（2017）黑06民终129号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-18
案件名称
上诉人大庆市城市建设投资开发有限公司与被上诉人茹朦房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
黑龙江省大庆市中级人民法院
所属地区
黑龙江省大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大庆市城市建设投资开发有限公司,茹朦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民终129号上诉人（原审被告）：大庆市城市建设投资开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区格林小镇B20号楼底层车库商服办公楼3-5层办公楼。法定代表人：王波，该公司经理。委托诉讼代理人：彭岩，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。被上诉人（原审原告）：茹朦，女，汉族，无职业。上诉人大庆市城市建设投资开发有限公司与被上诉人茹朦房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2016）黑0602民初3562号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大庆市城市建设投资开发有限公司的委托诉讼代理人彭岩、被上诉人茹朦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人大庆市城市建设投资开发有限公司上诉请求：请求二审法院改判上诉人不承担逾期交房违约责任，因已超过诉讼时效;2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人请求上诉人承担迟延交房的违约责任已经超过诉讼时效。《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，出卖人应当在2013年7月31日前交房，逾期交房不超过180日的，自合同约定的最后交房期限的第二天至实际交付时止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二点一的违约金。本案中，被上诉人已于2014年1月1日实际接房，因此应于2016年1月1日前向上诉人主张迟延交房的违约金。被上诉人于2016年9月才通过诉讼方式主张迟延交房的违约金已经超过诉讼时效。二、被上诉人与大庆市城市建设投资开发有限公司达成的抵顶物业费协议，并不能构成对上诉人迟延交房违约金诉讼时效中断的事由。大庆市城安物业管理有限公司虽然是上诉人的全资子公司，但其也具有独立的法人资格。其与被上诉人达成的协议基于合同的相对性不能对上诉人产生法律约束力。被上诉人茹朦辩称，被上诉人提供的录音是三份，在录音内容中提到过三次录音时间2015年5月14日，当时接待被上诉人的两位工作人员均是没有反驳的。关于上诉人第三点，被上诉人认为物业公司与城投公司是同一公司。茹朦向一审法院起诉请求:1、要求被告承担逾期交房违约金28231元，当庭变更违约金数额为22766.25元;承担逾期办理产权登记违约金4365元；２、要求被告承担本案诉讼费。一审法院认定：本案系房屋买卖合同纠纷。原告茹朦与被告大庆市城市建设投资开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容符合法律规定，该合同成立并生效。原告茹朦按照合同约定向被告大庆市城市建设投资开发有限公司交纳了全部购房款，而被告大庆市城市建设投资开发有限公司未在合同约定的期限内交付房屋，及提供相关资料报产权登记机关备案，造成原告方未能按期取得房屋及房屋产权证书，已构成违约。对于被告当庭辨称逾期交房违约金已过诉讼时效不予给付的理由，因有原告提供录音资料证实自2015年5月开始一直与被告单位员工沟通违约金给付事宜，录音资料中能够体现接听人员系被告单位员工且对拖欠违约金认可的事实，与原告提供大庆市城安物业管理有限公司米兰小镇管理处的收费协议内容吻合，该物业服务公司做为被告下属公司自认被告方应给付违约金及与被告方商定物业费折抵违约金的事宜，虽被告方当庭辨称大庆市城安物业管理有限公司系被告下属具有独立法人资格的子公司，不能代表被告方履行行为，但作为购买方的原告完全有理由相信其折抵行为系代表大庆市城市建设投资开发有限公司的行为，被告在庭审调解环节也表示可以用违约金折抵物业费，综合以上证据链条，可以证实原告方实际取得房屋后在诉讼时效内向被告方一直主张逾期交房违约金，已构成时效中断，大庆市城安物业管理有限公司米兰小镇管理处折抵行为代表了大庆市城市建设投资开发有限公司对违约金事宜的确定和追认，故被告方辨称该项请求已过时效的理由不予认定。原、被告双方对逾期交房时间存在的差异，通过庭审调查及房屋交接书可以认定被告实际交房时间为2014年1月1日。故被告大庆市城市建设投资开发有限公司应按合同约定给付原告茹朦逾期交房违约金22766.25元;逾期提交办证手续违约金4365元，共计27131.25元。原告茹朦变更诉讼请求产生的费用自行负担。案件受理费483元，原告茹朦负担5元,被告大庆市城市建设投资开发有限公司负担478元。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。结合双方当事人一、二审提交的证据及双方的诉辩意见，本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于双方争议的诉讼时效问题，被上诉人提供的录音资料证实自2015年5月开始一直与上诉人单位员工沟通违约金给付事宜，录音资料中能够体现接听人员系被告单位员工且对拖欠违约金认可的事实，与被上诉人提供大庆市城安物业管理有限公司米兰小镇管理处的收费协议内容吻合，能够证实被上诉人曾就上诉人的违约行为向上诉人及其下属物业公司主张过权利，故本院认定本案不存在诉讼时效已过的问题。综上所述，上诉人大庆市城市建设投资开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费369元，由上诉人大庆市城市建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱志晶审判员 赵 楠审判员 王鹏渤二〇一七年四月五日书记员 高伟涛 微信公众号“”