（2017）黔01民终593号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-31
案件名称
徐化运、贺智勇商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐化运,贺智勇,绿地集团（贵阳）置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终593号上诉人（原审原告）：徐化运，男，1974年5月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审原告）：贺智勇，女，1973年1月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。上列二上诉人委托诉讼代理人：彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绿地集团（贵阳）置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号。法定代表人：孙志文，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建朝，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人徐化运、贺智勇与上诉人绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2017年2月21日公开开庭对本案进行审理，上诉人徐化运、上诉人徐化运、贺智勇共同委托诉讼代理人苏梅、彭俊瑋、上诉人绿地公司委托诉讼代理人张建朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐化运、贺智勇上诉请求：1、撤销原判并改判支持徐化运、贺智勇的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由绿地公司承担。事实和理由：1、原判对绿地公司违约时间的认定错误。本案中，根据双方的合同约定及法律规定，涉案房屋交付的条件必须同时满足以下四个条件：涉案房屋取得竣工验收报告、面积实测报告书、公共配套设施达到交付条件、消防验收合格。绿地公司在消防验收合格后并未通知徐化运、贺智勇收房，其未履行交付义务。徐化运、贺智勇作为普通购房者，即便知晓消防验收情况也不可能知晓诉争房屋是否达到交付条件，故本案的违约时间应当为2011年12月30日至绿地公司达到交付条件后并通知徐化运、贺智勇交付之日止；2、原判对本案诉讼时效认定错误。根据双方《商品房买卖合同》第十三条的约定，诉讼时效应从业主实际收房30日后开始起算。徐化运、贺智勇提交的《告客户书》不仅仅导致诉讼时效中断，且足以证明绿地公司向徐化运、贺智勇承诺支付违约金的时间为上诉人收房之日起10日内支付。综上，本案的诉讼时效应当从徐化运、贺智勇实际收房之日起10日后开始起算。绿地公司答辩称，涉案房屋在合同约定的交付时间之前就已经达到交付条件，消防验收合格不是房屋交付条件。请求驳回徐化运、贺智勇的上诉，支持我方的上诉请求。绿地公司上诉请求：1、撤销原判第一项，依法改判驳回徐化运、贺智勇要求绿地公司支付违约金的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由徐化运、贺智勇承担。事实和理由：1、《告客户书》及《情况说明》不能中断诉讼时效，且真实性不能确定。《告客户书》是针对房屋整改情况作出的，并非针对逾期交房违约金。绿地公司未授权万志、马超处理逾期交房相关事宜，其在《情况说明》中的说明行为已经超过一般员工的一般工作内容，绿地公司不应承担责任。2、本案房屋何时取得消防验收合格证与交付房屋无直接关联。3、《中华人民共和国消防法》调整对象是“为预防火灾和减少火灾危害，加强应急救援工作，保护人身、财产安全”，原判适用《中华人民共和国消防法》错误。原判所引用的法律条款，均系“建设单位”为申报主体。涉案房屋已经按规定进行了竣工备案，具备竣工交房条件。原判以《中华人民共和国消防法》规定认定消防合格为涉案房屋交付的法定条件错误。4、绿地公司已经在合同约定的交付日期之前具备交房条件，取得竣工登记备案。原判认定房屋于2014年6月18日才达到交付条件，没有证据予以佐证。5、徐化运、贺智勇的起诉已经超过诉讼时效。6、原判未根据合同条款的相关约定以及审理商品房买卖合同的相关法律法规进行判决，导致认定事实和适用法律错误。徐化运、贺智勇辩称，1、《告客户书》及《情况说明》均有效，《告客户书》由绿地公司发布，除起到中断诉讼时效的效果之外，还对逾期交房违约金的给付时间作出承诺，故本案诉讼时效应自徐化运、贺智勇收房后10个工作日起算。关于《情况说明》，绿地公司所称的授权问题不能对抗其员工的表见代理行为。2、涉案小区属于大型人员密集场所，消防验收合格是交房的法定条件。3、本案违约金的结算时间应当截止到房屋达到交付条件后绿地公司履行通知义务之日。