（2017）赣08民终401号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-09-24
案件名称
江西鼎胜开发建筑有限公司、黄巧华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西鼎胜开发建筑有限公司,黄巧华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终401号上诉人（原审被告）：江西鼎胜开发建筑有限公司，住所地江西省吉水县县城文明北路18号。法定代表人：周升耀，董事长。委托诉讼代理人：万德仁，江西丰凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄巧华，女，1987年9月7日出生，汉族，住江西省吉水县。委托诉讼代理人：曾扬大（黄巧华之夫），男，1979年8月19日出生，住江西省吉水县。上诉人江西鼎胜开发建筑有限公司（以下简称鼎胜公司）因与被上诉人黄巧华房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省吉水县人民法院（2016）赣0822民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人江西鼎胜开发建筑有限公司上诉请求：撤销（2016）赣0822民初1640号民事判决；本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对被上诉人在交房事项上享有同时履行抗辩权，原审判决认定是上诉人违约属认定事实错误。《商品房买卖合同》约定的购房总款为419199元，被上诉人前期已付369199元，余款50000元应当在交房的当日全部付清。上诉人没能在2015年12月31日之前按照“验收合格”的条件交房，那是因为验收工作涉及建设、规划、房管、消防、防空等十多个政府部门，各个部门之间工作的衔接不到位是十分普遍的现象。上诉人其实一直按照规定向政府部门申报验收，但是由于各个政府部门的种种原因而未能在2015年12月31日之前验收完毕，进而导致上诉人不得不延期交房。而整个小区的建设，基本上早已达到了验收合格的条件及符合交房的要求，小区内全部基础设施及其他硬件设备，也完全能够满足所有业主装修、居住之需要。所以，虽然因政府部门的原因，商品房没有在形式上验收，但已经有很多业主交房后早就装修、入住了。鉴于此，上诉人也早在2016年3月份就电话多次通知被上诉人来办理实际交房手续，并付清这50000元余款，但被上诉人拒不来付款及办理交房手续。根据《合同法》第66条，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。上诉人的房屋已经达到了实际交房条件，而被上诉人拒不付清余款，那么上诉人当然享有同时履行抗辩权，也可以拒绝交房。二、合同附件四《补充协议》第3条约定了房屋出卖人有权将交房时间延长到房款交清后，既然被上诉人至今未付清购房款，上诉人当然也可不交房。因此上诉人不存在违约，本合同不能解除。三、根据合同法解释（二）第24条规定，上诉人在原审前一直没有收到被上诉人要求解除合同的通知，根据最高院2013年6月4日给浙江省高级人民法院关于对合同法解释（二）第二十四条的理解与适用的请示的答复，当事人虽享有解除权，但在解除时应通知对方，本案不能发生合同解除的效力。被上诉人黄巧华答辩称：一、因相关部门原因导致上诉人没有及时验收的，上诉人应该起诉相关部门，责任不在被上诉人。二、被上诉人居住在涉案小区的隔壁，清楚知道在2015年12月31日前涉案房屋还没有装门、窗，这些都是在2016年8月份才安装的，上诉人说3月份通知了办理交房手续，其实被上诉人2016年7月份到咨询售楼部，但是对方答复要10月份拿钥匙给被上诉人，即使上诉人说3月份通知了被上诉人，但是根据合同约定，延期一个月就可以解除合同。当时被上诉人付的是现款，按照约定房屋达到交房条件交钥匙后被上诉人才付清余款，上诉人没有同时履行抗辩权。合同有约定延期一个月被上诉人可以无条件退房，最高人民法院的答复不能适用于本案。黄巧华向一审法院起诉请求：解除双方于2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》；被告返还原告购房款379803元及违约金3800元；本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年9月30日，原告黄巧华与被告鼎胜公司签订《商品房买卖合同》（备案合同编号20140700062），合同约定：1、被告将其开发的水岸鑫城小区xx号房屋出售给原告，建筑面积132.55平方米，单价3162.57元/平方米，总房价为419199元；2、被告应在2015年12月31日前将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用，如逾期超过30日未交房，原告有权解除合同并按累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约分六次向被告交付购房款369199元及房屋维修基金10604元，被告亦向原告出具了收据。被告至今未按合同约定履行交房义务，原告为维护其合法权益特诉至法院。原、被告签订的《商品房买卖合同》于2015年6月26日在吉水县房地产管理局进行预售合同登记备案。一审法院认为：原告黄巧华与被告鼎胜公司订立的《商品房买卖合同》（备案合同编号xxxx62）符合法律规定，为有效合同，应予保护。原告以被告未按约定交房且逾期超过30天为由，主张解除合同，并要求被告退还已付购房款、维修基金共379803元及支付违约金3798元的诉讼请求，依法有据，应予支持。被告江西鼎胜公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决：一、解除原、被告在2016年9月30日签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号：xxxx62）；二、被告江西鼎胜开发建筑发展有限公司应在本判决生效之日起二十日内返还原告黄巧华交付的购房款369199元、维修基金10604元，并支付原告违约金3798元，共计383601元。案件受理费减半收取3527元，由被告江西鼎胜开发建筑发展有限公司承担。本院二审期间，双方均未提交二审新证据。上诉人对一审中被上诉人所提交的房屋买卖合同作出说明，认为该合同附件四第3条的约定，可以证明房屋出卖人有权将房屋延期到被上诉人付清房款后交房，从而证实被上诉人无权在没有交清房款的情况下解除合同。被上诉人提出，合同第六条约定，余款50000元于交房当日付清。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：当事人于一审中所提交《商品房买卖合同》在卷佐证，本案双方当事人所签订的《商品房买卖合同》第六条约定，“买受人已付房款人民币叁拾陆万玖仟壹佰玖拾玖元整（369199.00元），余款伍万元整（50000.00）于交房当日付清。否则，逾期则每日按总房款的5%收取违约金”。该合同附件四第3条约定，“因国家或地方政策变化等不确定因素，所导致房款未按时付清，房屋出卖人有权将交房时间延长到房款交清后”。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点是涉案合同是否可以解除？本案双方当事人自愿签订《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当确认为合法有效。双方当事人应当本着诚实信用的原则全面履行合同义务。依照合同约定，鼎胜公司应当于2015年12月31日之前交房，逾期30日未交房，黄巧华有权解除合同。鼎胜公司上诉称黄巧华未交清房款，己方享有同时履行抗辩权。经本院查明，合同第六条约定余款于交房当日付清，鼎胜公司未在合同约定的交房期限内通知交房，故鼎胜公司该上诉理由不能成立。鼎胜公司上诉还称，合同附件四约定出卖人有权将交房时间延长到房款交清后。但经本院查实，该条约定的前提是因国家或地方政策变化等不确定因素导致房款未按时付清的情形下，在本案合同有明确约定交房时付清余款，该条约定不能适用于本案。鼎胜公司上诉又称，根据最高院2013年6月4日给浙江省高级人民法院关于对合同法解释（二）第二十四条的理解与适用的请示的答复，黄巧华未及时通知鼎胜公司从而没有解除权。本院认为，该答复是针对非解除权一方当事人行使异议权的期间规定，即逾期对解除提出异议的法院不予支持，而非对能否解除合同的答复，故上诉人的该上诉理由本院亦不予支持。综上所述，上诉人鼎胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7054元，由上诉人江西鼎胜开发建筑有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄小红代理审判员 肖永兰代理审判员 胡 婧二〇一七年四月五日书 记 员 王 拯 更多数据：