（2017）沪01民终985号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-05-02
案件名称
史培宏诉张伟品房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
史培宏,应决子,史文欣,张伟品,尹薇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终985号上诉人（原审被告、反诉原告）：史培宏，男，1970年12月11日生，汉族，住上海市松江区。上诉人（原审被告、反诉原告）：应决子，女，1969年2月21日生，汉族，住浙江省象山县。上诉人（原审被告、反诉原告）：史文欣，女，1995年9月12日生，汉族，住上海市松江区。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：许家东，上海保诚律师事务所律师。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：许秋梅，上海保诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张伟品，男，1967年10月28日生，汉族，住上海市静安区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：尹薇，女，1979年6月6日生，汉族，住上海市虹口区。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：谢军，上海市嘉华律师事务所律师。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：黄盈盈，上海市嘉华律师事务所律师。上诉人史培宏、应决子、史文欣因与被上诉人张伟品、尹薇房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初9075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人史培宏、应决子、史文欣的共同委托诉讼代理人许家东、许秋梅，被上诉人张伟品、尹薇的共同委托诉讼代理人黄盈盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史培宏、应决子、史文欣上诉请求：撤销原判第二项，依法改判为上诉人向被上诉人张伟品、尹薇返还房款60万元。事实和理由：上诉人出售系争房屋是因为急需资金，如果其知道被上诉人置换房屋，不可能与被上诉人签订合同。上诉人收到房款后要求被上诉人网签，才知道其是限购人员，2015年11、12月，上诉人要求被上诉人尽快解决限购问题，但被上诉人没有解决。之后双方协商解决并达成解除协议。协议达成后，上诉人才出售系争房屋，目的在于尽快取得款项。被上诉人明知自己限购还与上诉人签订合同，其存在主观恶意，导致网签无法进行，故要求本案对被上诉人适用定金罚则。被上诉人张伟品、尹薇辩称，其不同意上诉人史培宏、应决子、史文欣的上诉请求。2016年2月，本案双方协商解除合同，上诉人应当退还被上诉人支付的全部款项，《购房退款协议》亦约定上诉人全额退还房款。上诉人在签订合同时明知被上诉人需要置换，置换不影响双方网签合同，实际没有网签是因为上诉人需要归还银行贷款而口头要求增加首付款。上诉人在2016年1月已经将系争房屋出售给案外人，导致本案房屋买卖无法继续履行。合同解除的责任在于上诉人，其存在根本违约行为，故请求二审驳回上诉，维持原判。2016年5月，张伟品、尹薇向一审法院起诉请求：1.史培宏、应决子、史文欣向张伟品、尹薇返还欠款110万元；2.史培宏、应决子、史文欣支付利息36,164.39元（按年利率24%，自2016年2月23日至实际支付日止，每日为1,100,000元X24%/365天=723.29元，暂计算至2016年4月13日）。审理中，史培宏、应决子、史文欣提起反诉，要求一审法院判令：1.解除双方签订的《房屋买卖三方居间协议》；2.史培宏、应决子、史文欣对张伟品、尹薇支付的定金50万元不予返还；3.张伟品、尹薇向史培宏、应决子、史文欣赔偿损失137,625元。一审法院认定事实：2015年9月12日，张伟品（乙方）与史培宏（甲方）及案外人中介公司签订了《房屋买卖三方居间协议》一份，约定乙方购买甲方所有的位于松江区XX大街XX弄XX号联排别墅，面积294.94平方米，抵押情况：贷款150万元，出售价格为5,702,000元；乙方于2015年9月12日支付定金50万元，该笔定金自双方签订《上海市房地产买卖合同》后自动转为购房款；乙方于双方签订上述房屋的买卖合同时支付给甲方房款120.20万元，于双方前往交易中心办理过户手续前支付给甲方房款60万元，于银行放贷后支付给甲方房款140万元，于交房当日支付甲方房款200万元；甲方于2015年10月20日将房屋交付给乙方。