（2016）陕0322民初2153号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-06-27

案件名称

徐锋、徐景达与吕拴岐租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

凤翔县人民法院

所属地区

凤翔县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐锋,徐景达,吕拴岐

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十五条第一款，第九十六条第一款，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

陕西省凤翔县人民法院民事判决书（2016）陕0322民初2153号原告(反诉被告)：徐锋。原告(反诉被告)：徐景达。委托代理人：李亚利，特别授权代理。被告(反诉原告)：吕拴岐。原告徐锋、徐景达(反诉被告)与被告吕拴岐(反诉原告)租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案受理。依法适用普通程序，于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告徐锋(反诉被告),原告徐景达(反诉被告)的委托代理人李亚利,被告吕拴岐(反诉原告)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐锋、徐景达共同诉称：2011年7月20日，原、被告在自愿公平、等价有偿、协商一致的情况下签订了《租赁合同》，约定原告将自有房屋、院子整体租赁给被告使用。原告按照合同约定立即向凤翔县建设局申请临时建筑申报手续，一周后，该局口头答复该院内可建临时建筑，临建的规划许可有效期只有2年，没必要也不予办理规划许可。同年8月，在原告的配合下，被告按照合同对该院实施拆除改建，凤翔县城管执法大队曾阻挡查问，后经核查予以默认，被告再未提及规划手续之事。2013年8月15日，被告对原告的院子全面改建完工并投入使用。2013年9月14日，双方签订《租赁合同补充协议》，约定从2013年9月15日正式整体起租。此后，被告按约支付原告租金，双方相安无事。2016年7月，被告向原告要求降租金，经双方协商，原告同意将租金由20万元降低为17万元，签协议时被告又要求再降租金，双方为此协商未果。2016年8月，经原告催要，被告未按约支付下年度租金，并向原告邮递送达了《降低租赁费或解除租赁合同告知书》。综上所述，被告不履行合同付款义务，也不积极协商解决问题，为维护原告合法权益，故诉至法院请求判令：1、解除《租赁合同》，被告归还租赁物并按合同约定支付原告2016年9月15日至归还租赁物之日占用期内的租赁费（20万÷365天×实际占有天数）；2、被告支付滞纳金（按照合同约定及实际拖欠租赁费月份计算）；3、被告承担因单方要求解除租赁合同给原告造成的合同未履行期可得利润损失和违约金；4、被告承担因单方要求解除租赁合同致原告重新招商的3至6个月的租赁费（按原合同租金费率计算）；5、按照合同约定，留置被告在原告院内改建后的固定设施；6、被告承担本案诉讼费用。原告当庭提交以下证据材料：1、《租赁合同》复印件1份，证明原、被告签订了租赁合同，约定了租金、期限等；被告质证认为，真实性无异议，证明目的有异议。2、《租赁合同补充协议》复印件1份，证明原、被告经协商签订了补充协议；被告质证认为，无异议。3、租赁标的物和被告改建面积示意图1份，证明被告租赁物及解除的部分；被告质证认为，位置准确但面积不明确。4、《凤翔县处理私房改造遗留问题复查通知书》、《兑换地皮协议》、《兑换地皮补充协议》、《出售公房协议》复印件各1份，证明租赁物的房子所有权；被告质证认为，与本案无关联性。5、EMS邮寄单、《降低租赁费或解除租赁合同告知书》复印件各1份，证明被告要求解除合同。被告质证认为，真实性无异议，仅能证明被告有降低租赁费或解除合同的要约。6、手机短信聊天记录1份（当庭出示后已取回），证明被告要求解除合同且未按时履行租金交付义务。被告质证认为，真实性无异议，但仅是要约性质。原告庭后提交以下证据材料：7、银行卡交易明细清单复印件4份、交易明细复印件3张，证明被告应于每年到期前提前一月支付原告租金。8、《租赁协议》复印件、证明（宫楠）复印件各1份，证明被告未经原告同意将有关租赁物转租给第三人宫楠。被告认为，因原告逾期举证，故不同意质证。