徐化运、贺智勇向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金70772元（按每日万分之二标准暂计算至2015年9月30日）及2015年9月30日以后直至被告实际交房之日止的逾期交房违约金；2、诉讼费用全部由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的，一审法院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.原告提交《告客户书》一份及《情况说明》两份，拟证明本案的诉讼时效自2013年11月7日中断，且被告承诺在房屋整改完毕后电话通知交房，业主收房后十日内按万分之二的标准支付逾期交房违约金。对此，被告提出不知道该《告客户书》是谁出具的，且该《告客户书》载明的是“在业主交房后整改完毕，前提是业主已经接受房屋。”，即使诉讼时效因此中断，至2015年11月7日诉讼时效也已经超过，关于《情况说明》，情况说明人原系被告公司员工，现已离职，且被告并未授权该说明人在原告提交的资料上签署意见。一审法院认为，该《告客户书》的落款处加盖有被告的公章，被告认为该证据不具备真实性，但并未申请对其上的公章的真假予以鉴定，被告举证不利，应承担举证不利的后果，故对原告提交的上述证据的真实性，一审法院予以确认。对于《情况说明》，说明人万志、马超系被告公司职员，被告虽称说明人已离职但未举证证明，且说明内容也属一般工作内容，故对该组证据的真实性也予以确认。2.原告提交消防监督结果查询单一份，拟证明涉案二十户业主对应的楼层系商用，属于大型的人员密集场，根据规定必须经过消防验收合格。被告在进行公告交房时，房屋并未达到验收合格的条件，被告的公告不具有通知交房的法律效果。对此，被告认为双方在合同中约定房屋通过竣工验收作为交付条件，而涉案房屋已于2011年12月5日通过竣工备案，早已符合交付条件。一审法院认为，上述证据涉及涉案房屋于何时通过消防的问题，与本案有关联性，且与一审法院依职权调取的《建设工程消防验收意见书》载明的绿地联盛国际商住楼确实存在消防验收不合格需进行整改的客观事实相符合，一审法院对该证据的真实性予以确认。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方应当依据该《商品房买卖合同》履行各自的义务，享有各自的权利。本案的争议焦点有三：一是消防验收合格是否系案涉房屋的法定交付条件；二是逾期交房违约金的认定问题；三是原告的起诉是否超过诉讼时效。关于焦点一：根据《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”、第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”、《建设工程消防监督管理规定》第十三条“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂、公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；……”之规定，本案涉案房屋所位于的“绿地联盛国际”1-11号楼的负一层连为一体，规划用途为商业，总建筑面积为24015.69平方米，属于建筑面积大于一万平方米的商场，系人员密集场所，故涉案房屋必须经消防验收合格后方能交付，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件。案涉建筑所处的9号楼负一层于2014年6月18日经消防验收合格，因此涉案房屋于2014年6月18日具备交付条件。关于焦点二，首先，原告已依照合同约定履行完合同义务，被告亦应当依照合同约定及法律规定履行合同义务，否则应承担相应违约责任。原、被告双方在合同中约定的交付时间为2011年12月30日之前，但涉案房屋于2014年6月18日才达到交付条件，故被告已经构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。其次，对于违约时间的认定，原、被告约定被告方应在2011年12月30日之前完成交付，故违约金的起算时间应为2011年12月31日。违约金的终止时间，原告主张房屋至庭审时仍未交付，一审法院认为，原告持有涉案房屋消防验收查询单，明知涉案房屋负一层已于2014年6月18日通过验收，但其仍怠于行使收房的合同义务，有扩大损失之嫌，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，一审法院对原告的上述主张不予采纳。涉案房屋所在楼栋负一层于2014年6月18日通过消防竣工验收，一审酌情认定违约金的终止时间为2014年6月18日。被告逾期交房共计899天。关于违约金计算标准，双方约定按总房款每日万分之二计算，该标准折算租金为83元/平方米/月，根据贵阳市房屋租赁市场租金指导价，观山湖区商业用房租金标准为70-125元/平方米/月。综上，原、被告之间约定的违约金计算标准与同地段同类房屋租金标准相比并不过高，故被告应按上述约定向原告支付违约金共计46441元（258294元×899天×0.0002=46441元）。关于被告提出的诉讼时效问题。本案原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。