（2016）沪0117民初20457号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-17
案件名称
吴佳骏与张翼房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴佳骏,张翼,王玉琦,郑雯菲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初20457号原告(反诉被告)：吴佳骏，男，1990年7月3日生，汉族，住上海市崇明县。委托诉讼代理人：田思远，上海江怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：许涛涛，上海江怀律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：张翼，女，1973年1月27日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：邵彩花，上海盛联律师事务所律师。第三人：王玉琦，男，1989年10月25日生，汉族，住山东省寿光市。第三人：郑雯菲，女，1987年7月5日生，汉族，住山东省寿光市。委托诉讼代理人：王玉琦(系第三人郑雯菲配偶)。原告吴佳骏与被告张翼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用简易程序。2016年12月13日，被告张翼向本院提出反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并进行审理。后本院根据原告吴佳骏申请，依法追加王玉琦、郑雯菲作为第三人参与本案诉讼，并于2017年2月14日公开开庭进行了审理，原告吴佳骏的委托诉讼代理人田思远、许涛涛，被告张翼的委托诉讼代理人邵彩花，第三人王玉琦(暨第三人郑雯菲的委托诉讼代理人)到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告吴佳骏向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)过户至原告名下的手续(过户产生的税费根据国家规定由双方各自承担)；2、被告以已付款人民币(以下币种同)126万元为基数、按日万分之五的标准支付原告自2016年11月8日起至上述房屋实际办理过户之日止的逾期办理过户违约金。事实与理由：第三人王玉琦、郑雯菲向被告张翼购买涉案房屋并于2015年3月31日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定总房价款228万元。后因两位第三人受本市政策限制，不符合购房条件，故变更为以原告名义购买涉案房屋。原、被告于2016年6月4日签订《上海市房地产买卖合同》后，因原购房合同未完成退税，无法再次审税，三方经协商一致后于2016年10月17日前往房地产交易中心办理了新房屋买卖合同的审税手续。但被告于同月26日以微信方式通知第三人王玉琦不想继续售房。现房屋买卖合同可以继续履行，被告应继续履行合同并承担逾期过户违约责任。被告张翼辩称，不同意原告的诉讼请求。本案房屋买卖系原告与第三人规避国家限购政策实施的借名购房行为，扰乱了社会公共秩序，合同已于2016年11月8日解除，被告无需办理过户或承担违约金。第三人王玉琦、郑雯菲述称，同意原告的诉讼请求。同时，被告张翼向本院提出反诉诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)于2016年11月8日解除；2、原告支付被告赔偿金45.60万元。事实与理由：原、被告于2016年6月4日签订《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)，约定原告购买被告涉案房屋，双方对于房款支付、过户、违约责任等做了约定。合同签订后，原告未支付任何购房款，其逾期支付首付款的行为构成根本违约，应承担赔偿责任。此外，在合同履行过程中，被告得知该买卖合同实际是因第三人王玉琦被限购，为规避限购政策而借原告名义购买，此借名行为客观上严重扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，合同应当予以解除，故被告于2016年11月6日书面通知原告解除了该《上海市房地产买卖合同》，通知于2016年11月8日送达原告。原告吴佳骏针对被告张翼的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。第三人王玉琦、郑雯菲与被告张翼签订的房屋买卖合同并未解除，而是进行了变更，合同变更为以原告的名义与被告签订，被告对此系明知。第三人已付的房款即为原、被告买卖合同约定的首付款，此与原、被告合同约定相符，故原告不存在逾期支付首付款，合同应当继续履行。第三人王玉琦、郑雯菲对于被告的反诉述称，不同意被告张翼的反诉请求，同意原告吴佳骏的辩称意见。经审理查明：被告张翼系涉案房屋的权利人，房屋建筑面积113.23平方米。2015年3月14日，第三人王玉琦、郑雯菲在居间方上海锐丰投资顾问有限公司的居间介绍下购买被告张翼的涉案房屋并签订了《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》，约定总房价款228万元。上述《房地产买卖合同》第2.1条约定，在约定交易条件不变的情形下，被告同意第三人可以增加、减少或变更合同中的“买受人”，且第三人根据双方的约定已经部分履行的，则视为增加、减少或变更后的“买受人”已经部分履行合同。