（2016）浙0106民初11073号

裁判日期: 2017-04-05

公开日期: 2017-07-04

案件名称

俞鸿操、沈金等与谢明军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

俞鸿操,沈金,谢明军

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

杭州市西湖区人民法院� � 事判决书（2016）浙0106民初11073号原告（反诉被告）：俞鸿操，男，1951年9月20日出生，汉族，住杭州市江干区。原告（反诉被告）：沈金男，女，1952年8月12日出生，汉族，公民身份号码3301041952********，住杭州市江干区夕照新村**幢*单元***室。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：楼铭元、李爱梅，浙江南方中辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢明军，男，1972年3月2日出生，汉族，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：底世清，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。原告俞鸿操、沈金男与被告谢明军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，谢明军在举证期限内提起反诉。本院合并审理后，依法适用简易程序，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。俞鸿操、沈金男的共同委托��讼代理人楼铭元，谢明军的委托诉讼代理人底世清到庭参加诉讼。本案经当事人同意，并报本院院长批准，延长三个月的简易程序审理期限。本案现已审理终结。俞鸿操、沈金男向本院提出诉讼请求：1.谢明军向俞鸿操、沈金男支付违约金510000元；2.谢明军承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月22日，经杭州嘉福房地产代理有限公司（以下简称嘉福公司）居间，俞鸿操、沈金男与谢明军签订《购房意向合同》一份，约定俞鸿操、沈金男向谢明军出售坐落于杭州市××江路××西湖花园××区××幢房屋（以下简称涉案房屋）一套，总价款为6100000元；谢明军向嘉福公司支付意向金100000元；双方需在10日内签订《杭州市房屋转让合同》；一方违约应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；在履行《购房意向合同》时发生争议，可向嘉福公司所在地法院提起诉讼。《购房意向合同》签订后，谢明军于2016年10月28日向嘉福公司表示不购房。经多次敦促其仍不履行，已构成违约。根据《购房意向合同》第七条第1款的约定，谢明军需按房屋转让总价的10%即610000元承担违约责任，扣除谢明军已付100000元后尚需支付违约金510000元。谢明军辩称，因受政府的房地产调控政策影响导致后续的转让合同无法履行，这是不可归责于当事人双方的事由，其行为不构成违约。理由如下：三方签订的《购房意向合同》及配套补充协议明确约定，房款支付方式为商业贷款；谢明军在购买涉案房屋之前，已经拥有两套住房。根据2016年11月杭州市住房保障和房产管理局、杭州住房公积金管理委员会的文件规定，在市区限购范围内，对拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放第三套及以上住房的商业贷款，也不得申请住房公积金贷款。签订本案合同时，各方明确约定谢明军需办理200余万元的商业贷款以支付房款，而当时谢明军已经拥有两套住房，属于禁购政策的限制对象，导致其无法按照合同约定办理按揭贷款，也就直接导致房屋转让合同不能继续履行。根据浙江省高级人民法院民事审判第一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第二条的规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定为“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持。同时该意见第六条也规定，调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。根据谢明军的实际情况，因受禁购政策的直接影响导致合同确实无法履行，其当然有权要求解除合同，其行为也不构成违约，而是属于不可归责于当事人双方的事由。因此，俞鸿操、沈金男要求谢明军承担违约金的请求，缺乏法律依据，不应得到支持。谢明军向本院提出反诉请求：1.