（2017）浙0382民初457号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-07-01
案件名称
周洲、陈冬萍等与乐清市大地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
乐清市人民法院
所属地区
乐清市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周洲,陈冬萍,乐清市大地房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款
全文
浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0382民初457号原告：周洲，男，1989年3月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。原告：陈冬萍，女，1991年2月3日出生，汉族，住浙江省上虞市。共同委托代理人：南忠权，浙江联英（乐清）律师事务所律师。被告：乐清市大地房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330382582680359H），住所地：浙江省乐清市乐成街道晨沐路388-390号三楼。法定代表人：陈昌旺，系该公司总经理。委托代理人：蔡军，男，1982年12月1日出生，汉族，住浙江省乐清市，系被告公司员工。原告周洲、陈冬萍为与被告乐清市大地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2017年1月10日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员周萍适用简易程序独任审判，并于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告周洲、陈冬萍及其委托代理人南忠权，被告乐清市大地房地产开发有限公司的委托代理人蔡军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周洲、陈冬萍起诉称：2014年9月30日，原告向被告支付了50000元购房订金。2014年10月16日，双方签订了《商品房买卖合同》，总金额为1073925元，并当场支付了购房首付款323925元（订金50000元+73925元+被告借给原告200000元）。合同约定余款750000元按银行按揭贷款支付。2014年12月起，原告每月支付贷款本金6250元及利息，但被告违约，并未在合同约定的2015年1月13日前交付商品房给原告。现原告根据《商品房买卖合同》第十条规定解除合同。故原告请求判决：1、解除原、被告《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款455175元及利息损失65456.54元；3、被告支付违约金13655.25元（455175元×3%）；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告乐清市大地房地产开发有限公司答辩称：一、原告要求解除商品房买卖合同的请求不应予以支持。1、原告逾期还款，被告无需承担逾期交房责任。2014年10月16日，原、被告分别签订《借款协议》、《商品房买卖合同》两份协议，根据《借款协议》第五条第三款约定，在原告上述所购商品房交房时，如原告未依本协议约定期限付清应还款，则原告上述商品房开发商有权不向原告交房，且不视为开发商逾期交房，直至原告还清逾期应还款。2、基于上述理由，原告解除《商品房买卖合同》的权利已经丧失。原告是基于双方签署的《商品房买卖合同》第十条第一款第一项第二小点提出解除《商品房买卖合同》的请求，也就是说，只有原告享有追究被告逾期交房的权利，原告才有权提出解除合同的请求。本案的实际情况是，《商品房买卖合同》赋予原告的有关追究被告逾期交房违约责任的权利，已因原告违反双方借款协议的约定而丧失，既然原告丧失了该项权利，那么基于该项权利的合同解除权自然消失。3、诉争商品房建设工程项目已经竣工验收合格，已经满足交房条件，商品房不能交房的风险已经消除。原告在商品房已经竣工验收符合交房条件时提出解除合同的请求显然不应予以支持。二、原告要求被告退还购房款及支付利息损失的请求不应予以支持。原告解除合同的请求不应被支持的情况下，《商品房买卖合同》应当继续履行，原告无权要求被告退还购房款和支付利息损失。三、同理，原告要求被告支付违约金的请求也不应予以支持。四、因原告违约行为，工商银行乐清支行宣布贷款合同提前到期，被告代为支付贷款本息634862.54元。原告除需向被告支付上述贷款本息634862.54元以外，还需支付工商银行扣款之日起的利息损失，利息损失应以同期银行贷款基准利率计算。五、根据原、被告签订的《借款协议》，原告因逾期偿还借款，应以200000元为基数，自2014年10月16日前按每日万分之四向被告支付违约金，截止至庭审之日，逾期违约金为69200元，两项相加共计269200元。六、原告已经丧失解除《商品房买卖合同》之权利。1、原告逾期行使解除权，其行使解除权的权利已经灭失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，权利消灭”。双方约定的交房截止日期为2015年1月31日。另根据该合同第十条可知，若被告于2015年5月1日之前未能交房的，则原告有权解除合同。故此，原告行使解除权的期限为2016年4月30日，自2016年5月1日起原告已丧失解除合同之权利，原告于2017年才提起解除合同之诉请，显然不应予以支持。本院经审理查明：俩原告系夫妻关系。2014年9月30日，原告向被告支付了50000元购房订金。2014年10月16日，俩原告为购买乐清市乐成街道湖上岙、潘家垟2010年91号地块“锦绣大地小区（二期）”第3幢3××号房产，与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同，合同编号：201390007200086、备案登记号：20141002827），房屋总价款为1073925元。