同日，第三人王玉琦、郑雯菲向被告张翼支付定金5万元。2015年3月31日，被告张翼作为卖售人(甲方)与第三人王玉琦、郑雯菲作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定由乙方购买甲方涉案房屋，转让价款228万元，乙方于签约当日支付甲方126万元(含定金5万元)，甲方同意乙方以贷款形式支付第二期房价款，余款2万元于双方完成房地产交接手续且甲方迁离户口并签署《房地产交接书》当日支付；甲方于2015年7月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2015年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲、乙双方按照约定本交易所产生的税、费及相关其他费用均由乙方承担。合同另对其他事宜进行了约定。上述合同签订当日，第三人王玉琦向被告张翼支付购房款121万元。2015年6月11日，因第三人王玉琦、郑雯菲前3年内在本市累计缴纳个人所得税或社会保险的年限未满2年，故经与被告张翼协商一致，被告张翼(甲方)与第三人王玉琦(乙方)签订补充协议一份，约定甲乙双方同意将2016年7月重新确认合同并按流程办理审税、过户等手续，乙方应于过户当日将剩余全部房款支付给甲方；乙方同意自交房之日起每月支付甲方补偿费1,750元直至乙方付清所有房款时止，该补偿费每3个月支付一次。当月，被告张翼向第三人王玉琦、郑雯菲交付涉案房屋，第三人取得房屋后于2015年6月26日委托案外人对房屋进行了装修，并缴纳了截至2016年12月的物业管理费。2015年7月6日，第三人王玉琦支付被告张翼4,264.80元，另于2015年9月15日支付5,750元，于2015年12月24日支付5,250元，于2016年4月7日支付5,250元。2016年6月4日，被告张翼(甲方)与第三人王玉琦、郑雯菲(乙方)签订《修改合同申请》一份，载明因乙方个人原因，希望以新购房人名义购买涉案房屋，特申请将已签署的合同编号为XXXXXXX的第1版合同撤销，并更改为以新的购房人：吴佳骏的名义购买上述房屋的合同。此后，被告张翼与第三人王玉琦、郑雯菲撤销了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》登记备案。2016年6月4日当日，原告吴佳骏作为买受人(乙方)与被告张翼作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)一份，约定乙方购买甲方涉案房屋，转让价款228万元，支付方式：乙方于签约之前支付甲方126万元；于2016年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，交易过户当日乙方支付100万元；双方完成房地产交接手续且甲方迁离户口并签署《房地产交接书》当日支付2万元。合同第四条约定，甲方于2016年6月4日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；第八条约定，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日，逾期超过10日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付10日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%；第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。合同补充条款(一)第6条约定，甲、乙双方中任何一方未按照本合同约定(包括但不限于本合同正文、本补充条款、附件三即付款协议)履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同正文第九、十条约定的违约责任标准承担相应责任。合同另对其他事宜进行了约定。审理中，原告吴佳骏述称，因第三人王玉琦、郑雯菲已缴纳的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)交易税费在该合同撤销后已退税至被告张翼账户，该笔款项被告未返还第三人，故约定此后新合同的交易税费按国家规定由买卖双方各自缴纳。2016年7月29日，被告张翼与第三人王玉琦、郑雯菲申办了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)交易退税手续。2016年8月11日，第三人王玉琦支付被告张翼10,500元，于2016年10月13日支付被告3,500元。2016年10月14日，被告张翼收到上述《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)交易退税后，以手机微信形式通知第三人王玉琦可以去办理《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)的缴税手续了。2016年10月17日，原告吴佳骏、被告张翼及第三人王玉琦共同申办了《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)的审税手续。2016年10月18日，原告吴佳骏向上海市地方税务局松江区分局申请查询其名下住房情况，次日，上海市房屋状况信息中心就此出具的查询结果(仅供房产税查询专用)载明的结果为0。