空白处另有手写条款约定，交房前由于乙方确实付不足200万元，双方再协商，但未付款项于办理过户手续前支付，二楼露台重新换好木条，花园草坪灯重新修复。张伟品、尹薇于2015年9月13日、9月14日、9月29日、10月14日、10月21日、10月29日分别支付史培宏、应决子、史文欣40万元、10万元、50万元、30万元、30万元、11万元，上述共计支付了史培宏、应决子、史文欣171万元。之后，张伟品、尹薇询问史培宏、应决子、史文欣是否可以网签，史培宏、应决子、史文欣以张伟品、尹薇被限购为由予以拒绝。2016年1月10日，史培宏、应决子、史文欣与案外人盛某签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定史培宏、应决子、史文欣将涉案房屋出售给盛某，转让价款为450万元。2016年2月23日，双方协商解除合同，史培宏、应决子、史文欣退还了张伟品、尹薇房款11万元。2016年3月16日，史培宏签署《购房退款协议》一份，载明原购房款已退11万元，经商定于3月24日前退还50万元，其余协商退款（110万元）。后史培宏、应决子、史文欣退还了张伟品、尹薇50万元，现双方对于剩余房款110万元的退还、定金与损失的处理发生争议，遂涉诉。审理中，张伟品、尹薇提交了电话录音及文字整理稿，拟证明张伟品、尹薇多次和史培宏、应决子、史文欣协商还款事宜，但史培宏、应决子、史文欣仍未还款。对此史培宏、应决子、史文欣认为证据的来源、真实性无法确认，存在偷录和剪辑的可能；从内容来看，仅谈到了要给一笔钱，并未谈及给多少，证据与本案没有关联性。史培宏、应决子、史文欣提交照片、借条，拟证明史培宏、应决子、史文欣修缮了木条、草坪灯，另借了外债，产生了损失。张伟品、尹薇对照片认为，协议约定的修复只是建议，是强调应保持使用性，不是基于张伟品、尹薇的指令；对借条张伟品、尹薇并不清楚，借款产生的损失与张伟品、尹薇、卖房无关，且借条为何在史培宏、应决子、史文欣手中存疑。审理中，张伟品、尹薇确认其系本市户籍，签订居间协议时张伟品、尹薇名下有两套房屋，双方口头约定了等张伟品、尹薇卖掉一套之后再与史培宏、应决子、史文欣签订网签合同，但事实上张伟品、尹薇即使有两套房屋是可以签订网签合同的，只要过户时确定名下仅有一套房屋即可。对此，史培宏、应决子、史文欣表示签订居间协议时并不知道张伟品、尹薇需要出卖一套才能签订网签合同，是在2016年10月29日前后才知道张伟品、尹薇限购的，所以是张伟品、尹薇的原因导致合同无法履行。双方均确认双方于2016年2月23日已经协商解除了居间协议。另查明，截止至2016年3月24日，涉案房屋上仍存在由案外人A公司上海分行为抵押权人，债务履行期限从2010年6月9日起至2025年6月9日止，债权限额为208万元的最高额抵押，以及抵押权人为中国银行股份有限公司上海市松江支行为抵押权人，债权发生期限为自2013年5月13日起至2018年5月13日止，最高债权限额为600万元的抵押。一审法院认为，张伟品、尹薇与史培宏、应决子、史文欣签订的《房屋买卖三方居间协议》、《购房退款协议》系双方的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。本案中，双方均认可居间协议已经于2016年2月23日协商一致解除，但因居间协议系涉及中介方的三方协议，故法院确认张伟品、尹薇与史培宏、应决子、史文欣间基于该居间协议的房屋买卖法律关系已于2016年2月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，张伟品、尹薇的剩余房款110万元史培宏、应决子、史文欣应予返还。对于合同解除的责任，法院认为，从合同履行情况来看，一方面，在双方签订居间协议至双方协商签订网签合同前，张伟品、尹薇未消除自身的限购因素。张伟品、尹薇主张签订居间协议时即告知了史培宏、应决子、史文欣限购情形，史培宏、应决子、史文欣对此予以否认，张伟品、尹薇亦并未提供证据对此予以证明。张伟品、尹薇称即使限购也可以签订网签合同，但从史培宏、应决子、史文欣而言，张伟品、尹薇是否具备本市购房资格，是张伟品、尹薇能否履行合同的重要考量因素。张伟品、尹薇有义务在双方签订网签合同前消除履约障碍。在尚未具备本市购房资格的情况下，史培宏、应决子、史文欣要求张伟品、尹薇积极采取措施，并无不当，并非史培宏、应决子、史文欣违约拒绝履行合同。另一方面，史培宏、应决子、史文欣在未与张伟品、尹薇解除合同的情况下径行将房屋另售他人，导致张伟品、尹薇与史培宏、应决子、史文欣双方房屋买卖未能履行亦有一定的责任。故法院认为本案张伟品、尹薇与史培宏、应决子、史文欣对于合同未能按期履行均有责任。故对于张伟品、尹薇主张的利息以及史培宏、应决子、史文欣关于没收定金的反诉请求，法院均不予支持。关于史培宏、应决子、史文欣反诉主张的对外借贷的利息损失，超过了张伟品、尹薇签订协议时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，且缺乏合同、法律依据，法院不予支持。