依法确认谢明军与俞鸿操、沈金男及嘉福公司签订的《购房意向合同》已于2016年10月27日解除；2.俞鸿操、沈金男返还谢明军意向金50000元；3.本案诉讼费用由俞鸿操、沈金男承担。诉讼过程中，谢明军变更第1项反诉请求为：依法解除俞鸿操、沈金男、谢明军及嘉福公司签订的《购房意向合同》及《杭州市房屋转让协议（补充）》。事实和理由：2016年10月22日，谢明军就涉案房屋与俞鸿操、沈金男及嘉福公司签订《购房意向��同》（合同编号0000077）。同日，谢明军依约向嘉福公司支付购房意向金100000元。后谢明军出现不能购买涉案房屋的客观原因，为避免各方损失，其于2016年10月27日告知俞鸿操、沈金男及嘉福公司，三方同意解除合同，后就返还意向金的相关事宜多次进行协商，谢明军虽自愿对俞鸿操、沈金男及嘉福公司作出补偿，但未能达成一致。俞鸿操、沈金男要求谢明军承担违约责任没有依据。针对谢明军的反诉，俞鸿操、沈金男辩称，一、谢明军反悔在先，政策出台在后，不存在谢明军不能购买涉案房屋的客观原因。二、不存在双方同意解除合同的事实，起诉前俞鸿操、沈金男再次打电话给谢明军要求其继续履行。三、对第1项反诉请求，俞鸿操、沈金男同意解除，但《购房意向合同》第六条明确约定解除合同需三方协商一致，故本案是否需通知嘉福公司，由法院��定。在嘉福公司同意的前提下，解除合同的日期应为庭审之日。第2项反诉请求，缺乏事实依据，谢明军违约在先，请求予以驳回。为证明其主张的事实，俞鸿操、沈金男举证如下：1、《购房意向合同》复印件。证明当事人之间具有房屋买卖的法律关系；房屋总价款6100000元，需在意向合同签订后10日内签订《杭州市房屋转让合同》；一方违约应按房屋转让总价的10%支付违约金；发生纠纷由嘉福公司所在地法院管辖。2、房屋产权证明。证明涉案房屋由俞鸿操、沈金男共同所有。3、嘉福公司业务员徐伊超与谢明军之间的微信聊天记录2页。证明谢明军明确表示不购房，已构成违约；在嘉福公司的督促下，谢明军在2016年10月28日表示不购房，嘉福公司于2016年11月2日20点42分再次督促谢明军，告知其当日是签订《杭州市房屋转让��同》的最后一天并要求签约，否则需承担全部责任。为证明其主张的事实，谢明军举证如下：1、《购房意向合同》、《杭州市房屋转让协议（补充）》；2、收据。证据1、2共同证明合同明确约定房款支付方式为商业贷款，谢明军实际交付定金100000元。3、杭州市区住房情况查询记录2页；4、结婚证。证据3、4共同证明谢明军及其配偶李丽处于婚姻关系存续期间，已有两套住房。5、2016年11月10日杭州市房地产市场调控政策打印件4页。证明针对拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业贷款及公积金贷款。经质证，谢明军对俞鸿操、沈金男提供的证据发表如下质证意见：证据1，真实性、合法性、关联性没有异议。合同第二条第2款约定房款支付方式为商业贷款，此后双方签订补充协议，对内容进行调整，内容不一致的情况下以后合同为准。不能证明谢明军违约。证据2，真实性、合法性、关联性没有异议。证据3，2016年11月28日“小徐，你好。”的一段内容是谢明军所发，通知不准备签订买卖合同，对方于当日发送的微信，真实性没有异议，关联性有异议；2016年11月2日的微信内容谢明军没有收到，真实性有异议。经质证，俞鸿操、沈金男对谢明军提供的证据发表如下质证意见：证据1-4，真实性、合法性、关联性均没有异议。但证据1中的《杭州市房屋转让协议（补充）》是为了谢明军少交税而补签的。房屋总价6100000元没有变，只是区分为转让价和装修款。房屋转让合同没有签订，不存在冲突。总价6100000元是确定的，违约金是房屋总价的10%。证据5，真实性没有异议，但从法律上讲不是证据，而是参考材料，其中明确了发布日期是2016年11月10日，与谢明军反悔相差14天，而且明确自发布之日起限购，因此谢明军反悔在先，政策调控在后。经审查，本院认证如下：俞鸿操、沈金男与谢明军提供的《购房意向合同》相同，真实性、合法性、关联性予以认定。俞鸿操、沈金男提供的证据2与谢明军提供的证据1中的《杭州市房屋转让协议（补充）》及证据2、3、4均系原件或加盖有查档专用章，具有真实性且来源合法，与待证事实有关联，予以认定。俞鸿操、沈金男提供的证据3，谢明军未举证证实其没有收到2016年11月2日对方发来的微信，且该内容是对《购房意向合同》约定的签约时间及由此导致后果的强调，不影响谢明军的合同权利义务，对2016年10月28日的微信内容，谢明军对真实性不持异议，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。