（2016）琼9003民初2502号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2018-09-07
案件名称
梁某兴、颜某军等与赵某萍、谢某雄房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
儋州市人民法院
所属地区
儋州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁某兴,颜某军,唐某卓,赵某萍,谢某雄
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9003民初2502号原告：梁某兴，男，汉族，1974年5月8日出生，海南省儋州市人，现住儋州市。原告：颜某军，男，汉族，1977年2月5日出生，海南省儋州市人，现住海口市。原告：唐某卓，男，汉族，1960年11月20日出生，海南省人，现住儋州市。被告：赵某萍，女，汉族，1975年11月24日出生，海南省儋州市人，。被告：谢某雄，男，汉族，1969年5月11日出生，海南省儋州市人，现住海南省儋州市。委托诉讼代理人：王某生，海南某源律师事务所律师。原告梁某兴、颜某军、唐某卓诉被告赵某萍、谢某雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。因本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。原告梁某兴、颜某军、唐某卓，被告谢某雄及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告赵某萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁某兴、颜某军、唐某卓向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年5月30日签订的《土地房屋转让协议》无效；2、两被告共同返还原告购房定金160000元，并赔偿原告自2015年5月30日至返还之日止的银行利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至起诉之日的利息为41650元）；3、两被告支付原告违约金27720元；四、本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为解除原、被告于2015年5月30日签订的《土地房屋转让协议》。事实和理由：被告赵某萍于2015年5月30日与原告梁某兴、颜某军、唐某卓签订《土地房屋转让协议》，协议约定被告赵某萍将位于儋州市××区号的土地及房屋（土地面积240㎡，土地证号：那大0120**号，建筑面积422.99㎡，转让给原告，价格为860000元；签订协议三个月内，土地和房产过户到原告名下，如不能在约定的期限内过户，被告退还定金,如不能如期退还，则每逾期一天就按转让金的1%计付违约金。合同签订后，原告依协议约定预交定金160000元（梁某兴60000元、颜某军30000元、唐某卓70000元）给被告赵某萍，被告赵某萍出具了收条。但至今被告赵某萍、谢某雄未按合同约定将土地及房屋过户至原告名下，也未按合同约定退还原告预交的定金。二被告于2015年12月24日将该涉案的房地产转让给何某珍，并已办理过户登记。根据《合同法》第五十二条之规定，原、被告所签订的《土地房屋转让协议》应为无效合同。被告赵某萍未作答辩。被告谢某雄辩称，一、原告与被告赵某萍于2015年5月30日签订的《土地房屋转让协议》为无效协议。理由：1、涉案房屋价值巨大，且系夫妻共有财产，被告赵某萍丈夫谢某雄未在协议上签名，被告赵某萍的处分行为不属于行使家事代理权的行为。2、三原告不是一家人，一般不会共同购买一间房产，《土地房屋转让协议》是非法的，应该自始无效。3、原告自称交付购房定金160000元给被告赵某萍，被告谢某雄不知道，也不可能知道。如被告谢某雄知道，原告会要求其在协议上签名。《土地房屋转让协议》无效，协议所约定的条款自然无效，原告主张被告支付违约金及利息于法无据，应驳回其诉请。至于原告主张的160000元定金，原告无法提供证据证明已支付购房定金160000元给赵某萍。该笔款项数额较大，原告未能提供银行转账单佐证，被告赵某萍也未出庭证实是否收到原告160000元，加上被告赵某萍赌博成性，不排除涉案160000元系原告借款的非法利息。二、原告起诉被告谢某雄偿还返回购房定金160000元、利息及违约金没有事实根据和法律依据。理由：1、本案被告赵某萍非法跟原告签订购房协议，原告主张的债务属于非法合同之债，即使原告已支付定金给被告赵某萍，也应由被告赵某萍个人偿还，与被告谢某雄无关。2、夫妻共同债务是指在婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方为维持共同的生活需要，或出于为共同生活的目的从事经营活动所引起的的债务。本案债务不是为维持夫妻共同生活和生产而形成的必要支出和投入，因而不符合夫妻共同债务的特征，应当认定为被告赵某萍个人债务。3、夫妻共同债务应是合法行为导致的正当债务。