX号、XX号房屋公示登记的产权人。2014年12月15日，漕溪绿地公司(甲方)与点商公司（乙方）签订《汇阳广场租赁合同》一份，约定，甲方将上海市XX路XX号XX广场XX楼XX铺位即系争房屋出租给乙方经营美容美发使用，甲方于2015年1月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2015年3月1日起至2020年2月29日止。商铺的租金及物业管理费支付方式为押二付二，2015年3月1日至2017年2月28日月租金为38,494元，甲方同意免收乙方2015年1月1日至2015年2月28日期间租金。在装修免租期内，乙方仍需支付除租金以外的其他费用。本合同由于乙方的原因提前解除或终止，则乙方自始不享有装修免租期及装修期，乙方须在收取甲方书面通知后7日内或乙方提前终止合同7日前向甲方补交免租期内所有租金。物业管理费每月9,556元，租金及物业管理管理费每2个月为一期支付。如乙方逾期支付租金及本合同约定的各项费用，乙方自应付之日起每逾期一日按应付款的1‰向甲方支付滞纳金。乙方向甲方首次付款的同时，支付租赁保证金76,998元，物业管理保证金19,112元，质量保证金30,000元。租赁关系终止、解除后，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的租金及各项费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方不得以任何理由不支付租金，乙方不支付租金一年内累计超过15天的，视为乙方根本性违约。租赁期间如发生违约情形的，除按合同约定承担违约责任、支付滞纳金外，违约方应向守约方支付违约金，违约金为当年度3个月月租金；违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应支付损失与违约金的差额部分。合同另就其他内容作了约定。租赁合同签订当日，漕溪绿地公司向点商公司发出交房通知书，约定于2015年1月1日交房。2014年12月19日，漕溪绿地公司发出开业通知书，通知点商公司于2015年3月1日开业，当日并为点商公司的起租日。漕溪绿地公司实际于2014年12月15日向点商公司交付了房屋。点商公司则支付了3个月租金以及租金押金76,988元和物业管理费19,112及质量保证金30,000元。点商公司并对房屋进行了装修。后点商公司未向漕溪绿地公司支付租金等费用，漕溪绿地公司曾于2015年11月5日发函向点商公司进行催讨，并于2015年11月23日向点商公司发出解约通知，后点商公司又支付了2015年12月的租金。此后点商公司未再支付费用。漕溪绿地公司于2016年2月收回房屋，并表示相应费用计算至2016年2月28日，并要求点商公司将系争房屋恢复至毛坯状态。一审法院认为：漕溪绿地公司与点商公司签署的《租赁合同》系当事人真实意思表示，亦未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定严格履行各自合同义务。现点商公司未按合同约定的期间支付相应的费用，已经构成违约。漕溪绿地公司有权按照合同的约定解除租赁合同，点商公司亦同意解除合同，故一审法院确认漕溪绿地公司与点商公司签订的租赁合同解除。点商公司违反合同约定，还应承担相应的违约责任。点商公司认为漕溪绿地公司承诺的商场开业率不足，对此点商公司未提供相应的证据证实，应由点商公司承担举证不能的责任。漕溪绿地公司已经主张了相应的违约责任，再向点商公司主张逾期付款滞纳金缺乏依据，对漕溪绿地公司的该项诉请一审法院不予支持。点商公司对房屋进行装修，漕溪绿地公司可利用，如按照漕溪绿地公司的要求恢复原状会引起新的矛盾，故对漕溪绿地公司要求将房屋恢复毛坯状态的诉请一审法院亦不予支持。合同解除后，漕溪绿地公司收取的押金应予返还。为减少当事人讼累，一审法院对此一并予以处理。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于二〇一六年十一月三日作出判决：一、解除上海漕溪绿地综合开发有限公司与点商(上海)投资管理有限公司关于XX路XX号XX广场XX楼XX铺位签订的《汇阳广场租赁合同》；二、点商(上海)投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海漕溪绿地综合开发有限公司2015年5月1日至2015年11月30日及2016年1月1日至2016年2月28日止的租金346,446元；三、点商(上海)投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海漕溪绿地综合开发有限公司2015年5月1日至2015年11月30日及2016年1月1日至2016年2月28日止的物业管理费105,116元；四、点商(上海)投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海漕溪绿地综合开发有限公司2016年1月至2016年2月的能耗费(水电费)3,236.40元；五、点商(上海)投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海漕溪绿地综合开发有限公司2015年1月1日至2015年2月28日止的租金76,998元；六、点商(上海)投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海漕溪绿地综合开发有限公司违约金115,482元；七、上海漕溪绿地综合开发有限公司于判决生效之日起十日内返还点商(上海)投资管理有限公司租赁保证金76,988元、物业管理费押金19,112元、质量保证金30,000元及装修押金10,000元，合计136,100元；八、驳回上海漕溪绿地综合开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计5,855元，由上海漕溪绿地综合开发有限公司负担679元，点商(上海)投资管理有限公司负担5,176元。二审中，上诉人提交了一份其原员工的笔录，用以证明因商城设施不合格，无法正常经营的事实。被上诉人认为该笔录的谈话人员系上诉人前员工，与上诉人有利害关系，对其陈述不予认可。本院经审查认为，该笔录的谈话人员系上诉人的前员工，与上诉人有利害关系，其陈述内容真实性无法确认，故不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，系争《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人未按期支付租金，已经违反了合同约定。上诉人称其因为通风排风系统、消防安全等原因无法正常使用房屋，被上诉人对此予以否认，上诉人也未能提供相应证据予以证明，本院实难采信。上诉人据此抗辩被上诉人的租金支付请求，称其不存在违约行为，均无事实依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,240.40元，由上诉人点商(上海)投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛海波审 判 员 李 兴代理审判员 何 建二〇一七年四月五日书 记 员 曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……