（2016）粤0403民初2634号
裁判日期: 2017-04-05
公开日期: 2017-07-03
案件名称
珠海市华福居物业管理有限公司与王磊物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市华福居物业管理有限公司,王磊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初2634号原告：珠海市华福居物业管理有限公司，住珠海市斗门区湖心路1008号25栋2楼，统一社会信用代码914404005974318656。法定代表人：路辉，董事长。委托诉讼代理人：刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。被告：王磊，男，1978年4月12日出生，汉族，住河北省唐山市丰润区。原告珠海市华福居物业管理有限公司诉被告王磊物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市华福居物业管理有限公司（以下简称华福居公司）的委托诉讼代理人刘桂萍到庭参加诉讼，被告王磊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华福居公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2015年4月至2016年10月物业服务费5739元，2015年4月至2016年10月公摊水费88元，2014年7月至2016年4月公摊电费288元，电梯维修公摊费24元及从2015年5月1日起至实际付清之日止每日千分之三的滞纳金；2.本案受理费由被告负担。原告在庭审中变更诉讼请求如下：1.请求判令被告支付2015年4月至2016年9月物业服务费5739元，2015年4月至2016年9月公摊水费88元，2014年7月至2016年4月公摊电费288元，电梯维修公摊费24元及从2015年5月1日起至实际付清之日止每日千分之三的滞纳金；2.本案受理费由被告负担。事实和理由：被告是珠海市斗门区湖心路1008号西江月花园某、某1号房的业主。2012年11月30日，原告为被告上述房产所在的小区提供物业服务。原告在提供物业服务期间按多层每平方米0.9元、高层每平方米1.6元、商铺每平方米2.2元的标准收取物业服务费。在原告提供物业服务期间，大部分业主缴纳了物业服务费，并与原告签订了物业服务合同，但被告等少数业主未及时交纳物业服务费。故原告诉至法院。原告华福居公司对其诉称向本院提交如下证据：1．《珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书》一份，拟证明原告与涉案小区的开发商签订了物业服务协议；2．收费通知单二份，拟证明被告拖欠物业服务费及其他相关费用的情况；3．资质证书一份，拟证明原告具有相应的物业服务资质；4．不动产权登记表二份，拟证明被告是涉案小区的业主；5．发票、合同各一份，拟证明涉案房产所在楼宇有电梯。被告王磊缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告缺席，也未向本院提交书面质证意见。本院对原告提交的证据认定如下：对原告提交的证据1、3、4、5的真实性、合法性及关联性予以确认，原告提交的证据2没有其他证据予以佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月1日，原告与珠海市衡鼎房地产开发有限公司签订《珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书》，该协议约定由原告对西江月花园、雅园进行物业管理，物业类型为住宅小区，位置为斗门湖心路，占地面积约9.8万平方米，总建筑面积约19.5万平方米；服务内容包括销售中心、样板间及业主户门以外的清洁、保洁服务，公共绿化，治安防范，小区内的交通秩序维护，公共区域消防设施的维护和消防工作，楼宇共用部位、小区共用设施设备的维修养护和管理，商业网点及附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等；委托管理期限为2012年12月1日起至2017年11月30日止；物业管理服务费用带电梯楼宇每平方米建筑面积1.6-2.3元之间（不含公共水电分摊费），不带电梯的多层楼宇每平方米建筑面积在0.9-1.2元之间（不含公共水电分摊费），本物业工程竣工验收交付使用后，原告按以下方式收取物业服务费：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按政策、法规规定由业主或非业主使用人合理分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金等。另查明，被告于2014年从他人处购得珠海市斗门区湖心路1008号某、某1房，建筑面积分别为105.18平方米、83.59平方米，总层数6层，该楼宇安装有电梯。本院认为，原告与涉案小区建设单位珠海市衡鼎房地产开发有限公司于2012年12月1日签订的《珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书》，没有经过招投标程序，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该合同无效。但是，原告自2012年12月1日起为涉案小区提供物业服务至今。原告提供的证据不动产登记表可以证明被告是涉案小区某、某1号房的业主，其实际享受了原告提供的相关服务。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当对原告已提供的物业服务做出折价补偿。原告要求被告按《珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书》中带电梯楼宇每平方米建筑面积收取1.6元-2.3元的物业服务费的约定按每月每平方米建筑面积支付1.6元的物业服务费。原告请求的物业服务费支付标准，未超过当地物业服务企业提供物业服务费的一般标准，本院予以采纳。根据涉案房产不动产登记表记载涉案房产建筑面积分别为105.18平方米、83.59平方米，涉案房产所在楼宇安装电梯的事实，本院确定从2015年4月至2016年9月，被告应向原告支付物业服务费分别为3029.18元（105.18平方米×1.6元×18月）、2407.39元（83.59平方米×1.6元×18月），合计5436.57元。原告对其主张的公摊水费、电费及电梯维修公摊费，没有提供证据证明，本院不予支持。关于滞纳金的问题。原告主张的滞纳金实际上是拖欠物业服务费的违约金。原告援引与其他业主约定的滞纳金要求被告承担违约责任没有依据，本院不予支持。原告与涉案小区的建设单位签订的前期物业服务合同无效，因此也不能按该合同约定的滞纳金要求被告支付违约金。但是，被告欠缴物业服务费的行为确给原告造成了相应的损失，因此本院根据被告欠缴物业服务费行为给原告造成的损失，确定被告按中国人民银行同期贷款利率向原告赔偿利息损失。由于双方未明确约定每月缴纳物业服务费的期限，原告也没有证据证明其每月收取物业服务费的期限。因此本院确定被告按中国人民银行同期贷款利率从欠缴物业费的次月1日起向原告支付至本院确定支付之日止的利息。综上所述，原告请求的物业服务费依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准，原告请求的滞纳金没有依据，但原告确有损失，本院酌情确定被告承担相应的赔偿责任，原告的其他诉讼请求没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王磊于本判决生效之日起七日内向原告珠海市华福居物业管理有限公司支付2015年4月至2016年9月的物业服务费5436.57元；二、被告王磊于本判决生效之日起七日内向原告珠海市华福居物业管理有限公司赔偿欠缴物业服务费利息（以欠缴当月物业费为本金，从欠缴月的次月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至本院确定支付之日止）；三、驳回原告珠海市华福居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费128元（原告已预交），由原告珠海市华福居物业管理有限公司负担75元，被告王磊负担53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长 董 凯审 判 员 何 莹人民陪审员 梁国裕二〇一七年四月五日书 记 员 黄晓敏 更多数据：