被告吕拴岐答辩并反诉称：（一）、2011年7月20日，被告与二原告签订了《租赁合同》，二原告将位于凤翔县城东大街县委对面、工人俱乐部隔壁764.5m2的院子租赁给被告。合同约定由被告对院内的房屋及东西负责拆除改建，二原告不承担任何费用；租赁费每年20万元，租期6年（2011年12月1日-2017年11月30日）；甲方（二原告）负责乙方（被告）改建手续的报批。由于二原告就租赁标的物与邻里存在多年纠纷，两年后的2013年8月15日被告才改建、装修完工。2013年9月14日，双方又签订了《租赁合同补充协议》，约定在原合同基础上续租2年（2019年9月15日-2021年9月14日），租赁费不变，原《租赁合同》的起租时间为2013年9月15日。(二)、起租后被告按照合同约定已将租赁费交至2016年9月14日，下期租赁费“到期前一个月”应为2017年8月14日。现并未超过交费期，故不存在被告拒付和不按时交租赁费的事实。(三)、原告未按约履行改建手续的报批义务，被告为维护自身利益才发要约短信和要约《降低租赁费或解除租赁合同告知书》。并且从原告诉状中“在合同没有解除的情况下，合同仍然有效…”的内容来看，原、被告在被告发出要约后都不同意解除合同，更为重要的是被告至今仍在依照合同租用场地亦未搬离，不存在单方解除《租赁合同》的事实和行为。综上所述，被告既无单方解除合同的事实行为，亦未违反《租赁合同》的约定义务并给原告造成损失，原告的诉请，无事实及法律依据应予驳回。同时，被告将改建后的部分门店及房屋租赁给他人并签订了《房屋租赁合同》，该合同还未到期，部分承租人单方不履行合同，被告欲通过诉讼维护自身利益，但经咨询得知无建设手续的房屋租赁合同无效。为此，被告要求二原告提供改建手续均无果。该房屋自2016年9月1日开始闲置，被告每年损失可得利益10万元，现在也随时面临租赁不能的风险。二原告拒不履行合同义务，致使被告不能实现《租赁合同》目的，并造成每年10万元的可得利润损失。故提起反诉，请求判令：1、变更《租赁合同》，租赁费降到每年10万元；2、解除原、被告签订的《租赁合同补充协议》;3、二原告承担反诉费。被告为此提交以下证据材料：1、《租赁合同》复印件1份，证明根据合同第三条租赁费支付时间未到，2016年的交费期应至2017年8月14日；改建设施处理办法是原告同意的；第五条约定改建手续，二原告没有按约提供改建手续；被告现仍占用租赁物。原告质证认为，真实性无异议，但对上述租赁费支付时间的证明目的有异议，交费方式应是先交费后使用，其余证明目的无异议。2、《房屋租赁合同》复印件（2013年8月20日；2016年9月13日）2份，证明被告已将部分租赁物转租给他人，并约定了价格、期限。原告质证认为，对2013年8月20日的合同予以认可；2016年9月13日的合同因未标清具体房子，故不认可。3、《凤翔县城乡建设局文件》图片1份，证明改建手续可以办理但二原告没有办理。原告质证认为，真实性认可但证明目的不认可，因为此文件针对的是固定建筑的正式建房而非被告所盖的临时建筑，且该文件也已过期。4、终止履行租赁合同告知书复印件1份，证明承租人要求终止合同。原告质证认为，因房子系原告租给被告的，故不认可。5、《租赁合同补充协议》复印件1份，证明合同正常履行后再续7年，现合同无法正常履行，故要求解除合同。原告质证认为，真实性无异议，证明目的有异议。原告徐锋对被告吕拴岐的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。(一)、被告在《降低租赁费或解除租赁合同告知书》的相关说法与事实不符；(二)、被告向原告索要临建申报许可手续，该手续的两年有效期已过，被告的要求也就失去了时效，且《租赁合同》并未约定给被告署名办理临建许可批文；(三)、被告拒不按照合同约定期限支付租赁费，且以自己的行为和事实要求降低租赁费或解除租赁合同，是对法律的欺骗也是对原告的事实侵害；(四)、被告将租赁物整体转租给第三人已违反了《租赁合同》的约定义务；（五）、被告陈述租赁物部分自己使用、部分转租是对法律和原告的欺骗；（六）、原告的诉请真实合法。原告徐景达对被告吕拴岐的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。(一)、原告出租自己的院子和房屋，该合同合法有效；(二)、租赁费的支付方式是先交费后使用，而非被告所说的先使用后交费；(三)、被告未按时支付租金，依照合同约定应交滞纳金；(四)、被告在原告不知情的情况下将全部租赁物转租，已违反了合同义务，原告可以解除合同；(五)、因被告违约导致合同解除，由此造成原告的可获得利益损失应予赔偿。