2016年10月26日，被告张翼通知第三人王玉琦，因第三人延迟支付房款，导致被告外汇投资损失，故不想继续出售房屋了。2016年11月6日，被告张翼向第三人王玉琦出具《房屋退款通知书》，载明被告与第三人王玉琦签订的《上海市房地产买卖合同》已于2016年6月解除并办理了退税事宜，现要求第三人王玉琦提供个人银行账号以返还已付的购房首付款。同日，被告张翼因原告未按约支付首付款126万元而书面通知原告解除《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)。原告吴佳骏于当月8日收悉。2016年11月22日，被告张翼向第三人王玉琦出具通知一份，载明2015年6月11日，因第三人无处居住，故被告将涉案房屋租借给第三人王玉琦居住，现双方的房屋买卖合同已经解除，现通知第三人房屋租赁关系于2016年12月22日解除，要求第三人在该日前搬离。2016年12月1日，被告张翼通知第三人王玉琦恢复涉案房屋原状。另查明，第三人王玉琦与郑雯菲均非沪籍。2016年3月24日，本市发布沪府办发(2016)11号通知，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。审理中，原告吴佳骏同意于涉案房屋过户至其名下之日向被告张翼支付剩余房款102万元。以上事实，由上海市不动产登记簿、房地产买卖居间合同、房地产买卖合同、上海市房地产买卖合同、付款凭证、发票、补充协议、收据、修改合同申请、微信记录、房屋退款通知书、解除房地产买卖合同通知书、查询结果、通知、邮寄凭证、恢复房屋原状通知及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。首先，根据审理查明的事实，第三人王玉琦、郑雯菲与被告张翼就涉案房屋订立《上海市房地产买卖合同》并支付首付款126万元后，因不符合本市购房条件，与被告协商一致调整了相应的交易节点并变更合同主体为原告吴佳骏；此后，亦是由第三人王玉琦直接与被告张翼沟通后续的房款支付、审税、过户等事宜。故涉案房屋虽以原告吴佳骏名义购买，但实际购房人为第三人王玉琦与郑雯菲。其次，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效,双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告张翼已收取购房款126万元并交付了涉案房屋，双方虽因税务问题未能于约定时间办理过户，但经协商一致后，原、被告及第三人王玉琦于2016年10月17日办理了《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)的审税手续，视为被告同意延期过户并继续履行原、被告房屋买卖合同。现房屋可以办理过户手续，被告应当予以协助，过户中产生的税、费按约由原、被告依法各自承担。对于剩余房款102万元，原告同意于房屋过户至其名下之日支付被告，符合双方合同约定，本院予以确认。对于被告以逾期支付首付款为由要求解除与原告买卖合同的诉讼请求，本院认为，本案系第三人王玉琦、郑雯菲借原告吴佳骏之名买房，被告已经收取了第三人支付的首付款126万元，故对被告的上述主张，本院不予支持。关于原告主张的逾期过户违约金。当事人对履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，原、被告双方此后未就过户时间重新达成一致意见，现原告在完成审税后及时要求被告办理过户，但被告予以拒绝，且无合理依据书面通知原告解除房屋买卖合同，被告构成违约，按约应承担违约责任，现原告要求被告以已付款126万元为基数、按日万分之五的标准支付自收到被告书面解除通知之日即2016年11月8日起至实际办理过户之日止的逾期过户违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。关于被告主张的赔偿金，因其请求基础为合同解除，现合同继续履行，对该项反诉请求，本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张翼于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)吴佳骏将位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告(反诉被告)吴佳骏名下(过户中产生的税费由原、被告各自依法负担)；二、被告(反诉原告)张翼于本判决生效之日起十日内以1,260,000元为基数按每日万分之五向原告(反诉被告)吴佳骏支付自2016年11月8日起至实际申办上述房屋过户手续之日止的违约金；三、原告(反诉被告)吴佳骏于上述房屋过户至原告(反诉被告)吴佳骏名下之日支付被告(反诉原告)张翼房款1,020,000元；四、驳回被告(反诉原告)张翼的反诉诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,040元，减半收取12,520元，反诉案件受理费4,070元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费21,590元，由被告(反诉原告)张翼负担(已付4,070元，余款17,520元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一七年四月五日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…… 微信公众号“”