合同第七条约定：“买受人（原告）按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式。贷款付款（商业银行按揭贷款或公积金贷款），详见附件八补充协议第一条第2款（即买受人应在签订《商品房买卖合同》当日支付不低于总房款30%的首付款计323925元，剩余部分房款750000元通过商业银行按揭贷款或公积金贷款方式予以支付）。”合同第九条约定：“出卖人（被告）应当在2015年1月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.县级或县级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期加长，但最长不得超过12个月；3.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行疾病等不可预见不可避免的事件，以及法律法规和政策的改变等事实。交房期限届满，买受人未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应房款后7日内。”合同第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”……。同日，俩原告与被告另签订了一份《借款协议》，协议第一条约定：乙方（原告）向甲方（被告）借款全部用于支付“乙方购买位于乐清市乐成街道乐白路上的锦绣大地小区3幢301室商品住房的购房首付款。第二条约定：借款金额为200000元人民币。第三条约定：乙方应在2015年1月30日前归还100000元；在2015年6月30日前归还100000元。第四条第2项约定：如乙方依据上述约定还款期限按时还款，甲方给予免息优惠；如乙方逾期未还清到期欠款，则从借款之日起至实际还清逾期应还款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应还款万分之四的违约金。第五条第3项约定：在乙方上述所购商品房交房时，如乙方未依本协议约定期限付清应还款，则乙方上述所购商品房开发商有权不向乙方交房，且不视为开发商逾期交房，直至乙方还清逾期应还款。《商品房买卖合同》签订后，俩原告于当日按约支付了首付购房款323925元（订金50000元+73925元+被告借给原告200000元）。后俩原告以涉案房产作为抵押，并由被告提供担保就剩余购房款750000元向中国工商银行股份有限公司乐清支行办理按揭贷款，贷款期限为120个月。2014年11月11日，中国工商银行股份有限公司乐清支行按照约定向被告支付了750000元。2015年1月31日，《商品房买卖合同》约定的交房期限届满，被告未能按约交付房产。截至2016年8月，俩原告按借款合同的约定偿还按揭贷款本金131250元及利息65456.54元。此后，因被告未能按约交付房产，俩原告停止支付按揭款，俩原告也未按《借款协议》约定的期限偿还给被告200000元借款。因俩原告连续三个月未按实足额偿还贷款本息已违反合同的约定，中国工商银行股份有限公司乐清支行于2016年11月14日宣布俩原告的贷款合同提前到期，并于2016年11月28日向作为保证人的被告扣取贷款本息共计634862.54元。被告负责开发建设的涉案房地产项目于2016年8月11日获得城镇污水排入排水管网许可证，2016年9月1日经乐清市环境保护局发函件同意该项目建筑可以投入使用，2016年11月4日通过消防验收合格，2017年1月13日取得浙江省建设工程规划核实确认书，2017年1月25日通过竣工验收，涉案房屋已经具备交付使用的条件。现原告认为被告未按合同约定的2015年1月31日前交付涉案房屋要求解除该合同。以上事实，有身份证、企业信用信息、《商品房买卖合同》、收款收据、账户明细清单、建设工程竣工验收报告、浙江省建设工程规划核实确认书、乐清市公安局建设工程消防验收意见书、乐清市环保局的函件、城镇污水排入排水管网许可证、《借款协议》、工商银行乐清支行《情况说明》、银行凭证以及原、被告的庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告于2014年10月16日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合法律相关规定，应属有效，双方均应全面履行。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应在2015年1月31日前向俩原告履行交房义务，但被告至今尚未交付涉案房产，已构成违约，但按照双方签订的《商品房买卖合同》第十条有关“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。……”的约定，原告在被告逾期交房超过90日即2015年5月1日开始享有解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第95条的规定，合同解除权行使的期限有两种。第一种是在法定或当事人约定期限内行使。无论法定期限还是约定期限，在性质上都属于除斥期间，解除权于预定存续期间届满当然消灭。第二种是在对方当事人催告后的合理期限内行使。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，本案俩原告并未向被告催告，俩原告享有的解除权应在2016年5月1日前行使，而原告于2017年1月10日向本院起诉要求解除《商品房买卖合同》，已超过法定的除斥期间，故该解除权消灭，基于解除权而产生的一系列权利也随之丧失。故对原告要求解除《商品房买卖合同》、退还购房款及利息损失并支付违约金等诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告周洲、陈冬萍的诉讼请求。本案受理费9143元，减半收取4571.5元，由原告周洲、陈冬萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 周 萍二〇一七年四月五日代书记员 刘德炜 更多数据：