谢明军提供的证据5，符合证据形式要件，予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年10月22日，谢明军作为买方，俞鸿操、沈金男作为卖方，嘉福公司作为居间方共同签订《购房意向合同》一份，约定：谢明军委托嘉福公司居间购买俞鸿操、沈金男所有的涉案房屋，转让总价为6100000元（包含随房屋赠送的家电家具全套硬装及固定厨卫装修）；交易税费由谢明军承担；签订杭州转让合同后20天内支付首付款3520000元打入银行监管，尾款2580000元申请商业贷款；款清交房，先办理物业交割手续；谢明军同意向嘉福公司支付意向金100000元；若俞鸿操、沈金男接受谢明军的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金；若俞鸿操、沈金男不接受谢明军的购买条件，该意向金由嘉福公司在两个工作日后无息退还给谢明军；谢明军与俞鸿操、沈金男同意在《购房意向合同》签订后10日内签订《杭州市房屋��让合同》，届时如果谢明军未能如约签订《杭州市房屋转让合同》，其已支付的定金不予返还，俞鸿操、沈金男同意将不予返还之定金的50%支付给嘉福公司作为居间费用；如果俞鸿操、沈金男未能如约签订《杭州市房屋转让合同》，则其应向谢明军双倍返还定金，谢明军同意将双倍返还之定金（包含谢明军已支付定金）的25%支付给嘉福公司作为居间费用；签署本意向合同后谢明军要求解除本合同的，应书面提出，并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，谢明军无权直接要求返还定金，可通过诉讼或其他合法方式要求俞鸿操、沈金男返还；谢明军或俞鸿操、沈金男违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；本意向合同在履行中发生争议，应协商解决，协商不成的，可依法向嘉福公司所在地人民法院提起诉讼；由不可抗力造成本意向合同无法履行的，各方均不承担违约责任。同日，谢明军与俞鸿操、沈金男签订《杭州市房屋转让协议（补充）》一份，约定：涉案房屋交易成交总价为6100000元，双方同意杭州市房屋转让合同价格为4300000元（首付款为2300000元，尾款2000000元申请商业贷款），另装修款1800000元，谢明军在产权过户前三个工作日支付给俞鸿操、沈金男，房款支付方式以杭州市房屋转让合同为准，装修款支付方式以本协议为准；本协议约定事项与双方签订的该套房屋转让合同及房屋委托代理合同有所冲突的内容以该协议为准。同日，谢明军向嘉福公司支付意向金100000元，嘉福公司出具收据。2016年10月28日，谢明军向嘉福公司工作人员发送微信，称“因家庭客观原因，新西湖的房子买不成了，对于我已经支付的10万元意向金，麻烦约一下房东俞先生，我们一起��谈下返还事宜”。当日，对方回复称“那十万在双方签字后就直接变成了定金，而不是意向金了。合同也写的很清楚的，如果中途任何一方使合同不能正常进行，都是算违约的，要支付总房价10%的违约金合同上都注明了，你这边要不在考虑清楚，这房子确实很好的”。2016年11月2日，对方再次发微信告知谢明军“今天是您于2016年10月22日跟俞鸿操先生签订之江路198号新西湖花园排屋B40意向居间合同里双方约定签订杭州市房屋转让合同最后一天期限，如因你单方原因导致此合同未能顺利签订，造成的违约责任由您全权承担”。购房双方至今未签订《杭州市房屋转让合同》。2016年11月，杭州市人民政府发布关于杭州市进一步实施住房限购的通知，内容为：自2016年11月10日起对拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放第三套及以上住房商业贷款，也不得申��住房公积金贷款；限购范围：上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区。同时，中国人民银行杭州中心支行、中国银监会浙江监管局也发出“关于进一步加强住房信贷政策管理的通知”，明确自2016年11月10日起，借款人通过杭州市住房保障和房产管理局房地产交易系统完成网上签约所购住房，其商业性个人住房贷款业务按照本通知规定执行。另查明，谢明军与案外人李丽于1999年6月16日登记结婚。谢明军身份证上载明的户籍地址为杭州市××大街××号。2016年12月5日经查得知，谢明军与李丽共同拥有坐落于杭州经济技术开发区伊萨卡国际城绮风园6幢3单元402室及杭州经济技术开发区四季名门城市公寓2幢1001室房屋两套，登记日期为2009年10月，李丽拥有坐落于杭州经济技术开发区湖左岸公寓××单元××室房屋一套，登记日期为2013年4月。本院认为，谢明军与俞鸿操、沈金男、嘉福公司签订的《购房意向合同》及谢明军与俞鸿操、沈金男签订的《杭州市房屋转让协议（补充）》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，各方均应按照约定履行各自义务。《购房意向合同》既约定了房屋买卖双方与房产中介之间关于居间事宜的权利义务，又约定了房屋买卖双方之间关于预约订立房屋买卖合同的权利义务，故该合同包含居间合同及房屋买卖预约合同两种法律关系。