史培宏、应决子、史文欣反诉主张的修缮露台、草坪灯的费用，因史培宏、应决子、史文欣已将修缮好的房屋另售他人，并可依据与他人的合同获得相应房款，故修缮费用并不构成其实际损失，法院不予支持。关于史培宏、应决子、史文欣反诉主张的占有使用费，因合同已经解除，史培宏、应决子、史文欣应返还张伟品、尹薇房款，张伟品、尹薇亦应返还对于部分交付房屋的占有利益，而占有利益实际无法返还，故张伟品、尹薇应支付史培宏、应决子、史文欣相应的占有使用费。关于占有使用费的金额，史培宏、应决子、史文欣对占有的时间、使用费的标准并未提供证据对此予以证明。张伟品、尹薇自认放置了书籍占用了房屋，但对于占用的期间表示记不清楚，法院根据合同履行情况、双方的过错程度，酌情确定张伟品、尹薇应支付史培宏、应决子、史文欣房屋占有使用费2,000元。判决：一、确认原告（反诉被告）张伟品、尹薇与被告（反诉原告）史培宏、应决子、史文欣于2015年9月12日签订的《房屋买卖三方居间协议》中的房屋买卖法律关系已于2016年2月23日解除；二、被告（反诉原告）史培宏、应决子、史文欣于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张伟品、尹薇剩余房款1,100,000元；三、原告（反诉被告）张伟品、尹薇于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）史培宏、应决子、史文欣房屋占有使用费2,000元；四、驳回原告（反诉被告）张伟品、尹薇的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）史培宏、应决子、史文欣的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币7,512.50元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费5,128元，合计诉讼费17,640.50元，由原告张伟品、尹薇负担187.50元，被告史培宏、应决子、史文欣负担17,453元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人史培宏、应决子、史文欣与被上诉人张伟品、尹薇签订的《房屋买卖三方居间协议》与《购房退款协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于《房屋买卖三方居间协议》所涉的房屋买卖法律关系解除的责任归属。上诉人主张因被上诉人未事先告知自身属于限购人员，导致系争房屋网签无法进行而解除合同；被上诉人主张因上诉人需要归还银行贷款而口头要求增加首付款，并在2016年1月将系争房屋出售他人导致双方房屋买卖关系解除。对此，本院注意到，其一，根据《房屋买卖三方居间协议》的约定，被上诉人于2015年9月12日支付定金50万元，于双方签订《上海市房地产买卖合同》时支付给上诉人房款120.20万元，而截至2015年10月29日，被上诉人已经支付上诉人房款共计171万元，故就付款情况而言，本案双方网签合同的条件已具备；其二，被上诉人主张签订居间协议时已告知上诉人限购情形，上诉人对此予以否认，被上诉人并未进一步举证证明，故对被上诉人的主张，本院难以采信。虽然被上诉人付款情况已达到网签条件，但被上诉人在当时尚不具备购房资格，如果先行网签，可能影响之后系争房屋的交易过户，故上诉人以被上诉人限购为由不予网签具备一定的合理性；其三，本案双方签订的居间协议并未对双方网签的截止时间作出明确约定，在双方尚未协商解除系争房屋买卖关系的情况下，上诉人于2016年1月10日与案外人盛某签订《上海市房地产买卖合同》，径行将系争房屋另售他人，导致本案双方的房屋买卖未能继续履行，故上诉人对系争房屋买卖法律关系解除亦负有一定责任；其四，2016年2月23日，本案双方协商解除合同，上诉人先行退还被上诉人房款11万元，未有证据显示任何一方主张追究对方的违约责任，并且之后上诉人史培宏签署《购房退款协议》时亦未载明对被上诉人适用定金罚则而抵扣相应房款，而是同意全额退还房款，综上，本院认为对《房屋买卖三方居间协议》所涉的房屋买卖法律关系解除，本案双方都具有一定责任，但双方协商解除合同并由上诉人签署《购房退款协议》，表明双方决定互不追究违约责任。现上诉人史培宏、应决子、史文欣要求对被上诉人适用定金罚则的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,800元，由上诉人史培宏、应决子、史文欣负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年四月五日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：