因赌博这一非法行为产生的债务因缺乏合法性不受法律保护，也不能成为夫妻共同债务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告谢某雄对原告提供的《土地房屋转让协议》及收条有异议，被告未能提供证据予以反驳，本院对原告上述证据予以确认；本案审理的是原告与被告赵某萍之间的房屋买卖合同纠纷，并非夫妻债务纠纷，原告提供的儋州东成某环保砖厂企业信息及被告谢某雄提供的《国有土地使用权证》、《小额借款及担保合同》、儋州市那大镇先锋社区居民委员会2016年8月10日2份《证明》、个人信用报告、工商银行清单、《借款合同及抵押合同》、《租房协议》等证据与本案无关，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月30日，原告梁某兴、唐某卓、颜某军（甲方）与被告赵某萍（乙方）签订《土地房屋转让协议》。协议约定：一、乙方愿将自己位于儋州市××镇宅基地及其上面的楼房转让给甲方；土地面积240㎡；楼房建筑面积：422.99㎡；转让金额860000元。二、甲方先向乙方预交定金160000元，乙方将土地使用证和房产证过户到甲方名下后，甲方再将剩余的700000元一次性付清给乙方。三、乙方要对自己转让给甲方的宅基地和楼房的真实性和合法性负责，保证自己对该出让的宅基地拥有使用权，对出让的楼房拥有所有权，无任何产权纠纷。四、乙方要在本协议签订后3个月内将土地及房产过户到甲方名下，如不能按合同规定的时间过户，乙方则要将甲方预交的定金全部退还；如不能如期退还，则每逾期一天就按转让金的1%计算违约金支付给甲方。协议签订后，原告依约将160000元定金支付给被告赵某萍，但被告赵某萍没有履行协议约定的义务，反而将涉案房地产转让给案外人何某，并于2016年1月25日办理过户登记手续。两被告于1997年4月21日登记结婚，于2015年10月28日登记离婚。本院认为：从审理情况及本案各方当事人的诉辩主张看，本案争议焦点为:一、原告与被告赵某萍于2015年5月30日签订《土地房屋转让协议》是否有效；二、关于解除合同后的责任承担问题。三、被告谢某雄是否承担责任。一、关于原告与被告赵某萍于2015年5月30日签订《土地房屋转让协议》是否有效的问题。虽然涉案房产交易时系两被告夫妻共有财产，但其并未按照《物权法》的规定将房产登记在两被告夫妻双方名下，而是只登记在被告赵某萍名下，应当认定为夫妻对共有财产的共同共有尚未具备一般意义上的公示公信力和对抗效力，即尚不可对抗善意第三人。从房产的公示效力上讲，登记权利人有权处分登记在其名下的房产。作为房产登记权利人被告赵某萍与善意原告签订的《土地房屋转让协议》，是双方当事人真实意思表示，协议内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。被告谢某雄以被告赵某萍转让夫妻共有房产未经其同意为由主张合同无效，本院不予采纳。被告赵某萍与原告签订合同后，又将涉案房地产出卖给案外人何某并办理过户登记手续，其行为已构成违约，并导致合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；......”的规定，原告请求解除合同有事实根据和法律依据，本院予以支持。二、关于解除合同后的责任承担问题。《土地房屋转让协议》解除因被告赵某萍违约而造成的，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告赵某萍返还购房定金160000元并赔偿损失，有事实根据与法律依据，本院予以支持。《土地房屋转让协议》约定，在协议签订后3个月内未能办理过户登记至原告名下，被告赵某萍则要将原告预交的定金全部退还；如不能如期退还，则每逾期一天就按转让金的1%计算违约金支付给原告。该协议约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，原告要求被告赵某萍支付违约金27720元既未超出合同约定，也未违反法律规定，本院予以支持。因利息属于法定孳息，利息给付是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，原告主张的违约金27720元已弥补其利息损失，原告不能主张违约金同时又主张利息损失，故对原告主张利息损失的诉讼请求，本院不予支持。三、关于被告谢某雄是否承担责任的问题。原告认为涉案房屋系被告赵某萍所有而与被告赵某萍签订《土地房屋转让协议》，且将160000元购房定金交付给被告赵某萍，因被告赵某萍没有履行《土地房屋转让协议》义务而发生纠纷，本案审理的是原告与被告赵某萍的房屋买卖合同纠纷，被告谢某雄并非合同当事人，原告要求被告谢某雄返还定金、赔偿损失、支付违约金，无法律依据，本院不予支持。综上所述，被告赵某萍在履行合同过程中违约，合同目的不能实现，合同应予解除。被告赵某萍应返还购房定金160000元并赔偿损失。原告要求被告谢某雄返还购房定金、赔偿损失及支付违约金于法无据，本院不予支持。被告赵某萍经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告梁某兴、颜某军、唐某卓与被告赵某萍于2015年5月30日签订的《土地房屋转让协议》。二、被告赵某萍应于本判决生效之日起十五日内支付原告梁某兴、颜某军、唐某卓购房定金160000元。三、被告赵某萍应于本判决生效之日起十五日内支付原告梁某兴、颜某军、唐某卓违约金27720元。四、驳回原告梁某兴、颜某军、唐某卓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12816元，由原告梁某兴、颜某军、唐某卓负担840元，由被告赵某萍负担11976元。公告费1600元，由被告赵某萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长 王 斌审判员 黄玲妍审判员 李润红二〇一七年四月五日书记员 万祖莉附:本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。