（2017）津02民终2558号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-07
案件名称
天津鑫隆恒兴国际贸易有限公司、第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津鑫隆恒兴国际贸易有限公司,第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终2558号上诉人(原审被告):天津鑫隆恒兴国际贸易有限公司，住所地天津市自贸区（中心商务区）响螺湾旷世国际大厦1号楼2001号。法定代表人：李迎松，总经理。委托诉讼代理人：丁鹏，天津澍泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李盛兰，天津澍泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司，住所地天津市和平区大沽北路2号天津环球金融中心写字楼测绘楼41层05、06、07单元。负责人：邹锦标，总经理。委托诉讼代理人：尹方钊，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：郑爽，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人天津鑫隆恒兴国际贸易有限公司（以下简称鑫隆恒兴公司）因与被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司（以下简称戴维斯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初25827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫隆恒兴公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未向上诉人提供约定的物业服务且收费标准过高，严重损害了上诉人的合法权益；2、涉诉房屋存在重大质量问题，导致上诉人无法入住，故在此期间发生的物业费用，应由案外人即该房屋的开发商承担；3、上诉人与案外人签订的确认书，从法律性质上属于合同权利义务的概括转移，须经原合同的另一方即被上诉人的同意才产生法律效力，现无证据证明该确认书经过了被上诉人的认可，故上诉人与被上诉人之间没有直接的合同关系，一审判定上诉人支付物业费没有法律依据。戴维斯物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。戴维斯物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告自2015年8月1日至2016年3月31日的物业服务费18304元人民币；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告鑫隆恒兴公司系天津市*****业主，五矿置业（天津）滨海新区有限公司（以下简称五矿公司）系该大厦的开发商，原告系该小区前期物业管理服务企业，资质等级为一级。2009年10月22日，原告与五矿公司签订《天津市非住宅前期物业服务合同》。合同约定，原告对天津市滨海新区塘沽迎宾大道A06、A08地块即旷世国际大厦进行前期物业管理服务。服务合同期限为：自2010年11月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同对于物业服务的内容、标准及权利义务做了明确的约定。物业管理服务费用采取酬金制的形式，预收标准：写字楼18元/月/平米（含中央空调费）。交纳费用的时间为：业主每一个月交纳。2015年7月20日，被告与五矿公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买天津市滨海新区****房屋，该房屋建筑面积为127.10平方米。此后被告与五矿公司签订确认书一份，被告确认对《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，已阅读并理解、认可条款内容，同意严格遵守。被告自2015年8月1日至2016年3月31日未交纳物业服务费用。另查，一审法院前往滨海新区房管局调取了涉诉房屋权属登记簿，涉诉房屋建筑面积为127.10平方米。一审法院认为，原告系具有从事物业管理活动资质的企业，其与五矿公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》合法有效，故该前期物业合同对原、被告均具有约束力。被告主张其对前期物业服务合同不知情，且合同约定物业费收费标准太高，但被告已通过确认书的形式确认遵守《前期物业服务合同》，而且其未提供证据推翻前期物业服务合同的效力，故被告应当遵守。被告虽主张与原告不存在物业服务合同关系，但未提供证据，一审法院不予采信。原告提供电梯安全检验合格证、电梯定期检验报告、二次供水检验合格证、保洁巡视检查表、保安巡视记录等，证实原告已经依约履行了物业服务合同义务，被告应当依约交纳物业服务费。故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。被告主张原告没有按物业服务项目提供物业服务，但其未提供证据证实原告未完全提供物业服务，故被告的该主张一审法院不予采信。被告主张其没有装修入住，没有享受到原告提供的物业服务，但根据法律规定，业主没有居住而没有享受到物业服务不能成为拒绝交纳物业费的正当理由。被告主张房屋存在墙体强度不够以及房屋面积不足等质量问题，但房屋质量问题系被告与开发商之间的纠纷，不能对抗物业服务合同。原告主张该期间物业费为18304元，但经一审法院核算，该期间物业费数额应为18302.4元，超出的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：“一、被告天津鑫隆恒兴国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司2015年8月1日起至2016年3月31日止的物业服务费18302.4元；二、驳回原告原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费258元，由被告天津鑫隆恒兴国际贸易有限公司负担（于本判决生效后三日内向本院交纳）。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人依照《天津市非住宅前期物业服务合同》的约定提供了物业服务，上诉人作为涉诉房屋的业主，应交纳物业服务费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。基于此，上诉人主张因其与被上诉人不存在合同关系而无须支付物业费，法律依据不足，本院不予支持。关于上诉人主张物业服务存在瑕疵的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现上诉人虽提出被上诉人提供的服务存在瑕疵，但并未提交相应证据予以证明，上诉人据此主张减免物业服务费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张的房屋空置的问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。上诉人认可已于2015年8月1日收到涉诉房屋钥匙，虽未实际入住并享受服务，但不足以作为其不交纳物业服务费的理由。至于其主张一审遗漏开发商作为当事人的问题。本案系物业服务合同纠纷，涉诉房屋若存在质量问题，属于上诉人与开发商之间的纠纷，故上诉人的该项主张法律依据不足，本院对此不予支持。综上所述，鑫隆恒兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费258元，由上诉人天津鑫隆恒兴国际贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军审 判 员 杨宝华代理审判员 孙 静二〇一七年四月五日书 记 员 张 韬 搜索“”