本案涉案建筑于2014年6月18日通过消防验收，自合同约定的交房时间2011年12月31日至2014年6月18日，被告处于持续违约状态，故本案诉讼时效应从2014年6月19日开始计算，截止至2016年1月5日原告起诉之日并未超过两年，故原告的起诉并未超过诉讼时效。综上，因原告的起诉未超过诉讼时效，故原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请，一审法院依法支持46441元违约金。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告绿地集团（贵阳）置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告徐化运、贺智勇支付逾期交房违约金46441元；二、驳回原告徐化运、贺智勇的其他诉讼请求。案件受理费1568元，减半收取784元，由原告徐化运、贺智勇负担270元，由被告绿地集团（贵阳）置业有限公司负担514元。本院二审审理查明事实与原判一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于《告客户书》及《情况说明》，《告客户书》的落款处加盖有绿地公司的公章，绿地公司虽对《告客户书》的真实性不予认可，但其并未申请对公章的真假予以鉴定，亦未提供相反证据，应承担举证不利的后果。对于《情况说明》，说明人万志、马超系绿地公司员工，其陈述也属一般工作内容，故对绿地公司认为《告客户书》和《情况说明》真实性不确定的主张本院不予采纳。关于消防验收合格是否系涉案房屋的法定交付条件，本院认为，“绿地联盛国际”1-11号楼的负一层连为一体，规划用途为商业，属于建筑面积大于一万平方米的商场，系人员密集场所，按照《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定应当申请消防验收，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件，涉案房屋于2014年6月18日经消防验收合格之时才具备交付条件。绿地公司虽主张徐化运、贺智勇在网上打印的消防复验情况与本案没有直接关联，并主张消防验收查询单只是证明商品房消防进行复审不能证明商品房没有经过竣工验收，但其并未提交证据证明在该次消防复验之前，涉案房屋已经消防验收合格，符合交付条件，故对其该项主张本院不予采纳。关于计算违约金的期间，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2011年12月30日之前，涉案房屋直至2014年6月18日才经消防验收合格，故本案违约金计算期间应当从2011年12月31日至2014年6月18日。徐化运、贺智勇关于本案违约金的截止时间应当为房屋达到交付条件后绿地公司履行通知义务之日止的上诉主张，经查，绿地公司于2011年12月5日获得涉案房屋竣工验收备案后，即于合同约定交房之日前在报刊上发出交房公告。此后，涉案房屋2013年8月7日取得《房屋建筑面积测绘报告》，并于2014年6月18日经消防验收合格。该消防验收结果已通过互联网予以公示，且徐化运、贺智勇一审中亦提交该房屋的消防监督结果查询单，表明其已经知晓涉案房屋的消防验收情况，实际上起到了通知的效果。综上，徐化运、贺智勇的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于原判适用《中华人民共和国消防法》是否恰当，本院认为，任何单位和个人都有维护消防安全、预防火灾的义务。建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准，建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。绿地公司作为涉案楼盘的开发商对涉案房屋的消防安全负有不可推卸的保障义务，作为建设工程尤其是人员密集场所的建设工程属于《中华人民共和国消防法》的规范范围，因此原判适用《中华人民共和国消防法》并以此确认达到交付条件并无不当。关于徐化运、贺智勇诉请支持逾期交房违约金是否超过诉讼时效，本院认为，该请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定。双方签订的《商品房买卖合同》约定的涉案房屋交付时间为2011年12月30日之前，但涉案房屋直至2014年6月18日经过消防验收合格才具备交付条件，故本案诉讼时效应从2014年6月19日开始计算，故原判认定徐化运、贺智勇2016年1月5日的起诉并未超过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。徐化运、贺智勇关于本案诉讼时效尚未起算的上诉理由及绿地公司本案已过诉讼时效的上诉请求均不能成立，本院均不予采纳。综上所述，徐化运、贺智勇、绿地公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1568元，由徐化运、贺智勇负担540元，绿地集团（贵阳）置业有限公司负担1028元。本判决为终审判决。审判长 韦 娟审判员 龙 珑审判员 冯 文 婷二〇一七年四月五日书记员 王茗萱（代） 来源：