经审查，上述证据均符合真实性、合法性、关联性的要求，且能相互印证，本院予以采信，证明目的同查明事实。基于上述认证以及当事人的庭审陈述，本院确认本案事实如下：二原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)于2011年7月20日就凤翔县城东大街西段县委对面、工人俱乐部隔壁面积约764.5m2的院地签订《租赁合同》。约定租赁期限自2011年12月1日至2017年11月30日，租金为每年20万元，交付方法为每年到期前一个月一次性交清；甲方负责乙方改建时改建手续的报批；未经甲方同意，乙方不得整体转租，乙方到期后享有优先租赁权。该合同签订后，原告按约向凤翔县建设局申请临时建筑申报手续，未获书面许可。此后，在原告的协助下被告按约对该院地实施拆除改建，2013年8月15日改建完工并投入使用，同年8月20日，被告开始将改建完工的部分房屋转租给第三人。2013年9月14日，双方在《租赁合同》的基础上签订《租赁合同补充协议》，约定原合同租期起止期限顺延为2013年9月15日正式起租至2019年9月14日期满终止；在原合同租期陆年内，租赁合同正常履行到期满时可接续两年，时间为2019年9月15日至2021年9月14日终止；续租的两年内，租价和其他条款以原租赁合同和本协议为准；本协议与原租赁合同具有同等的法律效力。该协议签订后，被告按约将租赁费交至2016年9月14日。2016年7月，被告请求原告降租金，双方为此协商未果，被告再未支付后期租金并以EMS邮件向原告发送《降低租赁费或解除租赁合同告知书》。该告知书的主要内容为，因甲方（原告）已明确表明不能履行合同约定的相关条款，因此乙方（被告）除手机短信告知甲方解除合同外，现书面告知要求甲方减半降低租赁费继续履行原合同或要求解除终止双方签订的所有合同。因被告未支付后期租金，原告遂诉至本院，请求判如诉请，审理中，被告亦提出反诉。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《租赁合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，内容于法不悖，应属有效，双方均应恪守。本案主要争议焦点如下：一、原告要求解除合同的依据是否成立；二、被告要求变更合同（调整租赁费标准为每年10万元、解除《租赁合同补充协议》）的依据是否成立。对于争议焦点一，原告认为，其提交的银行交易明细可以证明租赁费的支付方式系先交费后使用，被告未按约支付下年度租金构成违约，被告对此予以否认。本院认为，涉案合同约定“租金交付方法为每年到期前一个月一次性交清”。该约定明确，根据文意理解，2016年9月14日之后下年度的租赁费支付期限截至2017年8月14日，现并未超过交费期。同时，原告提交的银行交易明细，仅是双方的资金交易记录，并不能证明双方约定的租赁费支付方式，故本院对原告该意见不予采信。原告还认为，被告擅自对租赁物全部转租，原告有权解除双方的租赁合同。根据合同法相关规定，解除租赁合同必须通知承租人，就在案证据而言，被告于2013年8月20日开始将改建的房屋转租时，原告对此应当知晓但并未书面通知被告要求解除双方的租赁合同，应视为其同意转租，现又以被告擅自转租为由要求解除该合同，本院不予支持。对于争议焦点二，被告的主要理由系原告未能按约提供改建手续致其遭受经济损失。本院认为，根据合同约定，原告负责被告改建时改建手续的报批，该条款的订立初衷在于顺利完成改建事宜，按照文意理解，原告的义务在于报批，而非必须取得书面许可。本案中，原告已按约申请报批，虽未获书面许可但非原告所能预见并掌控，且事实上被告在原告协助下已完成改建事宜。由此，本院无法确认原告构成违约，被告所称的经济损失与原告亦缺乏直接因果关系。现被告的反诉请求，本院不予支持。综上，原、被告的本诉及反诉请求均缺乏依据，为维护社会经济秩序，保护当事人合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条第一款、第九十六条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告徐锋、徐景达(反诉被告)的诉讼请求；二、驳回被告吕拴岐(反诉原告)的反诉请求。本诉案件受理费4300元，由原告徐锋、徐景达共同负担；反诉案件受理费2150元，由被告吕拴岐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　滕鹏飞人民陪审员　　张　敏人民陪审员　　吕志诚二〇一七年四月五日书　记　员　　韩伟莉搜索“”