关于房屋买卖预约合同应否解除的问题。杭州市自2016年11月10日起实施进一步住房限购、限贷政策，对拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放第三套及以上住房商业贷款，也不得申请住房公积金贷款。本案中，双方签订《购房意向合同》是为了购买本市的房屋，但根据上述政策，谢明军确已无法通过贷款方式继续购房，双方订立房屋买卖预约合同的目的不能实现，现谢明军要求解除与俞鸿操、沈金男之间的房屋买卖预约合同及其补充协议，合同相对方俞鸿操、沈金男在庭审中亦表示同意解除，该项请求本院予以支持。至于俞鸿操、沈金男提出的与嘉福公司协商的问题，因涉及买卖双方与嘉福公司之间的居间合同法律关系，不属于本案审理范围，本案不作处理。关于谢明军是否违约的问题。首先，购买房屋系涉及自身重大利益的行为，当事人根据国家一段时期内对房产交易的调控形势的分析，可以对政策变化形成合理的预期，从而适当地安排交易时间、价格。本案买受人谢明军辩称在2016年10月22日签订合同后，其咨询房产管理部门，得到限购政策即将出台的回复，遂于2016年10月27日向房产中��、出卖人表示不再购房。但《购房意向合同》约定买卖双方应在合同签订后10日内即2016年11月1日前签订《杭州市房屋转让合同》，该期限内尚未出台有关房地产调控政策。而根据中国人民银行杭州中心支行、中国银监会浙江监管局“关于进一步加强住房信贷政策管理的通知”要求，自2016年11月10日起，借款人通过杭州市住房保障和房产管理局房地产交易系统完成网上签约所购住房，其商业性个人住房贷款业务按照本通知规定执行，即暂停发放第三套及以上住房贷款。该通知并未限制该日前已完成签约的购房贷款，根据二手房的交易流程，只要网签系统生成的时间在房地产调控政策出台之前，就不会受调控政策的影响。因此，双方原本有机会签订《杭州市房屋转让合同》，而谢明军所辩称的调控政策出台导致商业贷款无法办理也缺乏依据，故致使房屋买卖预约合同无法继续履行的过错在谢明军，其行为已构成违约。俞鸿操、沈金男作为出卖人，并不负有审查购房者购房资格的法定或约定的义务，故俞鸿操、沈金男并无违约情形。关于违约责任承担的问题。房屋买卖预约合同解除后，根据合同法第九十八条之规定，并不影响合同中结算和清理条款的效力。谢明军仍需依约承担违约责任。根据《购房意向合同》的约定，若俞鸿操、沈金男接受谢明军的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金；如果谢明军未能如约签订《杭州市房屋转让合同》，其已支付的定金不予返还。现谢明军违约，其无权要求俞鸿操、沈金男返还定金。至于俞鸿操、沈金男要求谢明军支付违约金。首先，双方对违约金的计价基数存在争议。俞鸿操、沈金男认为根据《购房意向合同》的约定，违约方应按房屋转让总价（即6100000元）的10%向��方支付违约金，而谢明军则认为根据《杭州市房屋转让协议（补充）》的约定，违约金应以其中记载的房屋转让合同价格4300000元为准予以计算。对此本院认为，俞鸿操、沈金男的解释更符合双方的真实意思表示。因为违约条款是规定在《购房意向合同》之中的，而该合同所载明的转让总价即为6100000元，该价格包含了随房屋赠送的家电家具全套硬装及固定厨卫装修，但合同并未对装修价格进行明确，而补充协议则将交易成交总价6100000元分为合同价格和装修价格两部分，违约条款所约定的房屋转让总价明显不同于合同价格，不应将装修价格排除在外，故应以6100000元为基数计付违约金。其次，谢明军的行为已构成违约，双方就违约责任的承担方式虽约定为违约方按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。但俞鸿操、沈金男未举证证明其因谢明军的违约行为所造成的具体损失，谢明军亦认为违约金过高，因此本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为100000元。鉴于谢明军已支付100000元，故无需另行给付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除俞鸿操、沈金男与谢明军于2016年10月22日签订的《购房意向合同》及《杭州市房屋转让协议（补充）》。二、驳回俞鸿操、沈金男的诉讼请求。三、驳回谢明军的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取4450元，由俞鸿操、沈金男负担。反诉案件受理费减半收取525元，由谢明军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉��，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员　吴　凯二〇一七年四月五日书记员　俞建娣关注微信公众号“”