（2017）渝0235民初1617号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-07-04
案件名称
重庆佳桂物业管理有限公司与汪联清物业服务合同纠纷一审小额诉讼案件判决书
法院
云阳县人民法院
所属地区
云阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆佳桂物业管理有限公司,汪联清
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0235民初1617号原告：重庆佳桂物业管理有限公司，住所地重庆市云阳县云江大道1253号，统一社会信用代码9150023558429657XU。法定代表人：姜太云，董事长。委托诉讼代理人：林雄、张开颜，重庆洲同律师事务所律师。被告：汪联清，男，1966年10月17日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告重庆佳桂物业管理有限公司与被告汪联清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月15日受理后，依法由审判员黄海龙独任审判，适用小额诉讼程序于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告重庆佳桂物业管理有限公司的委托代理人林雄、张开颜，被告汪联清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆佳桂物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告的物业管理费2294.69元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月6日原告与被告所在小区的建设单位重庆双源房地产开发有限公司签订了《云阳县“桂香名城”小区前期物业服务合同》，被告购买小区1号楼1单元6-2房屋。2014年6月6日被告与原告签订了《物业管理合同》等相关文件，被告承诺履行小区临时管理规约并接受原告的物业管理。之后原告履行了物业管理各项义务，被告也按约定向原告交付物业管理费用，但从2015年5月1日起至2017年2月28日止，被告拖欠物业管理费用2294.69元。经原告催收被告仍拒绝支付。被告汪联清辩称，一、原告的收费标准不统一，不同的业主，按不同的标准收费；二、小区没有门卫室、没有监控，存在安全隐患，小区无公用绿地和停车位等设施；三、停电、停水、停气未提前通知。四、物业服务合同是前期合同，没有和业主协商，也没有通过业主选举业主委员会来认可物业公司。经审理查明，被告汪联清系云阳县双江街道桂湾支路188号云阳县“桂香名城”1号楼1单元6-2号房屋所有权人，即云阳县“桂香名城”小区业主，其所有的房屋面积为117.88平方米。2011年10月18日，房屋建设单位重庆双源房地产开发有限公司与原告签订《云阳县“桂香名城”小区前期物业服务合同》，于2012年1月6日又签订《云阳县“桂香名城”小区前期物业服务合同的补充协议》，合同约定原告为云阳县“桂香名城”小区提供物业服务，合同期限三年。合同约定物业服务收费实行包干制，电梯住宅：1.10元/月/平方米，多层住宅0.80元／月／平方米，商用、车库2.00元／月／平方米；小区内其他共用照明用电、小区公共能耗费，前期按10元/户/月向入住业主收取，入住率达50%时，据实分摊。2014年6月6日，原告与被告签订《物业管理合同》，约定物业管理的服务收费以包干制的方式收取物业服务费，住宅物业为0.80元／月／平方米。被告入住小区后，从2015年5月1日至2017年2月28日止累计欠付物业服务费2074.69元（0.8元／月／平方米×22个月×117.88平方米）。另查明，原告成立于2011年10月27日，经营范围包括物业管理服务、保洁服务、外墙清洗、社区服务等。本案的前期物业管理服务合同于2012年4月26日在云阳县国土资源和房屋管理局备案。云阳县“桂香名城”小区至诉讼时未成立业主委员会。上述事实，有原告提交的原被告身份信息、云阳县“桂香名城”小区前期物业服务合同、补充协议、物业服务备案证明、物业管理合同、工资发放表、保安巡逻签到表、电费发票、维修记录、费用报销单、保安值班记录表、催缴通知单等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案原告系依法成立的物业服务企业，故原告与建设单位签订的前期物业服务合同合法有效，该合同对该小区全体业主包括被告均具有约束力。虽然该合同现已经逾期，但因未成立业主委员会，未选聘新的物业公司，原告仍在按照合同履行合同约定的管理、养护和维护等义务，被告应按合同履行缴纳物业服务费的义务。经过原告催交后，被告仍拒绝支付相应物业服务费，故对原告主张被告按合同约定支付拖欠的物业服务费2074.69元（0.8元／月／平方米×22个月×117.88平方米）的请求，本院予以支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但业主不能以此作为欠缴纳物业管理服务费的理由。本案原告向本院举示证据证明原告履行了合同约定的维修、管理、养护和维护等义务，被告没有证据证实原告未履行合同约定的服务义务，被告拒付物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。被告辩称小区没有门卫室、没有停车位等理由，涉及建筑规划等法律关系，不属于本案调整范畴。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告汪联清于本判决生效后五日内支付原告重庆佳桂物业管理有限公司从2015年5月1日至2017年2月28日止的物业服务费2074.69元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告汪联清负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员 黄海龙二〇一七年四月五日书记员 叶 青 微信公众号“”